預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是件不靠譜的事情，所以老詹從來(lái)不干這傻事。我曉得說(shuō)來(lái)說(shuō)去，無(wú)非是其一，波動(dòng)說(shuō)。其=，下跌說(shuō)。其三，上漲說(shuō)。逃不出這么三類(lèi)。那天看到一新聞，說(shuō)是京城某位以直率自詡的房產(chǎn)老板，在座談中預(yù)言：北京房?jī)r(jià)，很快要漲到5萬(wàn)元一平方米!而另一位號(hào)稱(chēng)“索羅斯的中國(guó)門(mén)徒”并在某公司擔(dān)任“首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的金先生，說(shuō)得更加邪乎，此公在廈門(mén)一次演講中公然宣稱(chēng)：北京房?jī)r(jià)將漲到每平方米30萬(wàn)元!

哇噻，此語(yǔ)一出，當(dāng)場(chǎng)暈倒一大半，另一小半尚未暈倒，已然笑倒。

看到此類(lèi)消息，老詹不禁冷笑，嘿嘿，竟有如此預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的!那玩意兒是你們張開(kāi)大嘴，說(shuō)漲多高就能漲到多高的嗎?

老詹同志、您認(rèn)為大嘴們講得不對(duì)，那么您呢?您的觀點(diǎn)，又是如何?

我的觀點(diǎn)嘛，在此暫且不表。還是老規(guī)矩，先講故事，再說(shuō)道理。

話(huà)說(shuō)今年中秋前夕，應(yīng)邀回老家西昌一趟，為的是一睹被稱(chēng)為“中國(guó)狂歡節(jié)”的涼山彝族火把節(jié)?；鸢压?jié)后，又到曾經(jīng)讀書(shū)下鄉(xiāng)的會(huì)東縣城，看望朋友。好多年沒(méi)返鄉(xiāng)了，回去第一印象，是這個(gè)縣城已經(jīng)膨脹不知好多倍簡(jiǎn)直認(rèn)不出來(lái)了!縣長(zhǎng)告訴我，這些年，縣城出現(xiàn)了過(guò)去未曾料到的一奇怪現(xiàn)象，人口猛增，學(xué)校緊缺。為什么呢?重要原因之一，是當(dāng)今人們對(duì)子女的重視和投資，已經(jīng)大大超乎想象!不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然離縣城較遠(yuǎn)，但為了孩子，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部或者當(dāng)?shù)赜悬c(diǎn)錢(qián)的農(nóng)民，不遠(yuǎn)千山萬(wàn)水、也要把孩子送到縣城讀小學(xué)、念中學(xué)。而且，越是好的學(xué)校，越是滿(mǎn)足不了這一需求。隨之而來(lái)的是，縣城房市近些年火得不得了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部也好，富起來(lái)的農(nóng)民也罷，都在城里置辦物業(yè)，既陪太子攻書(shū)，又作日后養(yǎng)老。而縣里背景更大財(cái)力更足者，則又紛紛跑到條件更好也更遠(yuǎn)的西昌市買(mǎi)房，西昌的呢，往成都跑嘛。

縣長(zhǎng)一席話(huà)，老詹吃一驚。細(xì)細(xì)一琢磨，有深意存焉。

深意何在?從小小會(huì)東縣城這一滴水中，老詹隱約看到了中國(guó)城市化異乎尋常急劇加速的大趨勢(shì)，看到了越是大城市越會(huì)有巨大房屋缺口這一可怕而無(wú)可更改的事實(shí)!

具體說(shuō)吧。當(dāng)今中國(guó)，某一城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不單單為這個(gè)城市市區(qū)所需求。一個(gè)省城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不單單是為省會(huì)城市所需求。而首都北京的房屋，也就不僅僅是為京城百姓需求，而是要滿(mǎn)足全國(guó)百姓需求T!其實(shí)遠(yuǎn)不止此，香港的，澳門(mén)的，美國(guó)的，歐洲的、歸國(guó)僑民、公司白領(lǐng)，不都有在京購(gòu)房的需求嗎?

需求與價(jià)格成正比——這是經(jīng)濟(jì)學(xué)一鐵律。需求越是強(qiáng)烈，價(jià)格越是高企。把以上需求統(tǒng)統(tǒng)算上，其力之猛，難以估量。京城房?jī)r(jià)，能不嗖嗖嗖嗖直往上躥嗎?

需求如此，供給怎么樣呢?供給與價(jià)格，恰成反比。記得前些年，為平抑房?jī)r(jià)，國(guó)家曾出臺(tái)政策，嚴(yán)把關(guān)口，收緊土地。這一弄把土地卡死了，供給一緊，適得其反，房?jī)r(jià)反而如火澆油，嘩啦嘩啦，漲得更猛，或許正是前些年全國(guó)房?jī)r(jià)突然一家伙異常上漲的一大功因呢!

老詹認(rèn)為，房?jī)r(jià)問(wèn)題，關(guān)鍵的關(guān)鍵，還在供給和需求。有專(zhuān)家學(xué)者以人均收入與房?jī)r(jià)之比，推論京城房?jī)r(jià)已經(jīng)太高，并以此進(jìn)行國(guó)際比較，得出結(jié)論，京城房?jī)r(jià)、必然大跌。這是不足為據(jù)的。比價(jià)再不合理，只要有強(qiáng)烈需求，房?jī)r(jià)就非漲不可。比價(jià)雖然合理，房子賣(mài)不出去，擱在那里，房?jī)r(jià)也非落不可。至于計(jì)算房?jī)r(jià)中哪塊合理、哪塊不合理，政府拿了多少，房地產(chǎn)商又得了多少?這與房?jī)r(jià)高低，更沒(méi)多少關(guān)系。你以為老板是些什么人?賺得再多，只要需求旺，房子賣(mài)得動(dòng)，再賺幾倍十幾倍，這些弟兄是一點(diǎn)兒也不臉紅心跳更不會(huì)自動(dòng)收手大發(fā)慈悲的。

怎么辦呢?從理論上說(shuō)，要讓厲價(jià)下降，辦法非常簡(jiǎn)單，只要放松口子，在城市或近郊大量拋出土地，不出三月，這房?jī)r(jià)不嘩嘩嘩垮得一塌糊涂才怪了!然而實(shí)事上這不可能，一是國(guó)家土地有限，各地必須死守耕地紅線(xiàn)，_二是地方政府也不會(huì)糊涂到這個(gè)地步，房?jī)r(jià)驟降，且不說(shuō)會(huì)產(chǎn)生若干連鎖反應(yīng)，鬧出許多社會(huì)問(wèn)題，就是從地方財(cái)政看，政府也斷斷不會(huì)出此下策。

九九歸一，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，京城房地產(chǎn)需求將在相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期都非常強(qiáng)烈，然而供給一時(shí)又不可能放松，所以，老詹的觀點(diǎn)是，北京房?jī)r(jià)，還得上漲。這個(gè)趨勢(shì)，是不以某些好心人的意志或購(gòu)房人的苦衷為轉(zhuǎn)移的。至于漲到；高，2010年或者2015年能否從現(xiàn)在的均價(jià)一萬(wàn)五漲到二萬(wàn)、三萬(wàn)，抑或更高?那就要綜合各種因素尤其要根據(jù)需求和供給來(lái)作慎重判斷了。而這需求和供給，又因各種原因，誰(shuí)也難以作出準(zhǔn)確的量化統(tǒng)計(jì)。

所以，老詹認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)作分析，越是具體，越是“準(zhǔn)確”，越不靠譜，越不準(zhǔn)確。

所以，此篇文章，只能就京城房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)作出判斷。對(duì)或不對(duì)，三五年后，定見(jiàn)分曉。