[摘 要] 隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)地位的確定，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響日益顯著。但是，就現(xiàn)實(shí)情況而言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在發(fā)展不平衡的問題。本文從金融政策、土地政策、房地產(chǎn)供給體系及建立房地產(chǎn)預(yù)警體系等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理進(jìn)行探討，提出相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場(chǎng) 金融政策 土地政策 預(yù)警體系

1998年7月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房的做法宣告結(jié)束，各黨政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位開始推行住房分配貨幣化，由此我國進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的進(jìn)程。此后伴隨著一系列的利好政策及寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，上海的住宅產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展。2008年，上海實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)總值(GDP)13698.15億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.7%，已連續(xù)17年保持9%以上增長。全年，上海市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4829.46億元，比1997年增長144.51%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1366.87億元，比1997年增長122.53%。全年商品房銷售面積2296.12萬平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額1895.45億元，這些數(shù)據(jù)都比1997年有了數(shù)倍的提高。

但是，就現(xiàn)實(shí)情況而言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯存在發(fā)展不平衡的問題。中心區(qū)、浦東新區(qū)及各區(qū)縣之間房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度還有較大差異，發(fā)展中也出現(xiàn)了一些新情況、新問題。有的區(qū)域投資增幅過大，有的市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，價(jià)格上漲過快，不利于房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

這些問題的存在，既有在面對(duì)快速發(fā)展的市場(chǎng)，政府調(diào)控經(jīng)驗(yàn)不足、調(diào)控能力有待提高的因素，也與市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)、自我完善機(jī)制沒有形成有著密切的關(guān)系。因此，當(dāng)前進(jìn)一步推進(jìn)以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革的重要任務(wù)，就是要完善政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制，完善市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源中的基礎(chǔ)性作用。因此，為了保證上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，必須從宏觀調(diào)控、市場(chǎng)管理等多方面進(jìn)行管理。

一、利用金融政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定

外部因素是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段，金融政策可以很好地調(diào)整上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展步伐。

從資金來源看，房地產(chǎn)投資資金主要來自貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，需求量的下降必然帶來預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“源頭”有被抑制的現(xiàn)象。

為了解決這個(gè)可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的因素，一方面，政府部門、銀行等機(jī)構(gòu)可以出臺(tái)一系列有利于回復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心的政策，適度放寬房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目資本金比例的規(guī)定;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要將自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，應(yīng)該更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，加快資金回籠的速度。

二、合理使用稅收杠桿

健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)初期充分發(fā)揮財(cái)政政策的自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)時(shí)，在行業(yè)上有區(qū)別地出臺(tái)相應(yīng)的政策，是可以對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行平衡的。當(dāng)房價(jià)快速上漲是由于投機(jī)熾熱造成時(shí)，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實(shí)際上，2005年國家出臺(tái)的一系列房產(chǎn)新政，己在一定程度上抑制了投機(jī)，當(dāng)政府再次面對(duì)房價(jià)的非理性上漲時(shí)，對(duì)以往政策的實(shí)施結(jié)果就需要進(jìn)行驗(yàn)證和數(shù)據(jù)分析，就需要對(duì)執(zhí)行政策后的市場(chǎng)需求進(jìn)行詳細(xì)的測(cè)算。如果房價(jià)上漲的原因主要是因?yàn)樾枨笤黾樱M管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對(duì)抑制住房需求未必很有用，反而容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進(jìn)一步推升房價(jià)。由于只考慮到對(duì)賣方市場(chǎng)的限制，希望通過調(diào)整二手房交易稅收來限制購房者的投機(jī)行為，卻忽略了買方市場(chǎng)的購買力，制約了二手房的合理流動(dòng)，從而可能加劇了房價(jià)的上漲。因此政府應(yīng)該細(xì)化貸款政策，宜對(duì)初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區(qū)別對(duì)待，鼓勵(lì)并幫助首次置業(yè)者購房;同時(shí)在目前階段，還宜降低對(duì)房屋流通的稅收，提高對(duì)保有房屋的稅收，從而盤活閑置住房，降低購房者的成本。

三、改革、完善土地供應(yīng)體制

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，最有效的辦法之一就是有計(jì)劃地進(jìn)行土地供給，并合理控制土地交易價(jià)格的增長幅度。

對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)該按照控制增量、力求平衡、盤活存量的要求，合理規(guī)劃土地的供給數(shù)量，優(yōu)化土地的供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格土地招投標(biāo)制度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模。供應(yīng)總量要確保固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)需要，要從結(jié)構(gòu)上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。

1.積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地清理力度

加大土地收購儲(chǔ)備力度，在擴(kuò)大收購儲(chǔ)備范圍上下功夫，結(jié)合舊城改造、城市土地整理和工業(yè)企業(yè)搬遷，運(yùn)用法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步將城市的各類存量土地、劃撥土地和各種閑置土地集中統(tǒng)一管理，積極發(fā)揮土地收購儲(chǔ)備的蓄水池作用，為調(diào)控土地市場(chǎng)，進(jìn)而調(diào)控經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置，使之發(fā)揮最佳的經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境效益。

2.加大政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地的處理力度

以治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī)，認(rèn)真清理房地產(chǎn)開發(fā)和非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中的閑置土地，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，按照土地管理、房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，區(qū)別情況依法做出處理，并明確閑置時(shí)間未滿兩年的，限期開發(fā);對(duì)閑置超過兩年的堅(jiān)決收回，依法收回土地使用權(quán)。通過對(duì)閑置土地的處理，加快房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，增加適銷對(duì)路的商品房的有效供給能力，滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)管力度，完善措施，對(duì)未按規(guī)定建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行依法處理。

3.加快地價(jià)監(jiān)測(cè)體系建設(shè)

加快建立以計(jì)算機(jī)技術(shù)為手段的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)和基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)及地價(jià)信息發(fā)布、查詢系統(tǒng)，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)全市供地價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，為政府決策提供準(zhǔn)確信息，為市場(chǎng)提供價(jià)格導(dǎo)向，避免盲目追求土地拍賣“天價(jià)”。

4.改變房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府要把土地收入的相當(dāng)部分拿出來作為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與廉租房的投入或補(bǔ)貼，通過大規(guī)模擴(kuò)大住宅供給來緩解住宅供求關(guān)系，特別是要給低收入群體提供必要的住宅保證。土地實(shí)行的批租制度轉(zhuǎn)變?yōu)楣_拍賣制度后，土地價(jià)格就出現(xiàn)了加速上漲的趨勢(shì)進(jìn)而導(dǎo)致了房價(jià)出現(xiàn)成本推進(jìn)的加速上漲。各級(jí)政府就應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)的土地或土地收益作為經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的建設(shè)投入，為中、低收入者提供安居樂業(yè)的生活環(huán)境，以緩解這部分群體為了安身之所而加入購房大軍所造成的對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的壓力。

四、加快調(diào)整和完善房地產(chǎn)供給體系

繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè)，特別是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和管理，搞好普通商品房建設(shè)，完善廉租住房制度?？刂粕虡I(yè)營業(yè)用房建設(shè)，特別是嚴(yán)格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。進(jìn)一步搞活住宅二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)和市場(chǎng)服務(wù)。調(diào)整和優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。

1.加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度

制定完善地經(jīng)濟(jì)適用房購買制度，使真正困難的群眾優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)房。每年確保一定比例地經(jīng)濟(jì)適用房新開工建設(shè)，同時(shí)，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購條件，防止經(jīng)濟(jì)適用房成為新的炒賣房源。

2.大力發(fā)展中低檔普通商品房

要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中低檔的普通商品住宅，有關(guān)政策要主動(dòng)傾斜，以增加普通商品房的供應(yīng)總量。同時(shí)落實(shí)住房分配貨幣化政策的各項(xiàng)工作，使符合條件的中低收入家庭盡早拿到住房補(bǔ)貼。鼓勵(lì)中低收入家庭購買中低價(jià)位的二手房或經(jīng)濟(jì)適用房，要全面開放房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，取消不利于二手房市場(chǎng)交易的各種限制措施，合理調(diào)節(jié)交易各方的收益分配辦法。同時(shí)還要逐步調(diào)整普通商品房與中低收入家庭住房消費(fèi)水平的平衡點(diǎn)。

3.完善廉租房供應(yīng)體系

每年要從經(jīng)濟(jì)適用房中安排一批政策性房源，專項(xiàng)用于解決特困家庭的住房問題。對(duì)部分收入低、家庭生活確有困難的居民，由政府提供福利性的廉租房;同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況的變化，要適時(shí)調(diào)整放寬廉租房的申請(qǐng)條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房的社會(huì)保障面。

4.適度發(fā)展高檔商品房。

上海市作為國際大都市及其在全國所處的地位，要繼續(xù)保持在全國的高檔商品房市場(chǎng)中的地位和產(chǎn)品的品質(zhì)，應(yīng)適度發(fā)展高檔商品房、連排別墅、花園別墅和景觀房產(chǎn)，引導(dǎo)有購買能力的居民購買。

5.控制非住宅類用房的建設(shè)

上海市是一個(gè)國際化的大都市，需要建設(shè)相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)、辦公等非住宅用房，但由于土地資源的稀缺，非住宅用房開發(fā)的面積占總房地產(chǎn)開發(fā)面積的比例一定要控制在合理的范圍內(nèi)，否則容易造成資源浪費(fèi)和住宅建設(shè)用地供應(yīng)短缺。，這個(gè)問題在2008年已經(jīng)凸顯，這就容易造成在今后2～3年內(nèi)，商品住宅供應(yīng)量的下降，直接影響商品房價(jià)格的走勢(shì)。

五、嚴(yán)格監(jiān)控個(gè)人貸款不良率

2007年4月，以美國第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。這次危機(jī)也最終導(dǎo)致了全球性的金融動(dòng)蕩。雖然我國銀行業(yè)沒有類似于美國次級(jí)貸款類型的金融產(chǎn)品，但這次危機(jī)也提醒銀行業(yè)要做好個(gè)人住房貸款的放貸和不良率監(jiān)控。

1.掌控個(gè)人貸款客戶的信用度

美國次級(jí)貸危機(jī)的一個(gè)重要原因就是客戶信用度差，還款能力的不確定。銀行業(yè)間要避免行業(yè)內(nèi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，認(rèn)真掌控個(gè)人貸款客戶的信用度，防止客戶提供虛假信息，從根本上減少不良貸款出現(xiàn)的機(jī)率。

2.加強(qiáng)個(gè)人貸款不良率的監(jiān)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱或者過熱，造成的后果必然是個(gè)人貸款不良率的上升。因此在市場(chǎng)有偏熱或者過熱的趨勢(shì)的時(shí)候，就應(yīng)該加強(qiáng)個(gè)人貸款不良率的監(jiān)控，及時(shí)處置不良資產(chǎn)，減少不良資產(chǎn)的損失，避免不良趨勢(shì)的蔓延。

六、規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，減少人為推動(dòng)房價(jià)上漲的因素

規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，消除信息的不對(duì)稱性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正做到公開、公正、公平，讓購房者不再受到虛假信息的誘導(dǎo)。例如在商品房預(yù)(銷)售活動(dòng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管方面，如商品房基本情況、預(yù)(銷)售范圍、銷售進(jìn)度、銷售動(dòng)態(tài)等信息，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示;還有在商品房預(yù)(銷)售管理方面，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，不得非法銷售商品房，不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。

另外還要從政策、法規(guī)上明確認(rèn)定虛假欺騙行為，對(duì)“囤地不開發(fā)” 、“捂盤惜售” 、“虛高報(bào)價(jià)” 等行為進(jìn)行量化，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都明確規(guī)范行為的底線，也為處罰明確了標(biāo)準(zhǔn)。

七、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)

通過建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，準(zhǔn)確及時(shí)地采集數(shù)據(jù)，客觀全面地分析，為各級(jí)政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，客觀全面地分析情況，為各級(jí)政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提供科學(xué)依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營和居民消費(fèi)提供信息參考。

1.強(qiáng)化數(shù)據(jù)采集，整合信息資源

在開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可前，要依托房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，通過落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)制度，加強(qiáng)信用檔案管理，建立和完善開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)等管理手段，采集開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金投入、拆遷安置、建設(shè)進(jìn)展等信息，并確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。依托房地頭交易登記管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)采集市場(chǎng)信息。通過商品房預(yù)售許可管理，建立樓盤表，采集商品房供應(yīng)總量(分布、套數(shù)、面積)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)(用途、戶型)、供應(yīng)價(jià)格等信息。要通過建立樓盤表等方式，構(gòu)建統(tǒng)一的信息平臺(tái)，采用統(tǒng)一的樓盤和居室編號(hào)等識(shí)別信息，加強(qiáng)所采集數(shù)據(jù)的整合工作。積極加強(qiáng)與金融、土地、計(jì)劃發(fā)展、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門之間的信息交流，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息預(yù)留的數(shù)據(jù)接口，實(shí)現(xiàn)信息共享。

2.加強(qiáng)信息分析，完善信息發(fā)布

要加強(qiáng)市場(chǎng)信息分析，形成定期市場(chǎng)分析報(bào)告。要充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)生成的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況認(rèn)真加以分析，重點(diǎn)關(guān)注供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格及其發(fā)展變化趨勢(shì)，并定期形成市場(chǎng)分析監(jiān)測(cè)報(bào)告。

參考文獻(xiàn):

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