摘 要:

自上世紀(jì)末以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用越來(lái)越顯著。但在發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不斷的經(jīng)受著波動(dòng)，因此需要發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，以維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:

政府;房地產(chǎn)市場(chǎng);宏觀調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):16723198(2009)21001702

1 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性和目的

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例愈來(lái)愈高，正向國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支拄產(chǎn)業(yè)順利挺進(jìn)。但房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的盲目發(fā)展、過(guò)熱發(fā)展也會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)特別的危害。國(guó)際上有日本的連續(xù)35年(1955—1990年)房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，以至于嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)在1992—1993年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也呈過(guò)熱狀態(tài)，等到國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊縮控制和需求增長(zhǎng)放緩時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)陷入了嚴(yán)重的困難，給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了極大的影響。(1)房地產(chǎn)的盲目、過(guò)熱發(fā)展會(huì)促使地價(jià)及水泥、鋼材等各種建筑原材料價(jià)格猛漲，進(jìn)而通過(guò)傳遞效應(yīng)導(dǎo)致其他生活品的價(jià)格上漲，直接后果是大幅度地提高居民的生活成本和商務(wù)成本，進(jìn)一步推動(dòng)商品和勞務(wù)價(jià)格的提高，降低某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力;(2)價(jià)格猛漲和投機(jī)需求旺盛、大量開(kāi)發(fā)性投入往往結(jié)合在一起，待到價(jià)格猛漲到虛擬需求再也不能接受的程度，而開(kāi)發(fā)投入已經(jīng)到達(dá)高位時(shí)，市場(chǎng)上頓時(shí)涌現(xiàn)特別多的供給，而需求根本無(wú)法接受時(shí)，價(jià)格大跌現(xiàn)象就會(huì)到來(lái)，并從新房市場(chǎng)向舊房市場(chǎng)蔓延，市場(chǎng)一片恐慌;(3)現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)市場(chǎng)同金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的關(guān)系相當(dāng)緊密，呈現(xiàn)出利益共同體的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰完全可能導(dǎo)致金融危機(jī)，甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此，政府應(yīng)充分發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系。宏觀調(diào)控的目的在于一方面使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;另外一方面，也力促房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)的需要和可能。

2 近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控分析

2.1 近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題

(1)GDP增長(zhǎng)過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)業(yè)存在著過(guò)度投資。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的近幾年，房地產(chǎn)業(yè)平均每年拉動(dòng)GDP 2% 的增長(zhǎng)，約占我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度的1/4，因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)勢(shì)必成為影響我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)業(yè)存在的過(guò)度投資可以從宏觀和微觀上進(jìn)行分析:宏觀上其總量在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體中過(guò)度膨脹，其發(fā)展速度與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的速度不相協(xié)調(diào);微觀上通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度兩者之間的比值這一指標(biāo)，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度過(guò)快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存折著投資過(guò)快的問(wèn)題。

(2)我國(guó)房地產(chǎn)存在著投資結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)不合理。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)中存在著矛盾的兩方面，一方面是供不應(yīng)求的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，另一方面卻是大量空置積壓的大面積占用土地的豪宅、別墅，兩方面的矛盾使得我國(guó)的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，卻長(zhǎng)期得不到有效的解決。

(3)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他市場(chǎng)相比存在著明顯的地區(qū)差異性，在我國(guó)，不同城市以及東西部不同地區(qū)之間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著明顯的不均衡現(xiàn)象。

(4)金融市場(chǎng)的不完善。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大部分依賴(lài)銀行貸款，因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益火爆，銀行貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性欠款也日益增多，這勢(shì)必給我國(guó)金融業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，使得廣大工薪階層承受不了高不可攀的房?jī)r(jià)。同時(shí)造成了消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的心里預(yù)期，形成市場(chǎng)中買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象，使得短期內(nèi)購(gòu)房需求激增，開(kāi)發(fā)商借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)形成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的惡性循環(huán)。

2.2 我國(guó)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的階段性政策

2.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段:嚴(yán)控土地供給(2004年)

2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比繼續(xù)增長(zhǎng)了30.6%，在投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房的銷(xiāo)售率也穩(wěn)步上升，2003年全國(guó)商品房屋竣工面積為3.95億平方，銷(xiāo)售面積為3.22億平方米，銷(xiāo)售率達(dá)到82%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，這是2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的背景。2004年房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)在于土地市場(chǎng)，政府大力整頓土地市場(chǎng)的措施主要包括以下三個(gè)方面:杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開(kāi)發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目、完善各項(xiàng)土地制度。嚴(yán)格控制土地供給是總的政策取向?？偟膩?lái)說(shuō)，此輪宏觀調(diào)控在達(dá)到嚴(yán)格控制土地供給的目標(biāo)時(shí)，也帶來(lái)了一定的政策負(fù)效應(yīng)，也就是帶來(lái)地價(jià)房?jī)r(jià)飛漲的新問(wèn)題。2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格也雙雙走高，土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)了19.9%，商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)了15.2%。

2.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的第二階段:重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)(2005年)

2004年在宏觀調(diào)控中加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)房飛漲的現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要針對(duì)上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)采取更進(jìn)一步的調(diào)控措施來(lái)打擊炒賣(mài)、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和遏制房?jī)r(jià)上漲的作用。因而2005年國(guó)家出臺(tái)一系列房產(chǎn)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)上漲，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條)，這個(gè)通知從總體上對(duì)我國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一個(gè)把握。緊隨“國(guó)八條”之后是“新八條”的出臺(tái)，“新八條”主要強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)調(diào)控手段，其中特別提到了改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)和稅收稅率制度。在2005年的宏觀調(diào)控中，我們可以清楚地看出重點(diǎn)針對(duì)的是控制房地產(chǎn)投資和對(duì)供給和需求進(jìn)行雙向調(diào)控。2005年下半年，標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩甚至下降，宏觀調(diào)控取得了一定的成果。

2.2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的第三階段:全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)(2006年以來(lái))

2006以來(lái)，部分城市房?jī)r(jià)被暫時(shí)壓抑的需求開(kāi)始反彈，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入下一輪。5月17日國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施:一是切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);二是進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用;三是合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng);四是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;五是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難;六是完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。這六條措施開(kāi)啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱(chēng)之為國(guó)六條。

2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化趨勢(shì)引起了各方的關(guān)注，中央的調(diào)控政策如果更多的把著眼點(diǎn)放在遏制房?jī)r(jià)上漲上，但當(dāng)時(shí)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀無(wú)法得到根本緩解，因此只有尊重經(jīng)濟(jì)的基本供求規(guī)律，加大力度提高兩限房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、小戶(hù)型等保障型住房的比例，加大打擊囤地捂盤(pán)等行為才是調(diào)控手段應(yīng)該重視的根本問(wèn)題。2007年3月5日溫家寶總理指出:房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，明確了2007年地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，即把解決低收入家庭的住房問(wèn)題放在了突出位置。8月7日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類(lèi)供應(yīng)體制的實(shí)施。為了抑制投機(jī)性需求，同時(shí)，自2007下半年，央行出臺(tái)了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者兩頭收緊信貸閘門(mén)，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。2008年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。整個(gè)階段，房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施密集出臺(tái)，政府從各個(gè)方面采取措施全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(1)充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府行政干預(yù)會(huì)帶來(lái)很多弊端，因此房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)主要使用市場(chǎng)手段去進(jìn)行調(diào)節(jié)，如稅收、利率、財(cái)政補(bǔ)貼等方式，而以行政手段為輔，這樣才能更好地解決中低收入階層的住房問(wèn)題。

(2)完善“兩房”制度，形成我國(guó)新的住房保障體系。調(diào)整開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通住宅。進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)廉租房和經(jīng)適房的建設(shè)管理制度。在廉租房方面，要擴(kuò)大保障范圍，合理確定廉租住房保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)，努力增加廉租住房來(lái)源，確保保障資金來(lái)源，落實(shí)用地政策，規(guī)范住房供應(yīng)管理，完善申請(qǐng)、審核、公示和推出制度。經(jīng)適房方面，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購(gòu)房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象限定為低收入住房困難家庭等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向中低檔居民住宅，努力改善居民的居住條件，確保資源的有效利用。

(3)征收較高的開(kāi)發(fā)投資稅，從開(kāi)發(fā)源頭上進(jìn)行控制。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)為25%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際上15%的一般利潤(rùn)水平，正是這種高額利潤(rùn)的吸引導(dǎo)致國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有進(jìn)行合理的評(píng)估下就盲目的拿地、開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)虛假繁榮的現(xiàn)象。

(4)加強(qiáng)銀行監(jiān)管，斟酌制定住房貸款政策。在房貸政策制定方面，一方面要保證居民可以按揭貸款買(mǎi)房從而有房可住，另一方面又要限制投機(jī)者利用大宗貸款投機(jī)炒房來(lái)哄抬房?jī)r(jià)，從而有損房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

(5)有區(qū)別的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)不同城市、不同地區(qū)之間存在著明顯的區(qū)別，因此在調(diào)控時(shí)也要進(jìn)行有效的區(qū)分，不能盲目地搞“一刀切”。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，因此，政府應(yīng)該充分發(fā)揮和不斷改進(jìn)、完善其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控作用，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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