錢究竟用到哪了

一邊是商品房拔地而起，“地王”頻出，一邊是保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢。據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)人大常委會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保障性住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施情況的調(diào)研報(bào)告》顯示，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6％。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，可能難以完成今年的建設(shè)計(jì)劃，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢問(wèn)題引發(fā)了公眾的熱議。

有文章指出，截至8月底保障性住房建設(shè)僅完成投資394.9億元，完成率為23.6％，不足1/4，難道真是沒(méi)錢嗎?恐怕并不是這樣。

首先，在國(guó)家兩年的擴(kuò)內(nèi)需的4萬(wàn)億元投資計(jì)劃中，有4000億元將投向廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房，平均每年要有2000億元投向保障性住房，可是至今只完成投資394.9億元，剩下的錢哪里去了?

其次，今年各地發(fā)行了不少地方債券，按照財(cái)政部的要求，這部分資金要優(yōu)先安排中央投資地方配套的公益性建設(shè)項(xiàng)目及其他難以吸引社會(huì)投資的公益性建設(shè)項(xiàng)目。因此很多地方都表示，把地方債券主要用于保障性安居工程、農(nóng)村民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施等，可是地方債券發(fā)行完了，一些地方的配套資金卻沒(méi)有到位，這些錢究竟用在了什么地方?有沒(méi)有優(yōu)先安排中央投資地方配套的公益性建設(shè)項(xiàng)目及其他難以吸引社會(huì)投資的公益性建設(shè)項(xiàng)目上?

第三，財(cái)政部出臺(tái)的《廉租住房保障資金管理辦法》規(guī)定，從土地出讓凈收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的資金。今年不少地方土地市場(chǎng)很是紅火，“地2E\"不斷出現(xiàn)。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過(guò)前兩年的全年水平。2007年全國(guó)土地出讓金收入約為13萬(wàn)億元。如果從土地出讓凈收益中拿出10％肯定是一個(gè)很大的數(shù)字，那么一些地方有沒(méi)有從土地出讓凈收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的資金呢?

有公眾認(rèn)為，一邊是不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火，一邊是保障性住房建設(shè)冷清，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，投資完成率僅為23.6％，恐怕原因并不是資金沒(méi)有渠道保證，而是缺少執(zhí)行。

保障房建設(shè)緩慢是不問(wèn)責(zé)

保障房建設(shè)緩慢只能有兩種主要原因，一是建設(shè)計(jì)劃安排不切實(shí)際，超越了承受能力；二是承擔(dān)建設(shè)任務(wù)的地方消極怠工，根本沒(méi)把完成任務(wù)當(dāng)回事，采用的是陰天走泥路，滑到哪里是哪里的戰(zhàn)略。

先說(shuō)第一個(gè)原因。今年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，是作為重大公共投資項(xiàng)目安排的，具有剛性。依照以往慣例，中央重大預(yù)算安排都很慎重，都以上一年預(yù)算執(zhí)行情況作參照數(shù)，努力了都能夠完成。今年也是如此，下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，并未超越承受能力，地方進(jìn)度緩慢，不是不能也，而是不為也。

這就只能從第二個(gè)方面尋找原因了。建保障性住房，一要有土地，二要有經(jīng)費(fèi)，三要有推動(dòng)力。若說(shuō)土地，政府壟斷著土地一級(jí)市場(chǎng)，用地不存在求人困難。若說(shuō)經(jīng)費(fèi)，建保障性住房的經(jīng)費(fèi)只占地方財(cái)政的很外一部分，這也不存在問(wèn)題。若說(shuō)推動(dòng)力，政府就更有優(yōu)勢(shì)，擁有協(xié)調(diào)各方力量的決策權(quán)。這么看來(lái)，保障性住房進(jìn)度緩慢就只能從誰(shuí)在怠工上找原因。

那么誰(shuí)在怠工呢?國(guó)家下達(dá)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，而沒(méi)有提出到期不完成該怎么處罰。地方也是如此，沒(méi)有制定獎(jiǎng)懲規(guī)定，沒(méi)有造成壓力，實(shí)施的相關(guān)部門，進(jìn)度快與慢，完成得好與壞，與責(zé)任人并沒(méi)有必然的關(guān)聯(lián)，這樣的機(jī)制怎么能產(chǎn)生生產(chǎn)力?假如能像對(duì)待GDP指標(biāo)那樣，完成得多與少對(duì)官員的升降影響很大，保障性住房建設(shè)進(jìn)度還會(huì)這般緩慢嗎?

國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃具有嚴(yán)肅性，不能想完成就完成，想完成多少就完成多少。年內(nèi)只剩下兩個(gè)多月時(shí)，間，在這么短時(shí)間要完成沒(méi)有完成的大頭，困難肯定有很多。也正因?yàn)槿绱?，就必須?qiáng)化責(zé)任制，從上到下都要制定獎(jiǎng)懲規(guī)則，讓所有責(zé)任官員都把官帽子拎在手里，在規(guī)定的期限內(nèi)如果不是不可抗拒的原因，都應(yīng)按計(jì)劃完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，未能完成預(yù)定任務(wù)的，輕則停職反省，重則摘去其官帽子，追究其相關(guān)責(zé)任。這樣責(zé)任人都不敢掉以輕心了，保障性住房建設(shè)才有可能打一個(gè)翻身仗。

建設(shè)部也曾坦承，我國(guó)目前面向城鎮(zhèn)低收入居民家庭的廉房制度建設(shè)緩慢，沒(méi)有得到應(yīng)有重視。其實(shí)，保障性住房利潤(rùn)微薄，在當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)“非常暴利”的情形下，不論是地方政府，還是開(kāi)發(fā)商，保障性住房都沒(méi)有足夠的激勵(lì)。

以建造廉租房所用的土地為例，是國(guó)家以劃撥方式無(wú)償給予的。也就是說(shuō)，地方政府必須“免費(fèi)贈(zèng)送”?，F(xiàn)在，“賣地”是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，土地價(jià)格越高，地方政府的手頭也就越寬裕。在這種情況下，保障性住房難免淪為“形象工程”。

在現(xiàn)實(shí)中，我們看到這么一種怪現(xiàn)象。一方面，不論是中央部委還是地方相關(guān)部門，在各種上傳下達(dá)的文件中，一再宣稱“以建設(shè)保障性住房為重點(diǎn)”，但另一方面，一到實(shí)踐環(huán)節(jié)，保障性住房又往往雷聲大雨點(diǎn)小。

要打破保障性住房“僧多粥少”的格局，提高“保障性住房完成率”，最重要的，是要給予地方政府足夠的激勵(lì)。遏制房?jī)r(jià)泡沫膨脹

日前，有媒體報(bào)道稱，北京的房源存量?jī)H夠滿足5個(gè)月的市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商卻仍在大量囤地，其中，不少地塊已閑置了兩年以上。

一位接近住建部的人士表示，盡管有著土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制，但主管部門仍可通過(guò)行政手段解決各地出現(xiàn)的問(wèn)題。他認(rèn)為，囤地現(xiàn)象之所以長(zhǎng)期存在，主要原因在于主管部門的不作為。

來(lái)自國(guó)際物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)DTZ戴德梁行的報(bào)告稱，1998—2008年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到313億平方米。而截至2008年年底，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，占購(gòu)置總量的62％，仍有近40％的土地滯壓于發(fā)展商手中。

政策調(diào)整無(wú)疑和今年樓市的快速回暖直接相關(guān)。防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲誘發(fā)資產(chǎn)泡沫，已是政策制定者關(guān)注的重點(diǎn)之一。而國(guó)務(wù)院也已將“調(diào)控潛在通脹”列入議事日程。

中原地產(chǎn)研究員徐超認(rèn)為，今年以來(lái)，樓市成交量和價(jià)格持續(xù)上漲，市場(chǎng)中的投資者過(guò)多，對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)較快。前期政府在銀行貸款以及稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策是一種讓利行為，但上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速恢復(fù)，甚至超過(guò)了2007年、2008年的最高水平，部分優(yōu)惠政策退出是合適的。

“房貸優(yōu)惠”取消后，必將對(duì)多方面產(chǎn)生影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，優(yōu)惠政策取消后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭將得到遏制，樓市成交量也將有所調(diào)整。

不過(guò)也有專家提醒，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)如果恢復(fù)，將增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。另外，“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對(duì)普通商業(yè)貸款利率下浮15％的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1％，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲6％。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾是供求關(guān)系加失衡，因此如何增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，才是解決市場(chǎng)根本矛盾的中心。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(zhǎng)春表示，政府不應(yīng)只調(diào)控樓市價(jià)格，更要加大供地力度，敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，同時(shí)加大保障房的建設(shè)。顧云昌也指出，目前房屋銷售增速和土地供給速度還不匹配，市場(chǎng)上所表現(xiàn)出來(lái)的商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)快速上漲，是幾年前土地供應(yīng)不足的滯后反應(yīng)。因此政府應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度，在防止開(kāi)發(fā)商屯地的同時(shí)，還應(yīng)盤活土地存量。同時(shí)加大和落實(shí)保障性住房的供給力度，提高對(duì)“夾心階層”的產(chǎn)品供應(yīng)。

據(jù)易居克爾瑞公司最新的市場(chǎng)報(bào)告，受房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將取消的消息影響，主要城市大戶型房屋交易出現(xiàn)下滑。與此同時(shí)，社會(huì)輿論也引起了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的注意，尤其是政策預(yù)期對(duì)交易量下滑的影響。

實(shí)際上，國(guó)家層面取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問(wèn)題還未正式定調(diào)。相反，湖南、吉林等省份分別通過(guò)不同方式向開(kāi)發(fā)商表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消。說(shuō)不得的“二次房改”

“二次房改”真應(yīng)了一句話：有些事情可以做但不可以說(shuō)。

“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)于二次房改的建議最為敏感?！眮?lái)自大連年屆花甲的老人，遼寧經(jīng)貿(mào)廳退休干部李明11月3日接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)興奮之余更多的是失落。讓他興奮的是，住建部首次對(duì)“二次房改”做出回應(yīng)從而引發(fā)社會(huì)的高度關(guān)注。據(jù)記者了解，一個(gè)網(wǎng)站就本報(bào)有關(guān)“二次房改”的報(bào)道發(fā)表當(dāng)天所做的一項(xiàng)“該不該進(jìn)行二次房改”的調(diào)查顯示：超八成網(wǎng)友認(rèn)為政府需進(jìn)行二次房改。讓他失落的是，這位老人多次就“二次房改”輾轉(zhuǎn)于大連和北京之間卻鮮有結(jié)果。8月21日，李明在“世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)2009年會(huì)”開(kāi)幕式上，將《二次房改建議書》交給了出席年會(huì)的國(guó)土資源部總規(guī)劃師胡存智等。

面對(duì)高房?jī)r(jià)，李明提出的二次房改的核心內(nèi)容為：針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制?！皼](méi)有一個(gè)部門回應(yīng)呀?！崩蠲魇乇硎?。

一接近住建部的知情人士說(shuō)：“二次房改話題太敏感了。盡管住建部試圖通過(guò)政府保障和市場(chǎng)提供來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但都是縫縫補(bǔ)補(bǔ)的措施?！痹撊耸客嘎?、住建部一高官私下表示：“二次房改這么大的事情，不是我們一個(gè)部門說(shuō)了算?！?/p>

李明認(rèn)為，這是利益決定立場(chǎng)所致。短期來(lái)說(shuō)政府是房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。開(kāi)發(fā)商賺取的利潤(rùn)是普通人難以想象的。銀行是吃了買房人再吃賣房人?！岸畏扛淖⒍ㄍ七M(jìn)很難?！?/p>

盡管“二次房改”沒(méi)有得到肯定，但住建部也公開(kāi)了自己的主張。

10月20日，住建部副部長(zhǎng)齊驥首次提出：今后房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該繼續(xù)完善，從政府保障和市場(chǎng)提供的兩極提供模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ?、政府支持和市?chǎng)提供的三級(jí)住房提供模式。

據(jù)悉，住建部正在啟動(dòng)的《住宅保障法》或許會(huì)給“二次房改”帶來(lái)契機(jī)。

單一的市場(chǎng)化供房遇到了麻煩?！案叻?jī)r(jià)無(wú)法解決中低收入者的住房問(wèn)題。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。面對(duì)高房?jī)r(jià)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的手段無(wú)非就是土地杠桿和信貸杠桿，結(jié)果幾乎都是按下葫蘆浮起瓢，很難改變價(jià)格走勢(shì)。

李明等提出的二次房改的核心內(nèi)容是確立住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，基本方向就是由政府主導(dǎo)提供房屋住房服務(wù)。三種住房制度指的是，針對(duì)低收入人群的保障性住房制度、針對(duì)中等收入家庭的公共住房和公共租賃住房制度和針對(duì)高收入家庭的商品住房體制。

而相應(yīng)的三類供地方式也分別為政府劃撥方式供地、“四定兩競(jìng)”招標(biāo)用地和商品房的“招拍掛”方式供地。這就需要制度安排。據(jù)有關(guān)人士介紹：國(guó)外在住房安排上，保障性住房所占比例幾乎都在25％以上，而我國(guó)還達(dá)不到5％?！爸袊?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的發(fā)展形勢(shì)要不得?！敝袊?guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心常務(wù)副理事長(zhǎng)鄭新立表示。

針對(duì)房市的失衡現(xiàn)象，自去年下半年起，中國(guó)投資學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉慧勇、清華大學(xué)李稻葵以及住宅法專家李明等學(xué)者，各自提出了再次對(duì)住房制度進(jìn)行改革的方案。由于是相對(duì)我國(guó)1998年首次實(shí)施住房制度改革而言，社會(huì)輿論稱之為“二次房改”。

“二次房改”呼聲有一個(gè)共同特點(diǎn)，即一方面肯定1998年政府推動(dòng)“房改”的積極成果，同時(shí)又認(rèn)為過(guò)去11年的“房改”存在過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題，特別是保障類住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，住房保障體系建設(shè)“滯后”。

提出“二次房改”的專家主要有三個(gè)方面的意見(jiàn)：其一，政府應(yīng)針對(duì)中低收入群體實(shí)行公共住房和公共租賃住房制度，并建立配套的土地供應(yīng)制度和房屋建設(shè)制度。其二，單位應(yīng)成為住房供應(yīng)主體之一。由單位就近為職工提供住房，有利交通，可以顯著提高生活質(zhì)量。其三，通過(guò)調(diào)節(jié)市場(chǎng)與政府之間的關(guān)系來(lái)解決普通家庭住房難題。政府應(yīng)通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅、增值稅、交易稅等手段，遏制二級(jí)交易市場(chǎng)的投機(jī)行為。

李稻葵等有關(guān)專家表示，1998年首次房改的成功之處在于啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，為我國(guó)成功抵御此次國(guó)際金融危機(jī)提供了發(fā)展基礎(chǔ)。同時(shí)，房改也增加了大量社會(huì)財(cái)富，提高了居民住房水平。但問(wèn)題依然不少，特別是有相當(dāng)部分人既買不起過(guò)度漲價(jià)的商品房，又享受不到保障性住房。種種跡象表明，現(xiàn)有的房地產(chǎn)體系需要繼續(xù)改革。也發(fā)現(xiàn)不少人對(duì)“二次房改”推行的時(shí)機(jī)和可行性表示懷疑。

據(jù)悉，2008年10月，全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃會(huì)議確定，將《住房保障法》列為研究起草、條件成熟時(shí)安排審議的法律之一。2009年5月，住建部召集中央有關(guān)部委和地方的代表，啟動(dòng)了《住房保障法》起草工作。