[摘 要] 立足于行業(yè)特點，建立起一套規(guī)范、科學(xué)、合理、實用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系，是當務(wù)之急。本指標體系全面、可操作性強。不僅考慮了企業(yè)的財務(wù)狀況，而且著重考察了企業(yè)對社會各方的信用，能夠全面反映企業(yè)的綜合社會信用。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 社會信用 評價指標體系

引言

現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下信用概念是狹義的信用，《韋氏詞典》將其解釋為一種買賣雙方之間不須立即付款或財產(chǎn)擔保而進行經(jīng)濟價值交換的制度，由此引申出來的企業(yè)信用是指企業(yè)對債務(wù)按期還本付息的能力和意愿。國內(nèi)外對企業(yè)信用評價的研究，是基于狹隘的信用概念，主要側(cè)重于財務(wù)和風險等因素。

廣義的信用包含經(jīng)濟及社會和道德層面的含義。企業(yè)作為社會的一個個體，其社會信用不應(yīng)該僅局限于經(jīng)濟方面，其應(yīng)該包含更豐富的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)企業(yè)信用評價現(xiàn)狀

房產(chǎn)處業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，其重要性不言而喻。在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點的基礎(chǔ)上，建立我國房地產(chǎn)行業(yè)信用評價指標體系，是當務(wù)之急?，F(xiàn)階段，社會各方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價做了一定的嘗試(圖1)，但大多缺少系統(tǒng)性，綜合性。評價主體不同，出發(fā)點和側(cè)重點不同，效果也不同?，F(xiàn)有的評價體系除了涉及財務(wù)狀況外，還包含經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)、經(jīng)營管理、創(chuàng)新能力、發(fā)展能力等。但對具有顯著行業(yè)特點的房地產(chǎn)業(yè)來說，這些仍不足以全面評價一個房地產(chǎn)企業(yè)的社會信用狀況。

二、基于社會各參與方的社會信用評價指標體系

房地產(chǎn)項目的全過程涉及到社會眾多的參與方。一個企業(yè)對不同的參與方有著不同的信用，房地產(chǎn)企業(yè)的社會信用表現(xiàn)為對各個參與方的信用的綜合。

1.房地產(chǎn)行業(yè)社會信用評價指標體系的完善

為了全面綜合評價房地產(chǎn)企業(yè)的信用，本指標體系不僅考慮了企業(yè)的財務(wù)狀況，而且著重增加了企業(yè)對其他各方的信用指標，主要從以下七個一級指標對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會信用進行評價(表1)。

2.社會信用評價指標的選取原因

各個一級指標的選取經(jīng)過了專家們的反復(fù)斟酌、修改，旨在能夠全面客觀的反映企業(yè)的綜合社會信用。對各個一級指標選取的具體原因如下:

(1)企業(yè)的綜合實力在一定程度上反映了企業(yè)對各方面守信的能力。企業(yè)首先要生存和發(fā)展，然后才能更好地實現(xiàn)對社會的信用。企業(yè)的綜合實力是一個企業(yè)信用評價的基礎(chǔ)。

(2)企業(yè)財務(wù)信用考察參評企業(yè)財務(wù)方面的信用情況，衡量參評企業(yè)在償債、盈利等方面的的信用保障程度。

(3)企業(yè)銷售信用是指企業(yè)在銷售階段對顧客的信用，主要從銷售推廣、售房簽履約和產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量三個方面進行考查。

(4)企業(yè)合作信用是指企業(yè)在項目開發(fā)過程中對設(shè)計單位、施工單位、材料供應(yīng)商、項目聯(lián)建方、受讓方等合作伙伴的信用，主要從合作簽約與合作履約兩個方面進行考查。

(5)企業(yè)對內(nèi)信用考察參評企業(yè)對內(nèi)的信用情況，衡量參評企業(yè)之于員工、股東的信用保障程度。該項評價主要從兩個方面進行評價:企業(yè)對員工信用和企業(yè)對股東信用。

(6)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為記錄反映了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中，遵循市場公平競爭的法則，遵守國家及地方相關(guān)法律法規(guī)政策，誠信經(jīng)營的具體情況，相關(guān)指標記錄從不良經(jīng)營行為與良好經(jīng)營行為兩個方面反映企業(yè)在評價年份內(nèi)社會信用狀況。

(7)企業(yè)自身的信用體系建設(shè)和信用管理水平的提高增強了企業(yè)守信的意識，提高了企業(yè)守信的能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)社會信用評價指標體系的應(yīng)用

本指標體系的特點不僅在于考察全面、可信度高，而且可操作性強。每個一級指標，又涵蓋若干個二級指標(表2)，每個二級指標又包含若干三級指標，個別三級指標下面還有四級指標(在此不詳細列舉)。指標的完善保證了本指標體系的可操作性。

采用平衡記分卡和層次分析法結(jié)合嫡技術(shù)修正法的復(fù)雜決策方式，確定房地產(chǎn)企業(yè)信用評價各級指標中各個指標的權(quán)重，并設(shè)定評價標準和評分方法，最后由評判專家對企業(yè)的信用按標準進行評價。

與以往的評價指標體系不同的是，采用本指標體系，可以先評出企業(yè)對參與各方的信用，如在銷售階段和售后服務(wù)階段對消費者的信用，對設(shè)計、采購、施工等合作方的信用，對政府各個部門的信用，以及對內(nèi)部員工和股東的信用。最后，通過各個一級指標所占權(quán)重，可以計算企業(yè)的綜合信用得分，以確定最終的信用等級。

目前，國內(nèi)部分省市對房地產(chǎn)企業(yè)進行了信用評價，劃定信用等級并授牌。這是對企業(yè)信用的一種認定。對于消費者而言，企業(yè)信用等級可以作為選擇產(chǎn)品的一個依據(jù)。企業(yè)的信用等級具有一定的參考價值，但針對性不強。通過本指標體系的應(yīng)用，消費者不僅可以了解某個企業(yè)的整體信用水平，而且可以有針對性的了解企業(yè)在銷售階段和售后服務(wù)階段對消費者的信用，以增強選擇產(chǎn)品及服務(wù)的滿意度。

四、 建議與結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，自上世紀90年代迅速發(fā)展，年增長率約20%，產(chǎn)值平均占GDP的5%左右。然而，房地產(chǎn)行業(yè)在空前繁榮的同時也產(chǎn)生了很多問題，其中信用問題較為嚴重。研究并建立切實可行的房地產(chǎn)企業(yè)信用體系已迫在眉睫。建議如下:

1.房地產(chǎn)行業(yè)社會信用評價應(yīng)以政府引導(dǎo)、房地產(chǎn)協(xié)會主持、企業(yè)參與、社會監(jiān)督的模式，科學(xué)有序的推進。

2.立足于行業(yè)特點，建立起一套規(guī)范、科學(xué)、合理、實用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價體系，并通過政府和協(xié)會的力量展開評價。

3.通過行業(yè)協(xié)會，建立起本地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)信用查詢系統(tǒng)。建議采用本文所建立的指標體系，在進一步完善的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)進行信用評級。

4.根據(jù)企業(yè)的信用水平變化情況，對企業(yè)的信用等級進行動態(tài)調(diào)整。

通過信用查詢系統(tǒng)，社會各參與方各取所需，能方便的查詢到房地產(chǎn)企業(yè)的各種信用信息，以減少風險，降低交易成本。企業(yè)信用評價的推行，以及企業(yè)信用查詢系統(tǒng)的建立，不僅是促進該行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的基本需求，也有利于整個行業(yè)信用體系的建設(shè)，從更高的層面看，是對全社會的信用建設(shè)做出的積極探索和實踐。

參考文獻:

[1]高 媛:關(guān)于中小企業(yè)信用評級體系[J].長春工業(yè)大學(xué)學(xué)報. 2004.4

[2]汪 煒:我國企業(yè)信用評級體系研究. [學(xué)位論文].江蘇大學(xué).2006.12

[3]“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標體系研究”于近日啟動http://www.chinarese.org.cn/news/xindnews/2009/626/H2D6_2.html