張　娟

摘要：闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況，分別從中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權(quán)的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場壟斷定價品牌競爭

房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配；房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場企業(yè)間進(jìn)行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產(chǎn)市場競爭方式和狀況進(jìn)行了重新思考很有意義。

一，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強(qiáng)烈的競爭壓力。就溫州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產(chǎn)業(yè)的諸多問題亟待解決。

二、我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析

1，中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭

目前，我國的房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價、房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀。價格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因為它們都是企業(yè)在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

1)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價。中國房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2)房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費(fèi)者收入情況相關(guān)的幾個方面的價格歧視。

3)房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀。價格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產(chǎn)市場具有獨(dú)特的市場結(jié)構(gòu)特征，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價格串謀不僅可能，而且具有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性和普遍性。促使房地產(chǎn)企業(yè)實行價格串謀的因素主要包括市場結(jié)構(gòu)因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。

2，房地產(chǎn)品牌競爭

房地產(chǎn)的品牌創(chuàng)立可以減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達(dá)了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準(zhǔn)的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。

行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，在房地產(chǎn)市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費(fèi)者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。中國人世后。歐美大型房地產(chǎn)商也將進(jìn)駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內(nèi)企業(yè)建立自己的品牌的重要性。

3，廣告競爭

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運(yùn)用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費(fèi)用有不斷加大的趨勢，最終導(dǎo)致各個企業(yè)的廣告費(fèi)用超出了它們愿意支付的水平。

4，土地所有權(quán)競爭

由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經(jīng)無法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場的條件。

三、結(jié)語

總之，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機(jī)，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為。增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場價格機(jī)制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。