摘 要:經(jīng)濟(jì)適用房對完善我國城鎮(zhèn)住房保障制度、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展發(fā)揮了作用，但現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作存在著若干問題。通過分析我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策在運(yùn)作中暴露出的種種問題，從而提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞:經(jīng)濟(jì)適用房;政策性問題;思考建議

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:16723198(2009)21006301

國計(jì)民生是黨的十七大十分關(guān)注的話題，面對全國經(jīng)濟(jì)適用房營運(yùn)過程中出現(xiàn)的諸多問題，十七大代表指出，有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房管理和建設(shè)部門應(yīng)加強(qiáng)管理，規(guī)范運(yùn)作，共同構(gòu)建文明的、和諧的、科學(xué)發(fā)展的社會(huì)。十七大報(bào)告強(qiáng)調(diào):“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”，“著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義?！惫时疚尼槍?jīng)濟(jì)適用房政策運(yùn)作過程中存在的問題，提出了規(guī)范和完善經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作的建議，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)主義的和諧發(fā)展。

1 現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面臨的主要問題

1.1 地方政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性不高 

國家規(guī)定對經(jīng)濟(jì)適用房免征土地出讓金，相關(guān)行政事業(yè)單位收費(fèi)減半，而土地出讓金和稅收是地方政府收入的重要來源，這就使得這項(xiàng)對中低收入人群福利保障的措施與地方政府財(cái)源對立起來。而且地方政府在經(jīng)濟(jì)適用房的立項(xiàng)論證、開發(fā)建設(shè)、銷售過程和消費(fèi)過程這四個(gè)方面的監(jiān)督成本很高。 因此，在土地供應(yīng)和審查監(jiān)督上，地方政府并不向經(jīng)濟(jì)適用房傾斜。同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般占全社會(huì)固定投資的20%左右，個(gè)別熱點(diǎn)城市在 40%以上，投資是拉動(dòng)GDP的重要因素，而 GDP又是衡量官員政績的重要指數(shù)。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房不能對 GDP有很大貢獻(xiàn)，這也在一定程度上影響了各地政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的積極性。

1.2 政府對開發(fā)商的監(jiān)管力度不強(qiáng)

開發(fā)商作為追求利潤最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，趨利是其本性，對開發(fā)商而言，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房，目的都是為了獲取高額利潤，只是表現(xiàn)形式不同而己。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為高額的利潤率而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實(shí)現(xiàn)高額利潤的目的。因此，只有政府對開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，才能避免開發(fā)商違規(guī)行為的出現(xiàn)。目前，我國政府沒有制定相應(yīng)的法律規(guī)范其行為，也沒有設(shè)立獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)主體進(jìn)行監(jiān)管。由于監(jiān)督主體的缺失與錯(cuò)位，政府缺乏對開發(fā)商資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地劃撥、配套設(shè)施建設(shè)、戶型和面積、審核、銷售定價(jià)、購買人資質(zhì)等各個(gè)環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，致使開發(fā)商借經(jīng)濟(jì)適用房之名，謀取商品住房之利。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房的購買對象界定不明

國務(wù)院1998年23號文件規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房政策的購買對象是中低收入家庭。那么如何界定適應(yīng)我國國情、區(qū)情的家庭收入對經(jīng)濟(jì)適用房的定位是關(guān)鍵。按照國際通用作法，一般居民家庭收入劃入為高、中等偏高、中等、中等偏低、低5個(gè)檔次。那么我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房政策中的受益者，究竟是指高收入階層以外的群體，還是僅涵蓋中等偏下收入的人群，迄今為止還未有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。由于目標(biāo)群體外延模糊，導(dǎo)致具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房面向超過70%的城市居民，而經(jīng)濟(jì)適用房在住房投資結(jié)構(gòu)中所占的比例僅為10%左右，經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足，供需矛盾突出。此外，由于涵蓋的對象太寬泛，許多住房困難的中低收入階層因?yàn)槭艿绞杖氲闹萍s，沒有從經(jīng)濟(jì)適用房中得到相應(yīng)的福利，而中等偏上、中等收入者因?yàn)榫哂休^強(qiáng)的支付能力，對開發(fā)商開發(fā)的超面積經(jīng)濟(jì)適用房，能夠支付得起，從經(jīng)濟(jì)適用房中得到福利。經(jīng)濟(jì)適用房分配中存在嚴(yán)重的“福利倒置”現(xiàn)象。

2 解決經(jīng)濟(jì)適用房政策性問題的對策

2.1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的法律法規(guī)建設(shè)

整體規(guī)劃上，從立法角度提高住房保障供給的穩(wěn)定性和長期性。經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)這種“無序”狀態(tài)，很大程度上源于規(guī)則的缺失，是法制不健全的表現(xiàn)。這些年，盡管國家出臺了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等政策與制度，但各地普遍缺乏明確而具體的實(shí)施辦法，即使有些較明確的管理辦法而其可操作性卻不強(qiáng)。因此，為了確保住房保障制度的實(shí)施效果，有必要制定一部住房保障方面的法律法規(guī)，對保障性住房的建設(shè)、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，明確政府在住房市場的責(zé)任與義務(wù)，真正建立起對中低收入家庭起到住房保障和落實(shí)優(yōu)惠政策作用的長效發(fā)展機(jī)制。

2.2 完善經(jīng)濟(jì)適用房保障對象的進(jìn)入機(jī)制

首先，在國家還沒有一套科學(xué)的劃分居民收入的可執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的情況下，各個(gè)城市可根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的定量指標(biāo)，并把收入劃分標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，這樣就可以在廣大群眾的監(jiān)督下把居民收入線逐步劃分準(zhǔn)確;其次，適度收縮經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的范圍，進(jìn)一步將經(jīng)濟(jì)適用房的適購對象限定在那些確實(shí)沒有能力購買商品房的低收入和中等偏低收入的居民家庭。經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)應(yīng)定位于保障居民住房的基本需求，而非改善和提高居民住房水平。因此，

相對于目前的購買標(biāo)準(zhǔn)來說，限定的居民家庭年收入水平的標(biāo)準(zhǔn)線仍可進(jìn)一步降低，將中等偏高收入的家庭排除出去;最后，地方政府必須專設(shè)部門，對購買經(jīng)濟(jì)適用房的申請執(zhí)行嚴(yán)格的審核制度。應(yīng)該根據(jù)職工工資、家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素，綜合界定購房目標(biāo)群體，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購申請和審核制度，對申購過程中發(fā)現(xiàn)的虛報(bào)、瞞報(bào)者給予嚴(yán)厲懲罰和不誠信個(gè)人信用檔案記錄。

2.3 設(shè)計(jì)有效的激勵(lì)模式

(1)對地方政府的激勵(lì)。

對于地方政府追逐利益最大化導(dǎo)致的政策無效率，應(yīng)建立問責(zé)制，明確各級政府在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)方面所承擔(dān)的任務(wù)與責(zé)任，同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)稅體制的配套建設(shè)，把住房保障納入地方政府政績考核體系，以促使地方政府及其職能部門提高對經(jīng)濟(jì)適用房政策認(rèn)識的深度和政策執(zhí)行的力度，提高地方政府參與住房保障的積極性，形成中央-地方良性互動(dòng)的格局。

(2)對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的激勵(lì)。

經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤十分有限(利潤限制在3%)，因此無形中會(huì)引發(fā)開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)。為貫徹好開發(fā)商建設(shè)“低價(jià)不低檔”原則，地方政府可依托適當(dāng)?shù)募?lì)手段，在提高開發(fā)商的積極性的同時(shí)，要建立開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的激勵(lì)機(jī)制。例如，政府在設(shè)計(jì)開發(fā)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用補(bǔ)償激勵(lì)合同的形式，即對按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)、業(yè)績考評較好的開發(fā)商，在其商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)方面給予一定的價(jià)格補(bǔ)償，在今后經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目上適當(dāng)擴(kuò)大商品住宅部分的面積，或者在商品住宅開發(fā)項(xiàng)目上減免一定的稅費(fèi)。通過事后補(bǔ)償激勵(lì)合同， 防范開發(fā)商機(jī)會(huì)主義行為傾向和道德風(fēng)險(xiǎn)， 有效規(guī)避經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目運(yùn)作中出現(xiàn)的負(fù)面問題。采用類似的激勵(lì)機(jī)制，對于防范經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)次、更進(jìn)一步提高開發(fā)商的積極性，將會(huì)發(fā)揮重要的作用。

2.4 建立科學(xué)的業(yè)績評價(jià)體系

規(guī)范開發(fā)商的開發(fā)行為，政府主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)督，建立科學(xué)的業(yè)績評價(jià)體系是實(shí)施有效監(jiān)督的必要手段。通過設(shè)置科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)，對開發(fā)商進(jìn)行綜合考評，并在當(dāng)?shù)孛襟w上公開披露考評結(jié)果。通過考評信息披露機(jī)制，使開發(fā)商原有的隱蔽信息轉(zhuǎn)化為公開信息，使開發(fā)商在顧及企業(yè)信譽(yù)的基礎(chǔ)上，不斷提高其社會(huì)責(zé)任感。此外，科學(xué)有效的考評體系，可以為激勵(lì)合同的設(shè)計(jì)提供相應(yīng)的依據(jù)。

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