“拐點(diǎn)是趨勢(shì)的徹底變化，現(xiàn)在不叫拐點(diǎn)，而是一個(gè)波動(dòng)點(diǎn)，是市場(chǎng)階段性的正常調(diào)整?！?/p>

四個(gè)月的高歌之后，住宅地產(chǎn)終于出現(xiàn)負(fù)面狀況——2009年7、8月，住宅市場(chǎng)價(jià)漲量跌，接下來(lái)的價(jià)量齊跌則讓“金九銀十”不現(xiàn)。

輿論很自然地將住宅市場(chǎng)這段狂飆之后的下滑看作轉(zhuǎn)折點(diǎn)，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，在非理性的“地產(chǎn)天價(jià)”集中爆發(fā)之后，“拐點(diǎn)”也許會(huì)再次來(lái)臨。

面對(duì)“今后幾個(gè)月住宅市場(chǎng)的走勢(shì)如何”的提問(wèn)，華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司董事、總經(jīng)理陳鷹認(rèn)為“拐點(diǎn)”之說(shuō)過(guò)于武斷:“三個(gè)月、六個(gè)月的短期走勢(shì)，只能表明未來(lái)漲跌的可能性各為50%。用這種短期走勢(shì)判斷大勢(shì)，一來(lái)不準(zhǔn)確，二來(lái)沒(méi)有意義?！弊鳛槿A潤(rùn)置地北京公司的負(fù)責(zé)人，陳鷹坦言更慣于思考五年、八年之后的地產(chǎn)形勢(shì)。

對(duì)于類似華潤(rùn)置地這樣總資產(chǎn)超過(guò)700億港元的大型央企子公司，他們要做的始終是一如既往地發(fā)展，不與輿論較勁。

一面是喊“拐”聲沸沸揚(yáng)揚(yáng)，一面是開(kāi)發(fā)商放眼長(zhǎng)期的心平氣和，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商兩者，誰(shuí)的態(tài)度可以解釋“價(jià)量齊跌”背后的原因?這會(huì)不會(huì)是另一個(gè)隱形“拐點(diǎn)”的開(kāi)始?住宅市場(chǎng)的未來(lái)將走向何方?

高位已經(jīng)過(guò)去

謝國(guó)忠的判斷是，“什么時(shí)間再有價(jià)量的高位回升，還要看什么時(shí)候政策再放開(kāi)”。

“(天價(jià)地頻出之后)市場(chǎng)肯定會(huì)出現(xiàn)量、價(jià)的調(diào)整，這是個(gè)很好的信號(hào)。”對(duì)于目前量?jī)r(jià)齊跌，陳鷹解釋道:前段時(shí)間整體價(jià)格上漲太快，導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)房決心開(kāi)始猶豫，而量的下跌說(shuō)明市場(chǎng)的承受力降下來(lái)了，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該不會(huì)再一路加價(jià)了。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新近公布數(shù)據(jù):7月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%的同時(shí)，銷售面積環(huán)比下滑了近20%。8月延續(xù)了價(jià)漲量跌的趨勢(shì)。而之后，9月第三周，北京商品住宅期房簽約跌破日均300套，創(chuàng)今年3月以來(lái)新低。

而正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文則把第三季度出現(xiàn)的一線城市住宅地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙降歸結(jié)為市場(chǎng)供需、消費(fèi)心理博弈等原因。因此，購(gòu)買力在一二季度集中釋放后呈現(xiàn)的階段性減少屬于正?，F(xiàn)象。從消費(fèi)心理預(yù)期觀察，消費(fèi)者或投資者的預(yù)期正在發(fā)生改變，主要是因?yàn)閲?guó)家宏觀政策和行業(yè)政策的變動(dòng)，如二手房信貸政策趨嚴(yán)等發(fā)出了引導(dǎo)信號(hào)、針對(duì)房地產(chǎn)的寬松貨幣環(huán)境逐步緊縮、股市持續(xù)單邊上揚(yáng)趨勢(shì)的終結(jié)、經(jīng)濟(jì)筑底時(shí)間可能加長(zhǎng)、通脹及加息周期可能延后等，這些判斷都導(dǎo)致了市場(chǎng)的觀望情緒。

對(duì)此，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠的判斷是，“高位已經(jīng)過(guò)去了。”至于什么時(shí)間再有價(jià)量的高位回升，還要看“什么時(shí)候政策再放開(kāi)”。

這次是波動(dòng)點(diǎn)

相比2007年大調(diào)整，此次僅是趨勢(shì)維持過(guò)程中的微調(diào)。

的確，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的“政策市”，這一點(diǎn)，在2007—2009年中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)變局上表現(xiàn)得淋漓盡致。

2007年9月，住宅市場(chǎng)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)短暫的價(jià)漲量跌。但是，當(dāng)時(shí)的環(huán)境與今天大不相同。薛迥文將其比作是“強(qiáng)弩之末”，是大調(diào)整發(fā)生前的“回光返照”。

當(dāng)年9月開(kāi)始，國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，頻繁出臺(tái)了打擊囤地、提高二套房首付、收緊信貸等一系列措施。11月，萬(wàn)科董事局主席王石拋出“拐點(diǎn)論”，認(rèn)為需求已經(jīng)開(kāi)始有所萎縮，人們買房的心理也趨于理性，建議買房自住的家庭可以“三、四年后再買房”。

此后，中國(guó)住宅地產(chǎn)在價(jià)格和銷售量上攀爬了半年多，艱難支撐過(guò)北京奧運(yùn)會(huì)，之后終于在2009年初像坐滑梯一樣一路下滑。然而，轉(zhuǎn)機(jī)就出現(xiàn)在金融危機(jī)爆發(fā)之后。為了提振經(jīng)濟(jì)，國(guó)家一改一年前對(duì)房地產(chǎn)的壓制政策，轉(zhuǎn)而采取下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率、擴(kuò)大住房貸款利率下浮幅度、首付調(diào)為兩成、個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅調(diào)到1%等措施。

隨著政策滯后效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，2009年3月開(kāi)始，住宅地產(chǎn)一路上揚(yáng)，直到出現(xiàn)7月的價(jià)漲量跌。

薛迥文分析道，“2009年一季度的上漲首先是政策刺激，繼而是剛性需求的拉動(dòng)，二季度則是由寬松的信貸環(huán)境以及通脹預(yù)期下資產(chǎn)重估浪潮刺激的投資性需求拉動(dòng)。7月出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折是在政策呵護(hù)和金融環(huán)境催生的反彈過(guò)度后，市場(chǎng)需求和政策的‘適當(dāng)修正’?！?/p>

相比2007年大調(diào)整，此次僅是趨勢(shì)維持過(guò)程中的微調(diào)。因此，薛迥文并不贊同“拐點(diǎn)”的說(shuō)法。

陳鷹也持同樣的看法，“拐點(diǎn)是趨勢(shì)的徹底變化，現(xiàn)在不叫拐點(diǎn)，而是一個(gè)波動(dòng)點(diǎn)，是市場(chǎng)階段性的正常調(diào)整。以北京市場(chǎng)為例，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)慢下來(lái)，但是降價(jià)的可能性不大?！?/p>

警惕快速擴(kuò)張

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將再一次進(jìn)入高速擴(kuò)張時(shí)期，又將面對(duì)同樣的問(wèn)題:高負(fù)債率、不可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式……

盡管不是拐點(diǎn)，但是“速度太快也是要小心的事情?！标慂椪J(rèn)為對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一定要穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

因此，他的工作重點(diǎn)也放在了推動(dòng)華潤(rùn)置地“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增殖服務(wù)”的新戰(zhàn)略上。

陳鷹將中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看作是判斷房地產(chǎn)形勢(shì)的基礎(chǔ)?！白鳛橐粋€(gè)高速發(fā)展中的國(guó)家，中國(guó)樓市可能會(huì)波動(dòng)，但是中長(zhǎng)期看都是樂(lè)觀的。”也就是說(shuō)，“關(guān)鍵是看企業(yè)能夠穩(wěn)健地發(fā)展，勝利在望的時(shí)候不能因?yàn)榱餮^(guò)多(資金鏈出問(wèn)題)而犧牲?！?/p>

事實(shí)如此，房地產(chǎn)可以直接刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)，而眼下中國(guó)政府最希望的也是市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，出現(xiàn)拐點(diǎn)和爆發(fā)點(diǎn)的可能性都非常小。

“對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)可以用兩句話來(lái)概括:一是要維護(hù)樓市的回暖態(tài)勢(shì)，另外一句是要防止房?jī)r(jià)的漲價(jià)蔓延?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一曾公開(kāi)表示。

盡管價(jià)、量出現(xiàn)一些波動(dòng)，但目前仍是房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張時(shí)期，而非住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)拐點(diǎn)，因?yàn)槠渌笜?biāo)比如新開(kāi)工面積、企業(yè)投資資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例等方面，都顯示著上升趨勢(shì)。中金公司《2009年1—8月全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)》顯示:1—8月，房地產(chǎn)投資增速14.7%，其中住宅投資增速10.9%;在建面積同比增長(zhǎng)13.5%，新開(kāi)工面積下降9.1%，降幅收窄3.2個(gè)百分點(diǎn);開(kāi)發(fā)資金來(lái)源3.37萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)34.2%。

同時(shí)，由于個(gè)人貸款和預(yù)售房款的回籠加速、銀行信貸的寬松，開(kāi)發(fā)商手中有了充裕的資金。另一方面，從9月至年底，是房地產(chǎn)業(yè)密集融資高峰期，有30余家房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)行A股或H股的上市計(jì)劃。如果這批房企I P O成功，募集資金的總規(guī)模將超過(guò)1000億元。

地產(chǎn)商手中資金的增加，無(wú)論最后轉(zhuǎn)化為新的投資和供給，還是轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商“扛”價(jià)能力，都有利于防止出現(xiàn)2007年那樣的大起大落。但是，未來(lái)在某種契機(jī)下，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)新一輪上漲，這些資金又將推動(dòng)地產(chǎn)再一次進(jìn)入高速擴(kuò)張時(shí)期，此后可能又將面對(duì)同樣的問(wèn)題:高負(fù)債率、不可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)模式……