摘要：物業(yè)管理中的法律關系錯綜復雜，既存在物權關系，也存在債權關系，同時還存在人的行為。本人就物業(yè)管理中的法律關系談幾點個人看法。

關鍵詞：物業(yè)管理；法律關系

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1000-8136(2009)36-0069-02

物業(yè)管理中的法律關系是錯綜復雜的，既存在物權關系，即建筑物區(qū)分所有權人對區(qū)分所有的建筑物中的專有所有權及共有所有權的支配權，以及排除他人不法侵害的權利等；也存在債權關系，即通過合同關系約定各方當事人之間的權利義務，平等協(xié)商地處理物業(yè)管理中的各項事務；同時還存在人的行為，即建筑物區(qū)分所有權人對區(qū)分所有的建筑物中的成員權的行使及進行的管理，以及各區(qū)分所有權人之間內部自治管理的行為等。綜合歸納起來主要存在以下幾種基本的法律關系：

1 物業(yè)管理當事人之間的合同關系

物業(yè)管理合同主要有兩種表現(xiàn)形式，一是開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)管理合同，二是全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)管理合同。對于合同關系的處理，主要是依據《合同法》的規(guī)定以及合同約定的權利義務的內容來確定。在前期物業(yè)管理中，存在兩個合同法律關系，即開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同關系，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間的房屋買賣合同關系，其中也包含有物業(yè)管理的內容，即開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂的臨時業(yè)主公約、服務合約等。在成立業(yè)主大會并選舉產生業(yè)主委員會后，即應由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同關系是物業(yè)管理中最基本的一種法律關系。對物業(yè)公司與業(yè)主關系的認識上存在一些誤區(qū)：

1.1 物業(yè)管理與服務理解上的誤區(qū)

有的物業(yè)管理抱著以我們是管理者的地位，與業(yè)主之間是管理與被管理的關系，而沒有真正認識到自己的真正角色。物業(yè)公司與業(yè)主應該是一“服務與被服務的關系”。就像家里的主人與保姆的關系，物業(yè)不是管理者的身份，而是服務者的身份。所以，物業(yè)應該正確理解和認識這個的關系。根據《物權法)的有關規(guī)定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。目前仍傾向“服務”和“管理”并重的思路，因為物業(yè)企業(yè)要對人加強服務，對物加強管理。物業(yè)公司不能只強調“服務”了，特別是對小區(qū)內的秩序要嚴格管理，以保障大多數(shù)業(yè)主的權益。

1.2 服務地位不平等

物業(yè)公司是企業(yè)，企業(yè)的目的是贏利，許多的物業(yè)公司不但不贏利甚至還虧本。有人會問：虧本的事，有人肯做嗎?有些物業(yè)公司是開發(fā)商旗下的公司，是房產公司品牌的重要組成和延伸部分。為了房產公司品牌，物業(yè)公司虧本也得做下去。往往這類物業(yè)公司在物業(yè)管理中注重服務和品牌形象。物業(yè)管理費收不來，不計個人面子上門做工作，經常要看業(yè)主的臉色。服務應該是平等的，物業(yè)管理費，應該說是業(yè)主自覺交到管理處——物業(yè)，而不是物業(yè)公司上門索取，完全把角色顛倒了，就像自己家里請的保姆一樣，到了時間就應該給人家發(fā)工資，而不是保姆向你天天哀討。所以，物業(yè)公司自己也應該認真反思，正確定位。

2 物業(yè)管理中的行政管理法律關系

國務院《物業(yè)管理條例》第五條規(guī)定：“國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。”由此可見，國家行政機關也是物業(yè)管理活動中的一個重要主體，負責對前期物業(yè)管理活動、業(yè)主委員會的成立、物業(yè)管理收費、物業(yè)管理企業(yè)資質等方面進行的指導和監(jiān)督。

其行政管理職能主要體現(xiàn)在以下幾個方面：確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分；指導業(yè)主成立業(yè)主大會及選舉產生業(yè)主委員會；確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的多少；對業(yè)主委員會進行登記備案管理；對業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督和糾正；對選聘物業(yè)管理企業(yè)中的招投標活動進行管理；對物業(yè)管理企業(yè)的資質及從業(yè)人員的資格進行管理；對物業(yè)管理中的服務收費辦法進行指導和監(jiān)督；對物業(yè)專項維修資金的收取、使用進行管理；協(xié)調處理物業(yè)管理當事人之間的糾紛；對違反國家法律、法規(guī)的行為進行處罰等。

在實際的工作中，政府的職能部門對物業(yè)的管理存在很多問題：①有些地方政府職能部門對物業(yè)管理的態(tài)度是一“誰家的孩子誰家抱”，對物業(yè)管理的行政監(jiān)督和支持不得力。②政府職能部門責任不清，相互推委。例如，某住宅小區(qū)大門口，一個業(yè)主無視小區(qū)車輛管理規(guī)定，不配合小區(qū)保安的工作，把車停在小區(qū)大門口中間揚長而去，小區(qū)保安苦口勸說反招辱罵，無奈之下?lián)艽蚪痪娫捳埱笾г?，可交警卻說小區(qū)門口不是他們管轄范圍。保安又撥打110，110接警說應該找城管大隊，于是保安再撥打了城管值班電話——他們說應該找派出所處理。最后，還是沒有一個部門肯出面處理。請問：物業(yè)公司管不了的事，到底應該由誰來管呢?

3 業(yè)主之間的民事法律關系

業(yè)主之間屬于乎等的民事主體，全體業(yè)主共同構成了物業(yè)管理活動中的一個重要主體。業(yè)主之間的民事法律關系主要是指業(yè)主之間根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，通過民主協(xié)商，制定業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、物業(yè)管理基本制度等，共同遵守，實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的自治管理。對于業(yè)主間的法律關系，應以業(yè)主協(xié)商自治為原則，在不違反法律的前提下。允許業(yè)主通過制定業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程的形式，通過協(xié)議約定增加或放棄有關權利義務，以實現(xiàn)對物業(yè)的有效管理。