[摘 要] 新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的城市化發(fā)展趨勢需要大批家居功能配套項(xiàng)目的支持，而新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展要求決定了家居功能配套項(xiàng)目的獨(dú)特性和物業(yè)管理模式的特殊性。本文首先分析了新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域和家居功能配套項(xiàng)目的特征，進(jìn)而對家居功能配套項(xiàng)目的影響要素進(jìn)行了研究，最后闡述了家居功能配套項(xiàng)目物業(yè)管理模式的特征，本論文的研究將為新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目的物業(yè)管理提供較強(qiáng)的理論支持。

[關(guān)鍵詞] 新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域 家居功能配套項(xiàng)目 獨(dú)特性 影響要素

改革開放以來，我國各類新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域快速發(fā)展，并逐漸表現(xiàn)出城市化建設(shè)的發(fā)展趨勢，在此過程中家居功能配套項(xiàng)目及其管理問題逐漸成為此類區(qū)域發(fā)展的障礙。探討新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目的特殊性及其影響要素，將為改善此類項(xiàng)目管理模式，加快新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供有益的支持和幫助。

一、新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的獨(dú)特性

以開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為代表的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域是我國改革開放以來快速發(fā)展起來的特殊經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在長期的發(fā)展過程中形成了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特征和運(yùn)營模式，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化過程的發(fā)展趨勢決定了與之配套的各類功能項(xiàng)目的性質(zhì)，家居功能配套項(xiàng)目管理模式的研究也因此而與普通項(xiàng)目有所差別。

1.新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的特殊地位與貢獻(xiàn)

改革開放以來，我國各類新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域取得了快速的發(fā)展，成為近年來我國經(jīng)濟(jì)增長中的亮點(diǎn)。以保稅區(qū)為例，2007年全國15家保稅區(qū)共實(shí)現(xiàn)增加值1800.85億元，比上年增長21.0%;完成銷售收入12500億，比上年增長23.1%，為國家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域代表所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形象，屬于窗口行業(yè)，是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。因此，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域各類設(shè)施均應(yīng)該能夠反映區(qū)域的高端水平，這也為新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目的設(shè)計、經(jīng)營、管理提出了新的要求。

2.新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)的趨勢

早期的開發(fā)區(qū)僅僅具有簡單的生產(chǎn)加工功能，屬于單一的工業(yè)發(fā)展模式。在全球經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大背景下，缺乏家居功能配套與城市依托的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域表現(xiàn)出諸多劣勢，如地理位置遠(yuǎn)離核心城區(qū)的先天因素使得開發(fā)區(qū)交通運(yùn)輸成本、員工成本等無法解決，配套項(xiàng)目之間的銜接滯后也制約了各個企業(yè)的開速發(fā)展，在競爭逐漸加劇的國際競爭背景下，以開發(fā)區(qū)為代表的新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域呼喚城市化，城市化發(fā)展進(jìn)程成為新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展的必然趨勢和選擇，而在此過程中，家居功能配套項(xiàng)目的建設(shè)成為大勢所趨。

二、商業(yè)配套設(shè)施的獨(dú)特性

家居功能配套項(xiàng)目是新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化進(jìn)程中的必要環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容，家居功能配套項(xiàng)目是與新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域建設(shè)初期單一的工業(yè)模式相對應(yīng)的，是其城市化進(jìn)程中首先需要解決的關(guān)鍵問題，家居功能配套項(xiàng)目的特殊性也決定了此類項(xiàng)目管理的難度和特殊性。

1.先期投入大、盈利能力滯后

家居功能配套項(xiàng)目的投資模式與房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)具有相似之處，即:先期投入大，回收周期長，但同時又有自身的特殊性。此類項(xiàng)目不僅僅先期投入大，投資回收周期長，而且盈利能力較差。家居功能配套項(xiàng)目需要大量前期投入的基本特征要求政府作為項(xiàng)目投資主體在項(xiàng)目建設(shè)期進(jìn)行大量的資金投入。而在新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化進(jìn)程中，政府的資金壓力很大，在此情況下家居功能配套項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等勢必會受到影響。同時，家居功能配套項(xiàng)目受新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)進(jìn)程和速度的影響很大，其盈利能力存在很大的不確定性和風(fēng)險性。新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)不是一朝一夕的問題，一般具有很長的時間，逐漸吸引相關(guān)人口在區(qū)域內(nèi)定居，然后逐漸形成商圈產(chǎn)生客源，相應(yīng)的家居功能配套項(xiàng)目才能逐漸產(chǎn)生收益，而此時距離收回投資或者盈利還有很大的距離。

2.經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的雙重功能

家居功能配套項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營管理是適應(yīng)區(qū)域城市化發(fā)展趨勢的必然產(chǎn)物，屬于先期投入建設(shè)的保障性基礎(chǔ)設(shè)施，此類項(xiàng)目不僅僅追求簡單的經(jīng)濟(jì)效益，更主要的還要承擔(dān)區(qū)域發(fā)展與形象等社會效益。因此，在新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)進(jìn)程中投入建設(shè)的家居功能配套項(xiàng)目單純依靠完全的市場化運(yùn)作是很難實(shí)現(xiàn)的，必須通過政府投入和政策性支持才能夠?qū)崿F(xiàn)。家居功能配套項(xiàng)目的這種特殊屬性使之區(qū)別于單純盈利性項(xiàng)目的各種特征，同時肩負(fù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會效益職能的家居功能配套項(xiàng)目需要全新的管理模式和經(jīng)營理念。

三、商業(yè)配套設(shè)施的影響要素分析

新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目過渡階段長期非盈利的特殊性決定了此類項(xiàng)目經(jīng)營與管理模式的特殊性，而影響項(xiàng)目的各種要素以及各要素之間形成的錯綜復(fù)雜的相互關(guān)系也是項(xiàng)目管理過程中必須要考慮和關(guān)注的問題。

1.家居配套項(xiàng)目的經(jīng)營性與非經(jīng)營性問題

家居功能配套項(xiàng)目的性質(zhì)應(yīng)該屬于商業(yè)設(shè)施，而不是一般的公共品，因此此類項(xiàng)目的發(fā)展趨勢是向盈利性方向發(fā)展的。因此，家居功能配套項(xiàng)目的管理模式應(yīng)該以盈利性項(xiàng)目和追求經(jīng)濟(jì)效益方向發(fā)展和努力，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況采取相應(yīng)的措施在肩負(fù)社會效益的同時促進(jìn)項(xiàng)目利潤的增長。家居功能配套項(xiàng)目的盈利性發(fā)展趨勢和目標(biāo)決定了項(xiàng)目經(jīng)營管理主體的工作方向，盡管此類項(xiàng)目在建設(shè)初期可能會長期處于無利或微利的境況，但企業(yè)管理模式和策略應(yīng)該有別于同樣處于微利或無利狀態(tài)的準(zhǔn)公共品的管理。但是，家居功能配套項(xiàng)目雖然具有經(jīng)營性特征和發(fā)展趨勢，但作為新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化進(jìn)程中的配套功能項(xiàng)目，長期的非經(jīng)營性是不爭的事實(shí)。受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府政策等多方面因素的影響和制約，不同新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的城市化建設(shè)進(jìn)程和速度也有很大差異。

2.政府投入與資源配置問題

兼顧經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙重功能的家居功能配套項(xiàng)目具有較長的投資回收期，項(xiàng)目的特征決定了項(xiàng)目管理的特殊性，長期處于微利或虧損狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)決定了家居功能配套項(xiàng)目的投資主體將以政府為主。在項(xiàng)目發(fā)展過程中，政府的相應(yīng)投入具有不同的方式和內(nèi)容。

(1)建設(shè)前期

家居功能配套項(xiàng)目必須前期投入的特性和項(xiàng)目長期的非盈利性決定了此類項(xiàng)目必須采用以政府為投資主體的建設(shè)和開發(fā)模式。由于家居功能項(xiàng)目的盈利能力有限，為獲得更大的社會效益，支持新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)的進(jìn)程，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的政府(管委會)一般承擔(dān)此類項(xiàng)目建設(shè)的投資任務(wù)，待項(xiàng)目建成后再委托其他企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。因此，政府對新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目的前期投入和支持是以資金支持方式為主的，政府必須以大量的資金投入為家居功能配套項(xiàng)目進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和相關(guān)項(xiàng)目的配套。

(2)過渡階段

家居功能配套項(xiàng)目建成之后將長期處于無利或微利的狀態(tài)，此時政府對其委托的經(jīng)營主體的支持和投入將包括經(jīng)濟(jì)性支持和政策性支持兩類。經(jīng)濟(jì)性支持將主要用來支持經(jīng)營主體繼續(xù)完善項(xiàng)目建設(shè)初期在項(xiàng)目設(shè)置、項(xiàng)目配套設(shè)施等各方面存在的不足和缺陷，以提高項(xiàng)目服務(wù)于區(qū)域發(fā)展的社會效益目標(biāo)。同時，政府還應(yīng)在項(xiàng)目的過渡階段給予相應(yīng)的政策性支持，以支持項(xiàng)目經(jīng)營主體進(jìn)行項(xiàng)目管理與經(jīng)營，使之在獲得基本的經(jīng)濟(jì)效益的同時保證此類項(xiàng)目社會效益的實(shí)現(xiàn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化發(fā)展的趨勢服務(wù)。

(3)正常經(jīng)營階段

隨著新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，家居功能配套項(xiàng)目將逐漸擺脫虧損或微利的境況，逐步向市場化方向發(fā)展。同時，隨著項(xiàng)目盈利性的不斷增強(qiáng)，政府對其的投入與支持也應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。此時，政府對其的經(jīng)濟(jì)性支持將隨其盈利性指標(biāo)的不斷提高而相應(yīng)減少，政策性優(yōu)惠和支持將成為項(xiàng)目正常運(yùn)營階段的主要支持方式。在提供必要的政策支持和保障的同時，政府將近一步完善自身對項(xiàng)目的監(jiān)督監(jiān)管職能，以保證項(xiàng)目在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時創(chuàng)造項(xiàng)目所應(yīng)承擔(dān)的社會效益。

四、商業(yè)配套設(shè)施的管理模式研究

家居功能配套項(xiàng)目的特征和管理目標(biāo)為其管理提出了特殊的要求，同時初期階段較少的業(yè)務(wù)量也給項(xiàng)目經(jīng)營主體提高自身管理能力提供了充足的時間，家居功能配套項(xiàng)目初級階段的管理應(yīng)采取以下具體措施:

1.管理水平與服務(wù)質(zhì)量

新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域的城市化發(fā)展絕不是低水平的硬件設(shè)施建設(shè)過程，而是定位在高端的一種從單一工業(yè)模式向城市功能化轉(zhuǎn)變的發(fā)展模式。因此，家居功能配套項(xiàng)目的建設(shè)也必須與之相匹配，在項(xiàng)目過渡階段盈利水平較低，業(yè)務(wù)量相對較小的情況下，正是項(xiàng)目經(jīng)營主體提高管理水平、提升服務(wù)質(zhì)量的契機(jī)。當(dāng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正常經(jīng)營之后，項(xiàng)目經(jīng)營主體就會獲得較高的盈利水平，并且能夠與項(xiàng)目快速發(fā)展的趨勢相匹配，獲得長期穩(wěn)定的利潤來源。

2.管理方式

新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目具有自身的特殊性，而項(xiàng)目過渡階段相對較低的管理強(qiáng)度正好為項(xiàng)目經(jīng)營主體創(chuàng)造了探索管理方式的良好機(jī)會，項(xiàng)目的特殊性要求企業(yè)采取特殊的經(jīng)營模式和管理模式，而項(xiàng)目初級階段的管理模式探索為此后正常的項(xiàng)目管理提供了總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會和時間，為項(xiàng)目經(jīng)營主體在家居功能配套項(xiàng)目的項(xiàng)目全生命周期獲得管理的高效率提供了空間，也為企業(yè)在項(xiàng)目正常經(jīng)營階段的盈利水平提供了保障。

3.企業(yè)形象

在家居功能配套項(xiàng)目運(yùn)營的初級階段，企業(yè)除了可以積累管理經(jīng)驗(yàn)、提升管理水平之外，還可以通過自身所承擔(dān)的社會效益職責(zé)獲得良好的社會認(rèn)知，并借此樹立企業(yè)品牌形象，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)。與此同時，在項(xiàng)目初級階段長期無利的情況下承擔(dān)項(xiàng)目的經(jīng)營管理本身也是為政府部分分擔(dān)了社會責(zé)任，勢必會得到新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域政府部分的認(rèn)可，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，為企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟(jì)利益提供了保障。

總之，新興經(jīng)濟(jì)區(qū)域家居功能配套項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目管理模式的特殊性，項(xiàng)目各影響要素及其相互關(guān)系使項(xiàng)目管理的難度進(jìn)一步加大。項(xiàng)目經(jīng)營主體應(yīng)該在充分了解項(xiàng)目特性及其影響要素特征的條件下，努力提高自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益兩方面的收益，同時為企業(yè)今后獲得長期利潤奠定基礎(chǔ)。

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