[摘 要] 2008年，一場源于房地產(chǎn)的次貸危機蔓延為全球性金融危機，在金融危機形勢下，我國對房地產(chǎn)政策及貨幣政策都進行了很多調(diào)整，西安市商品房市場也不可避免的受到了金融危機，以及相應房地產(chǎn)政策調(diào)整所帶來的影響。本文首先對西安市的商品房市場宏觀環(huán)境進行分析，進而對影響西安市商品房市場的因素進行實證研究，最后對商品房市場最重要的三個主體，即開發(fā)商、購房者，以及政府提出了一些應對金融危機的對策建議。

[關(guān)鍵詞] 金融危機 商品房市場 實證分析

2008年對于中國乃至于全世界的房地產(chǎn)市場都是震撼的一年，始于2007年的美國次貸危機，在進入2008年之后，隨著“兩房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管，雷曼兄弟倒閉事件的發(fā)生，次貸危機不管升級惡化，最終演變?yōu)榘倌暌挥龅慕鹑陲L暴并波及全球。2008年我國的房地產(chǎn)政策，以及相對應的貨幣政策都進行了很多調(diào)整，這對于2009年的商品房市場會有怎樣的影響?本文將就此對二線城市西安市的商品住宅市場進行具體的分析。

一、西安市商品房市場宏觀環(huán)境分析

1.政策環(huán)境分析

由于2008年9月來，美國次貸危機急劇惡化，迅速演變?yōu)閲H金融危機，對我國經(jīng)濟的影響也很大，對此我國政府明確提出要保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。在財政政策方面，2008年11月推出“四萬億投資計劃”，把加快建設(shè)保障性安居工程作為重要投資領(lǐng)域，同時在2008年四季度又新增了1000億元中央投資。貨幣政策方面，從2008年9月開始，央行連續(xù)五次下調(diào)基準利率，四次下調(diào)存款準備金率。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免收印花稅;對個人住房暫免征收土地增值稅等。除此以外，我國在土地政策、稅收政策方面都對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)整。

西安市政府在2008年9月份出臺了一項《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》的規(guī)定，對市民購房予以補貼;金融機構(gòu)對居民首次購買普通自主房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.27個百分點。同時為了配合中央政府四萬億投資計劃，2009年西安市擬重點建設(shè)286個項目，總投資4442億元，對刺激消費、擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、活躍房產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。

2.西安市商品房市場整體環(huán)境分析

2008年西安市商品房市場經(jīng)歷了曲折的一年，上半年由于汶川地震等因素影響，西安市新批商品房預售面積同比下降18%，商品房實際銷售面積同比下降20% ，商品住房均價達到4340元/平方米，比2007年增長10.8%，但是隨著9月政府出臺了救市政策，使得下半年商品房銷售有所回升，但是最終的結(jié)果是2008年西安市商品房的銷售面積為758.84萬平方米，比2007年下降9.0%，而商品房的銷售額卻較2007年增長了12.7%，為317.56億元。最新數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度西安市批準商品房預售面積170.9萬平方米，同比增長68.76%;銷售191.27萬平方米，同比增長27.83%;商品房銷售均價為4594元，同比增長6.74%。從最新數(shù)據(jù)來看，西安市的商品房市場總體還是樂觀的，但是限于全球金融危機、購房者購買能力不足的影響，同時由于國家保障性住房政策的出臺，西安市的商品房市場未來一段時間仍會處于焦灼狀態(tài)。

二、西安市商品房市場影響因素實證分析

西安市商品房市場的影響因素很多，總的來說，可以分為四個部分:宏觀經(jīng)濟形勢、供給、需求以及經(jīng)濟政策的影響，綜合考慮這幾個方面，從中選取適合的變量，通過建立計量模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。

1.模型的變量選取

本文根據(jù)可比性、相關(guān)性和可量化的原則，在排除政策等不可計量性因素對西安市商品房市場的影響后，從其他幾個主要因素中比較具有代表性的指標摘取出來建立模型。

(1)西安市GDP總值。GDP可以綜合反映西安市的經(jīng)濟發(fā)展水平和投資狀況。研究表明，城市的生產(chǎn)總值增長越快，住宅業(yè)發(fā)展的速度越快。

(2)西安市商品房竣工面積。一般上商品房的竣工面積決定了商品房的市場供應量的狀況。

(3)西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。對于城市居民來說，作為居住或投資的商品房是現(xiàn)階段最昂貴的耐用消費品之一，只有在人均支配收入允許的情況下，這種居住用的剛性需求才能成為有效需求。它同時也反映了城市居民對于商品房價格的可接受能力。

(4)西安市商品房價格。商品房的價格是目前影響西安市商品房市場走向的最重要變量，因此將其定為被解釋變量。

2.西安市商品房市場價格影響因素的實證分析

(1)模型建立

通過選取的特征變量建立西安市商品房價格的模型，進而分析影響西安市商品房市場的因素。

Pt=f(Gt，St，It)

式中Pt為第t年商品房均價，Gt為第t年西安市GDP生產(chǎn)總值，St為第t年西安市人均可支配收入，It為第t年商品房竣工面積。

由于上述模型的解釋變量和被解釋變量之間存在非線性的函數(shù)關(guān)系，因此經(jīng)過適當?shù)淖兞孔儞Q或函數(shù)變換后將模型轉(zhuǎn)化成線性回歸模型，從而將非線性回歸模型的參數(shù)估計問題轉(zhuǎn)化為線性回歸模型的參數(shù)估計，因此建立西安市商品房價格計量模型如下:

lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε

式中C為常量，α1，α2，α3為回歸系數(shù)，ε為誤差項

(2)模型計算

用所建模型對西安市商品房市場的影響因素進行實證分析。選取西安市2000年～2008年的各特征變量作為樣本。

注:以上數(shù)據(jù)來自于西安統(tǒng)計信息網(wǎng)和西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)

將各年數(shù)據(jù)分別代入以上所建立的模型，采用經(jīng)濟計量軟件Eviews對模型進行多元線性回歸計算，得出相關(guān)回歸系數(shù)，代入模型得到最終的價格函數(shù)如下:

lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt

該回歸方程的判決系數(shù)R2=0.9415，調(diào)整后的判決系數(shù)R2=0.9063，這說明該方程的擬合程度比較好。F值為26.801，在99%水平上顯著。DW=1.91，方程不存在自相關(guān)。

3.模型經(jīng)濟意義解釋

從上面函數(shù)可以看出，西安市GDP對商品房的影響程度最大，彈性達到1.605，即西安市的GDP每增長1%，會使得西安市的商品房價格上漲1.605%，而城鎮(zhèn)人均可支配收入和當年商品房竣工面積也會對商品房價格產(chǎn)生顯著影響，但是作用顯示為負。

4.小結(jié)

(1)從研究結(jié)果來看，西安市的商品房價格主要是由西安市的總體經(jīng)濟需求拉動的，即總體經(jīng)濟形勢的迅猛發(fā)展促進了商品房市場的繁榮。

(2)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長并沒有拉動商品房價格增長，反而成為其制約因素，這主要是因為受到通貨膨脹和金融危機的影響。從圖1可以可以看出，2000年～2007年西安市的人均購房與建房支出占到總支出的比重很少，與人均消費性支出的差距很大。從圖2:2000年～2008年西安市的城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)值可以看出，由于國內(nèi)通貨膨脹的因素影響，西安市居民的消費性支出，尤其是食品支出比重大大增加，城鎮(zhèn)居民在購房時要考慮到日常消費性支出的比重，可能會縮減購房支出。同時受到2008年全球金融危機影響，西安市的城鎮(zhèn)居民在購房時不僅要考慮自身需求，同時更多地考慮了資產(chǎn)增值情況，因此導致了購房的有效需求不足，使得商品房的銷售在一定程度上受到影響。

(3)商品房供應越多，其價格反而會下降，這是符合價值規(guī)律的表現(xiàn)，因此在函數(shù)中即表現(xiàn)為負的影響系數(shù)。

三、金融危機下西安市商品房市場的應對措施

在全球金融危機形勢下，西安市商品房市場面臨的最強烈的沖擊便是樓市低迷，大量購房者止步不前，持幣觀望。而開發(fā)商、購房者和政府，作為商品房市場中的三個不可缺少的存在，分別可以從幾個方面應對金融危機中西安市商品房市場困境。

1.金融危機環(huán)境下，開發(fā)商應對的幾點策略

(1)在金融危機下，政府制定了很多新的政策，因此開發(fā)商要提高對政策的敏感性，及時把握政策變化。

(2)針對國家、西安市政府對商品房市場的規(guī)定，以及未來西安市保障性工程建設(shè)情況，對開發(fā)項目進行重新規(guī)劃和定位。

(3)從消費者需求出發(fā)，推行整合營銷戰(zhàn)略，提高銷售量。

(4)加強企業(yè)內(nèi)部設(shè)計、預算、營銷等環(huán)節(jié)的管理，提高企業(yè)整體管理水平。

2.對購房者的幾點建議

(1)從自身需求出發(fā)，不要過分追求資產(chǎn)的增值，除非有足夠的資金實力，否則不要將房地產(chǎn)作為炒作的目標。

(2)根據(jù)自身資產(chǎn)情況，結(jié)合金融政策及利率變化，合理制定購房計劃。

3.政府應采取的幾點政策建議

(1)加強保障性住房建設(shè)力度，力爭實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。

(2)改革土地政策，減少農(nóng)地轉(zhuǎn)商業(yè)的占用面積，轉(zhuǎn)而加強城中村的改造工程。同時在稅費改革上對土地的使用進行限制。

(3)建議政府對房價進行限價調(diào)整，加強商品房價格的宏觀調(diào)控，限制開發(fā)商的不合理的價格制定。

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