讓人五谷雜陳的土地財(cái)政

不斷攀升的房價(jià)，讓原本有起色的樓市又一次跌入低谷。有業(yè)內(nèi)人士稱：土地財(cái)政復(fù)活了，讓人五味雜陳。不容置疑，地價(jià)抬高了房價(jià)。

在“地價(jià)升浪”和開發(fā)商的新一輪“圈地運(yùn)動”中，部分城市財(cái)政的土地收入急速增長。有消息稱，日前北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平，已占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的三分之一。

加上房屋開發(fā)、銷售過程中的各種稅收，一個房地產(chǎn)行業(yè)占到了一些地方城市財(cái)政收入的一多半以上。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府的GDP政績貢獻(xiàn)率越來越多。一個房地產(chǎn)既是財(cái)源，又能撈到政績資本，想讓地方政府來抑制房價(jià)、制止“地王”的不斷誕生，無異于與虎謀皮，無異于讓其自斷財(cái)路、自毀前程。在財(cái)源和政治資本這兩種內(nèi)生動力推動下，地方政府成為“地王”、高房價(jià)的幕后推手，只要“地王”不斷產(chǎn)生，降低高房價(jià)就遙遙無期、沒有止境。試想，在房地產(chǎn)的狂歡盛宴中，地方政府、開發(fā)商、房屋中介、投機(jī)者都是這場盛宴的既得利益者，而只有老百姓是犧牲品。前四者都處在強(qiáng)勢地位，唯獨(dú)老百姓弱不禁風(fēng)。百姓豈能斗過相互勾結(jié)、一同狂歡的強(qiáng)者。這就自然而然出現(xiàn)這樣一個邏輯輪廓，買地夯實(shí)了地方政府的財(cái)政腰包，房地產(chǎn)的GDP政績使得地方官員的烏紗帽越戴越大，這就使得“地王”不斷被刷新，“地王”又促使房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。

土地財(cái)政愈演愈烈、“地王”頻現(xiàn)、房價(jià)越來越離譜畸高，最終將給國民經(jīng)濟(jì)、民生事業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大問題，并且給金融業(yè)釀成巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。首先導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡，表現(xiàn)在兩個方面：一是造成宏觀經(jīng)濟(jì)的失衡。由于對房地產(chǎn)業(yè)管理存在嚴(yán)重缺陷，造成房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，成為暴利、高稅收行業(yè)。成為對地方GDP貢獻(xiàn)最大的行業(yè)。結(jié)果造成這樣一些現(xiàn)象：社會資本都一窩蜂風(fēng)向房市涌來，一方面吸食了其他行業(yè)發(fā)展急需的資金，另一方面把經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中在了房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)對GDP、稅收貢獻(xiàn)占比較大，使得地方政府在對整個經(jīng)濟(jì)重視程度上也出現(xiàn)失衡。二是造成房地產(chǎn)行業(yè)自身失衡，表現(xiàn)在：住房開發(fā)暴利高過了寫字樓、商用房開發(fā)的利潤，住房價(jià)格高過了商用房、寫字樓甚至門面房的價(jià)格。這是一個極為不正常的現(xiàn)象，也是一個畸形失衡狀況。

其次，釀成巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。有證據(jù)顯示，部分低成本的信貸資金通過各種渠道流入到房地產(chǎn)市場，一個重要表現(xiàn)就是央企不斷高價(jià)拿地。由此，樓市泡沫也在隨之放大。房地產(chǎn)的虛假繁榮和巨大泡沫，終究是要破滅的，只是時(shí)間問題。這已經(jīng)被美國等發(fā)達(dá)國家無數(shù)次證明。一旦泡沫破滅，套牢的是金融資本，釀就的是金融風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。

以上這些危害相信許多人都明白，特別是地方政府都清楚。然而，這種危害短期內(nèi)要有一個醞釀的過程，爆發(fā)需要時(shí)間。一些地方政府瞄準(zhǔn)的是眼前的土地財(cái)政的巨大收入，看到的是短期、眼前的GDP增長率，未來怎么樣他們才不會理會，也不想操那份心思。從廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度緩慢看，一些地方政府甚至連住不起房的百姓都不顧及。

因此，可以肯定的說，土地財(cái)政如果不下決心消除，“地王”就會不斷被刷新，“地王”不斷出現(xiàn)，高房價(jià)就絕對不會下降，而最終受害的還是普通老百姓。

此外，還需要一提的是，土地財(cái)政的背后往往隱匿著土地腐敗，比如有的房地產(chǎn)商之所以能拿到地，是因?yàn)楹蜋?quán)力有千絲萬縷的關(guān)系，或者說有些房地產(chǎn)商本身就具有政府背景。面對土地這塊大蛋糕，那些有機(jī)會腐敗的^都想切一塊。近年來，關(guān)于土地出讓方面的腐敗，可謂多矣。

無論如何，“土地財(cái)政”的復(fù)活絕非好事，它會讓地方政府依然迷戀高地價(jià)的狂歡，越來越依賴土地，同時(shí)它對買不起房子的人來說是一場不折不扣的噩夢。而且，在土地財(cái)政中，地方政府只是暫時(shí)受益，長久下來，這種竭澤而漁的方式會陷入危機(jī)。

房價(jià)應(yīng)當(dāng)去杠桿化

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國家由于沒有控制好房價(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機(jī)，從而導(dǎo)致長期的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞牡膶?shí)證研究(此研究是以美國的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)的)，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長度約為20年左右。這一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復(fù)蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)成為中國政府義不容辭的職責(zé)。

中國是個新興市場經(jīng)濟(jì)國家，并且還是一個沒有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房價(jià)非理性上漲。必將對中國的城市化發(fā)展造成極大的障礙。只要沒有城市化的發(fā)展，中國的農(nóng)民就無法進(jìn)城，從而也就無法分享工業(yè)化與經(jīng)濟(jì)增長的成果，進(jìn)而達(dá)到縮小城鄉(xiāng)居民收入差距的發(fā)展目標(biāo)，更不用說變目前這種以外部出口為主的經(jīng)濟(jì)增長模式為依靠內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長模式。進(jìn)一步而言，政府為縮小城鄉(xiāng)差距而采取的任何補(bǔ)貼政策與再分配措施都是成本高昂的。其政策效應(yīng)根本不能與城市化相比較。因此，為了保護(hù)中國廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房價(jià)的職責(zé)。

各級政府需要盡快承擔(dān)起本來就應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的、為低收入者建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場為分離均衡的市場。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實(shí)現(xiàn)居者有其屋的人權(quán)要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房價(jià)。

正確的做法應(yīng)當(dāng)是去杠桿化，或者是控制入場者的資格。比如，增加第二套房的首付資金比例、并適當(dāng)提高房貸利息率，那么購房者的杠桿率就會下降、資金成本就會提高，其購買或者投資住宅商品的能力與收益都會隨之下降，從而必將對房價(jià)上漲產(chǎn)生積極的遏制作用。這一點(diǎn)已經(jīng)被2007年次貸危機(jī)發(fā)生前、政府有關(guān)當(dāng)局采取提高居民購買第二套商品房的首付比率與房貸利率的政策措施后、收到的良好政策效果所證實(shí)。更為有效的方法當(dāng)然是對進(jìn)入住宅商品市場的投資或者投機(jī)者加以甄別，以防止過度的投資或者投機(jī)需求推高房價(jià)。如前所述，對投資者或者投機(jī)者加以甄別的最為簡便的方法就是根據(jù)本地納稅的稅號來辨別誰是可以購房的本地居民、誰是必須予以歧視的外來投資者與投機(jī)者，并對外來的投資者與投機(jī)者的購房行為加以必要的限制。

現(xiàn)實(shí)情況表明，關(guān)注民生的中央政府傾向于控制房價(jià)，但是，為了從土地資源中獲取財(cái)政收入來源的地方政府并不會主動地去控制房價(jià)。這樣。就會發(fā)生中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場時(shí)的不合作博弈。所以，為了保證中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，就必須理順中央和地方政府間的事權(quán)和財(cái)權(quán)。解決這個問題的基本方法就是必須給予地方政府以穩(wěn)定的稅收來源，并且可以以此穩(wěn)定的稅收來源為擔(dān)保進(jìn)入債券市場發(fā)行地方建設(shè)債券來平滑地方政府財(cái)政差額的權(quán)利。只要地方政府能夠獲得這種更為穩(wěn)健的財(cái)政來源，那么地方政府與中央政府在管理房地產(chǎn)市場上的不合作博弈就有可能向著合作博弈的方向轉(zhuǎn)化。

中央政府劍指囤地行為

一次規(guī)格高、時(shí)間緊、措辭嚴(yán)厲的土地儲備摸底調(diào)查正在國土資源部部署下悄然啟動。

近日。一封名為《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》的文件已經(jīng)由國土部下發(fā)至各省國土廳。調(diào)查目標(biāo)直指囤地危機(jī)甚至觸及背后的土地儲備運(yùn)行制度。

據(jù)知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發(fā)，由國土部辦公廳發(fā)到各省國土廳。再層層轉(zhuǎn)發(fā)。文件具體調(diào)研內(nèi)容包括了調(diào)查建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機(jī)構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款余額情況。

此時(shí)國土部出面組織摸底調(diào)查土地情況并非偶然。據(jù)悉，房價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價(jià)格回升迅速、但投資啟動緩慢的現(xiàn)象，中央尤其不滿”。

值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內(nèi)，發(fā)出通知要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管以及國有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管等工作。

“相比之前的措施，這次土地儲備大調(diào)查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結(jié)，力度相當(dāng)大?！鄙鲜鲋槿耸空f。

據(jù)悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應(yīng)和供地效率上，我們做得不夠好。”

值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調(diào)查。

廣州中地行董事長徐建平透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進(jìn)行過一次土地摸底調(diào)查。主要對當(dāng)?shù)匾雅牡貕K的開工情況以及后續(xù)處理問題做調(diào)研。

“幾個月之后再次啟動調(diào)研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價(jià)地塊有關(guān)。同時(shí)1—8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)雖然飆升，但房地產(chǎn)投資拉動效應(yīng)不明顯很可能是最主要動因?！狈康禺a(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。

章林曉曾在8月底向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交一份建議，其中將此類問題歸結(jié)為“兩快一慢”現(xiàn)象：價(jià)格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現(xiàn)象顯然也引起了政府高層的高度關(guān)注。

上述知情人士表示，這次調(diào)查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進(jìn)度來看，很難在短時(shí)間內(nèi)完成，花費(fèi)精力也將很大。

“為什么要土地、金融兩手并舉?在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機(jī)構(gòu)通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發(fā)生?！闭铝謺哉f。

9月，國土資源部已先后通過各種方式對開發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴(yán)懲不貸。

高策地產(chǎn)董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時(shí)間刺激政策所達(dá)到的效果不滿意。“出了那么多刺激政策，成效卻是幫開發(fā)商解套，這不是政府希望看到的效果”。

“企業(yè)囤地有兩種原因：賭預(yù)期和避險(xiǎn)。現(xiàn)在拿地大多是出于避險(xiǎn)，這是一種低效運(yùn)營?！崩顕秸f，“在市場剛有轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，開發(fā)商捂盤、提價(jià)、囤地等行為令后市驟然又增加了風(fēng)險(xiǎn)，政府部門此時(shí)嚴(yán)格控制囤地是對這一現(xiàn)象的警示。但在后續(xù)政策方面，目前致府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大?！?/p>

國務(wù)院最新發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》對開發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。

針對開發(fā)商，9月26日下發(fā)的《通知》明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的閑置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會很快對閑置土地征收增值地價(jià)。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用。

對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％土地閑置費(fèi)；另外，國土資源部將對閑置土地征繳增值地價(jià)。中國房地產(chǎn)市場要進(jìn)行重大改革

如何破解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能陷入“有價(jià)無市”僵局。當(dāng)前，由于住房消費(fèi)者已被擠出了市場，住房投資者也不愿或不敢貿(mào)然進(jìn)入這個市場，而房地產(chǎn)開發(fā)商早已賺得“盆滿缽滿”，卻又不愿意調(diào)整高房價(jià)，這樣，房地產(chǎn)市場將陷入一個僵持局面——“有價(jià)無市”。至于僵持的局面會持續(xù)多久或市場會發(fā)生怎樣的變化，都要取決于相關(guān)政策是否會改變或調(diào)整。但是，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的僵持局面，都將對中國經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊。中國房地產(chǎn)市場要進(jìn)行重大制度性改革——二次房改能否成行，對房地產(chǎn)市場的未來走向?qū)⒂绊懢薮?。事?shí)上，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場中存在著利益失衡的問題，少數(shù)人在短期內(nèi)收斂了大量社會財(cái)富。如果這個問題解決得不好，利益失衡問題將成為阻礙中國房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大障礙。應(yīng)該看到，當(dāng)前的房價(jià)高企是不可持續(xù)的，只有建立在絕大多數(shù)居民的支付能力基礎(chǔ)之上的房價(jià)，才是中國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的根本基礎(chǔ)。也就是說，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，必須建立在以百姓消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)之上。所以，通過二次房改這種制度改革來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場的各種利益關(guān)系，可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場及中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，并可能對中國房地產(chǎn)市場的未來走向產(chǎn)生深刻影響。