程　杰

摘要：本文從房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源入手，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資環(huán)境做出分析。在綜合探究基礎(chǔ)上，試著為房地產(chǎn)企業(yè)找到新的投融資方式，以解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸，幫助其走出資金短缺的困境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)資金授融資現(xiàn)狀與發(fā)展

自2006年末，國(guó)家從計(jì)劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)上實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，在很大程度上加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)深陷資金困境?；乜顗毫χ饾u加大、貨幣從緊政策文件推行更加劇了外界對(duì)房地產(chǎn)公司資金鏈條的無(wú)比擔(dān)憂。為了應(yīng)對(duì)前所未有的投融資困局，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的瘋狂轉(zhuǎn)為觀望，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了對(duì)多元化投融資渠道的探求之路，而房地產(chǎn)投融資也已成為業(yè)內(nèi)外最受關(guān)注議題之一。

一、房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來(lái)源

據(jù)我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示。目前我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源的主要渠道為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金及其他資金。

國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金又稱為國(guó)家和地方財(cái)政撥款，隨著我國(guó)投融資體制的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐步建立起以銀行信貸為中心的多樣化融資渠道，政府也改變了以往計(jì)劃體制下向國(guó)有企業(yè)增加財(cái)政投入作為企業(yè)資本金的做法，而主要以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市場(chǎng)上的投入；國(guó)內(nèi)貸款指的是面向開(kāi)發(fā)商的貸款。土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款的直接表現(xiàn)，其包括主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開(kāi)發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需的流動(dòng)資金貸款、主要用于向具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性資金的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，以及房地產(chǎn)抵押貸款等；債券主要指企業(yè)債權(quán)，自2000年后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券已不再發(fā)行，原有少量債券也已兌付。

外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中參與至開(kāi)發(fā)、中介和銷(xiāo)售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、大量個(gè)人資金，以直接購(gòu)買(mǎi)土地、房產(chǎn)、參殷房地產(chǎn)公司、進(jìn)行項(xiàng)目合作等方式。向房地產(chǎn)行業(yè)集中投資，對(duì)外資的利用有直接與間接之分，直接利用外資主要指通過(guò)獨(dú)資、合資或合作經(jīng)營(yíng)的股權(quán)投資，間接利用外資主要指包含外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款、外國(guó)商業(yè)銀行貸款等多種貸款；自籌資金主要指自有資金，其分為企業(yè)內(nèi)部資金、其他企業(yè)資金、職工和民間資金以及發(fā)行股票，企業(yè)內(nèi)部資金指含有公積金、未分配利潤(rùn)等在內(nèi)的企業(yè)暫時(shí)未利用或未充分利用的資金，其他企業(yè)資金指企業(yè)間聯(lián)營(yíng)、人股、債券及各種商業(yè)信用，職工和民間資金指本企業(yè)職工和城鄉(xiāng)居民手中暫時(shí)或較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)現(xiàn)值的資金；其他資金則主要由定金和預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等構(gòu)成，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)向保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)融通資金。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資環(huán)境特征

金融緊縮政策明顯削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，并客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等多種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生與發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身的升級(jí)和分化又無(wú)形中使房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)發(fā)生新的變化。一系列復(fù)雜因素的綜合影響。為當(dāng)前房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)帶來(lái)如下環(huán)境：

1，投融資格局較為單一

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行信貸、自籌基金、定金、預(yù)收款以及其他資金。在以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局中，由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長(zhǎng)幅度直線下滑，自籌資金、定金及預(yù)收款增幅相應(yīng)加快，但因預(yù)收款中大部分是銀行向購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中多數(shù)仍來(lái)自銀行系統(tǒng)，即投融資格局較為單一，投融資渠道上對(duì)商業(yè)銀行過(guò)分依賴。這就是說(shuō)，銀行信貸被收緊后，缺乏相應(yīng)的投融資渠道進(jìn)行有效的資金補(bǔ)充，即房地產(chǎn)市場(chǎng)資金并不匱乏，真正缺乏的是資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。

2，投融資渠道日益多元化

其他資金來(lái)源在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量中所占份額不大，但其作用及其對(duì)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的影響卻非同一般。近年來(lái)，資金信托計(jì)劃一躍成為最為活躍的地產(chǎn)投融資工具，其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)投融資總量中甚微，但其自身的創(chuàng)造性、靈活性、適應(yīng)能力等為疲弱的房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)灌注了新的活力和希望。據(jù)銀監(jiān)會(huì)于2004年公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，相關(guān)規(guī)定促使資金信托計(jì)劃逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。同時(shí)，爭(zhēng)相國(guó)內(nèi)上市融資、紛紛尋求海外上市融資，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃角度看。此類做法有助于改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接投融資難度較大的困境。

3，投融資市場(chǎng)體系不甚健全

目前，監(jiān)管當(dāng)局在重點(diǎn)做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作時(shí)，忽略了另外一個(gè)重要問(wèn)題，即構(gòu)建一套適合中國(guó)國(guó)情、符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)體系的不完善，直接或間接導(dǎo)致金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過(guò)多、政策引導(dǎo)不利等多個(gè)問(wèn)題。而市場(chǎng)中資金供求失衡的嚴(yán)重現(xiàn)象。將造成房地產(chǎn)投融資成本升高，多數(shù)企業(yè)也會(huì)因資金鏈斷裂而被迫出讓項(xiàng)目，甚至有些企業(yè)冒險(xiǎn)借助地下金融或盲目資金“尋租”。在房地產(chǎn)投融資渠道多元化發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品仍難以滿足市場(chǎng)需求，這又進(jìn)～步反映出投融資市場(chǎng)體系存在著缺陷。

三、房地產(chǎn)業(yè)投融資市場(chǎng)的發(fā)展之路

據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金于1996年時(shí)要求在20％以上，但2003年統(tǒng)計(jì)局反饋的數(shù)據(jù)是“開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金”僅為18％左右，至2007年時(shí)要求在35％以上，但此時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為25％左右，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到其投融資要求的。尋求新的投融資方式是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必須途徑。

1，推進(jìn)資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，高額的房地產(chǎn)資產(chǎn)一經(jīng)證券化則實(shí)現(xiàn)了分割交易，使資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)。加之住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)較小、資產(chǎn)質(zhì)量較高，證券化的住房抵押貸款日益成為流通市場(chǎng)的主流品種。在房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過(guò)程中，抵押債券者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者及中介機(jī)構(gòu)等各方均參與其中。

2，創(chuàng)新金融產(chǎn)品

房地產(chǎn)市場(chǎng)中不斷變化的投融資需求推動(dòng)著金融創(chuàng)新，而層出不窮的金融產(chǎn)品也將推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的日漸發(fā)展。未來(lái)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新要考慮兩點(diǎn)，一則如何滿足企業(yè)逐漸多樣化的頭融資需求，二則如何幫助企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)。新的金融產(chǎn)品將客觀上降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本、提高企業(yè)投融資市場(chǎng)效率，并進(jìn)一步完善投融資市場(chǎng)體系。

3，使用委托貸款業(yè)務(wù)

在樓市成交不景氣、貨幣政策收緊的背景下。委托貸款業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)中日益興盛起來(lái)。有專業(yè)人士認(rèn)為，委托貸款廣泛應(yīng)用于現(xiàn)金池與第三方委托貸款中，主要集中于一家大型企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金借貸的現(xiàn)金池業(yè)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)可能性較小，但運(yùn)用于第三方委托貸款的委托貸款業(yè)務(wù)則面臨較大借貸風(fēng)險(xiǎn)。但如某些房地產(chǎn)業(yè)分析師所言，為得到貸款而承受高利率，這屬房地產(chǎn)企業(yè)得不到銀行貸款而做出的無(wú)奈之舉，同時(shí)在當(dāng)前貨幣政策從緊、各家銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款審批尤為嚴(yán)格的情形下，上市后的房地產(chǎn)企業(yè)更加需要使用上相對(duì)靈活的委托貸款。

4，發(fā)行公司債

銀行貸款、委托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)普遍運(yùn)用的融資方式，與之相比，實(shí)力較為雄厚的上市房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取發(fā)行公司債這一新的投融資手段。短期來(lái)看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，且要涉及推演、公司信用評(píng)級(jí)等問(wèn)題，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司債周期長(zhǎng)、利率鎖定的特性使之在通脹持續(xù)時(shí)仍保持成本低、使用靈活性強(qiáng)的有點(diǎn)。對(duì)于資金需求強(qiáng)烈的房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，在面臨股權(quán)融資有阻力的局面時(shí)，發(fā)行公司債便是一個(gè)很好的實(shí)現(xiàn)投融資的選擇。

但使用此種方法融資時(shí)還須注意相應(yīng)的條件，首先公司債試點(diǎn)發(fā)行只針對(duì)上市公司，再者據(jù)《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》，申請(qǐng)發(fā)行公司債的公司，其債券信用級(jí)別須經(jīng)資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)為良好；最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息；本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過(guò)最近一期末凈資產(chǎn)額的40％。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。它對(duì)金融市場(chǎng)有著高度依賴型，但與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)業(yè)資金在使用與供求上一直存在特殊性矛盾。其一，投入巨大而投資者自有資金有限。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入動(dòng)輒幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至上億元，一般投資者的自有資金難以支撐如此高的投資；其二投入集中而資金來(lái)源分散，房地產(chǎn)業(yè)資金投入尤為集中，一般開(kāi)發(fā)者所需利用資金卻常常是自有資金、銀行資金及其他資金，其來(lái)源相當(dāng)分散：其三房地產(chǎn)投資資金具有固定性、長(zhǎng)期性而資金流動(dòng)性極強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)不可移動(dòng)，資金一旦進(jìn)入該產(chǎn)業(yè)，其流動(dòng)性和變現(xiàn)性即被受限。雖然上述矛盾看似無(wú)法調(diào)和，但由于房地產(chǎn)業(yè)為社會(huì)提供著住房這一必需品，且其需求量甚大，因而加快房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)發(fā)展已是房地產(chǎn)業(yè)面臨的迫切課題，建立起順暢的房地產(chǎn)投融資渠道更顯得非常重要。