[摘要] 近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展，房地產(chǎn)過(guò)熱已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。本文將具體闡述我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在派生二元經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并對(duì)其提出筆者自己的看法和建議。

[關(guān)鍵詞] 派生二元經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)

一、我國(guó)經(jīng)濟(jì)是特殊的派生二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

二元經(jīng)濟(jì)是對(duì)發(fā)展中國(guó)家早期發(fā)展階段的一種描述，是指經(jīng)濟(jì)從完全依賴(lài)于農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)狀態(tài)向生計(jì)農(nóng)業(yè)部門(mén)與現(xiàn)代非農(nóng)產(chǎn)業(yè)并存的二元狀態(tài)的轉(zhuǎn)變。二元經(jīng)濟(jì)是在物物交換的自給自足經(jīng)濟(jì)中引入貨幣經(jīng)濟(jì)，其發(fā)展取決于貨幣經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)展，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，二元結(jié)構(gòu)逐漸轉(zhuǎn)化為一元。我國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中也不可避免地出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)。

然而，我國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有其特殊性。在傳統(tǒng)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下，社會(huì)資源在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)部門(mén)的分配極不平衡，從而派生出新的二元結(jié)構(gòu)——過(guò)熱的產(chǎn)業(yè)部門(mén)和過(guò)冷的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。由于農(nóng)業(yè)GDP占我國(guó)GDP的比重持續(xù)下降，2005年農(nóng)業(yè)部門(mén)所創(chuàng)造的GDP僅占我國(guó)GDP的11%。我國(guó)GDP的組成是扭曲的，超過(guò)一半的GDP是固定資產(chǎn)投資所創(chuàng)造，消費(fèi)拉動(dòng)創(chuàng)造的GDP不到35%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷這么多年的高速發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)率高達(dá)10%，可是農(nóng)業(yè)部門(mén)，以及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的過(guò)冷部門(mén)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率遠(yuǎn)低于過(guò)熱部門(mén)對(duì)其的貢獻(xiàn)率，這是派生二元經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱部門(mén)所致。其實(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)不是過(guò)熱，而是在三七開(kāi)的派生二元經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過(guò)冷和過(guò)熱同時(shí)存在。過(guò)冷的是中小民營(yíng)企業(yè)，過(guò)熱的則是對(duì)短期GDP增長(zhǎng)有強(qiáng)大拉動(dòng)作用的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就是一個(gè)典型例子。

二、派生二元經(jīng)濟(jì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)扭曲發(fā)展

自2005年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)一直高企不下，2007年下半年達(dá)到頂峰。以京滬深三地為例，2005年以來(lái)三地的房?jī)r(jià)不斷飆升，2007年房?jī)r(jià)上漲幅度達(dá)30%以上，深圳房?jī)r(jià)更是高達(dá)14000元每平米，增幅達(dá)40%，可是三地經(jīng)濟(jì)增幅不可能達(dá)到30%以上，而我國(guó)GDP增長(zhǎng)率也只有11.4%，房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的差別之大，這個(gè)現(xiàn)象顯然不合理。

對(duì)于2005年以來(lái)的那一輪房?jī)r(jià)上漲，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為是流動(dòng)性過(guò)剩所致。我國(guó)的宏觀調(diào)控也一直以抑制流動(dòng)性過(guò)剩為目標(biāo)，央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，最高達(dá)16%，金融機(jī)構(gòu)為此紛紛調(diào)高一年期貸款基準(zhǔn)利率。然而，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“流動(dòng)性過(guò)?！本湍芙忉屵@些現(xiàn)象的。其實(shí)，在派生二元經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，央行的做法無(wú)疑是我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲的“幕后”推手。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷30年的改革開(kāi)放，其高速增長(zhǎng)是由投資、消費(fèi)和出口三駕馬車(chē)所拉動(dòng)的。但我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是畸形的，超過(guò)一半的GDP是由固定資產(chǎn)投資所創(chuàng)造，在我國(guó)第二、第三產(chǎn)業(yè)部門(mén)中，存在不少過(guò)冷部門(mén)，比如中小民營(yíng)企業(yè)。近些年來(lái)，中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷惡化。這與人民幣升值和利率上調(diào)有著密切聯(lián)系。2005年7月21日起，我國(guó)實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。短短幾年，人民幣兌美元匯率由8.01∶1升至6.82∶1，導(dǎo)致出口型中小企業(yè)的利潤(rùn)嚴(yán)重縮水，生存環(huán)境惡化。然而，央行為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，連續(xù)抽緊銀根，這對(duì)中小企業(yè)而言更是雪上加霜。2007年9月，我國(guó)一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.29%。中小企業(yè)要發(fā)展，要壯大，需要資金。但是，中小企業(yè)往往是通過(guò)銀行貸款籌資，融資渠道十分單一，它們要獲得超過(guò)7%的利潤(rùn)，難度很大。

為此，中小企業(yè)只好將資金投向股市、樓市等虛擬經(jīng)濟(jì)上。2005年以來(lái)，為了控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)泡沫，央行采取了調(diào)高存款準(zhǔn)備金率的措施。這是一元經(jīng)濟(jì)環(huán)境下西方發(fā)達(dá)國(guó)家所普遍采用的應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的貨幣政策。然而，畢竟我國(guó)還處于市場(chǎng)化初期，尤其是在我國(guó)特殊的派生二元經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一味照搬發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的調(diào)控政策，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)并不一定起效。在此，筆者暫且將流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金劃分成三類(lèi):第一類(lèi)是中小企業(yè)轉(zhuǎn)移的資金，第二類(lèi)是我國(guó)居民手中的資金，第三類(lèi)則是國(guó)際熱錢(qián)。其中，第一類(lèi)資金規(guī)模十分龐大。企業(yè)的大量資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)累創(chuàng)新高。然而，這些年來(lái)我國(guó)宏觀調(diào)控打擊的對(duì)象都是對(duì)房?jī)r(jià)上漲不起決定性作用的第二類(lèi)和第三類(lèi)資金。這導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)一步惡化，它們只能繼續(xù)把經(jīng)營(yíng)的錢(qián)投向虛擬經(jīng)濟(jì)上，不斷推高樓市，形成惡性循環(huán)。這就是前一輪房?jī)r(jià)上漲的主要誘因。

三、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施策略

1.優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善國(guó)內(nèi)的投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境。地方政府不能一味“以GDP為綱”，為了追求短期的GDP增長(zhǎng)，而極力推動(dòng)房地產(chǎn)的大規(guī)模建設(shè)。政府應(yīng)該把重心放在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)化社會(huì)資源在各產(chǎn)業(yè)部門(mén)中的配置，改善企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境。因此，政府必須出臺(tái)更多積極措施，比如提高出口退稅率等，降低企業(yè)的生存壓力，為防止資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向樓市等虛擬經(jīng)濟(jì)筑起一堵防護(hù)墻。

2.加快住房保障體系的建設(shè)，構(gòu)筑住房領(lǐng)域民生安全網(wǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的欠成熟，以及我國(guó)尚處于人均收入比較低下的發(fā)展階段，這些因素共同導(dǎo)致了市場(chǎng)化與住房保障之間日益凸顯的矛盾，也一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的飛速上漲。我國(guó)應(yīng)借鑒新加坡和我國(guó)香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，加快住房保障體系的建設(shè)，建立多層次的住房體系，平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給，這將給房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展打了一劑強(qiáng)心針。

3.堅(jiān)定推進(jìn)市場(chǎng)化改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從二元經(jīng)濟(jì)向一元經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。由于我國(guó)市場(chǎng)化改革比較晚，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于市場(chǎng)化初級(jí)階段，政府應(yīng)該運(yùn)用多種手段，消除惡性的派生二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化改革，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成功轉(zhuǎn)變成一元結(jié)構(gòu)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能獲得健康發(fā)展的大環(huán)境。這將是一個(gè)很漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)變過(guò)程。

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