金 玲

進(jìn)入拍賣市場的房子,其起拍價往往比中介掛牌價要低兩成左右,而實(shí)際成交價相對市場價來說也要低一些。所以,到拍賣市場買房不失為一種較為實(shí)惠的購房方式。

2009年年初,張梅被公司外派到上海工作。在尋找落腳地的時候,她在市區(qū)發(fā)現(xiàn)了一套法院準(zhǔn)備拍賣的二手房。當(dāng)時相同地段的房價已經(jīng)在每平方米16000元左右,而那套房子的起拍價才12000多元。經(jīng)過競拍,張梅以每平方米13500元買了那套76平方米的住房。然后,張梅當(dāng)起了房東,不僅省掉了一月3000多元的房租,還出租了一間空房,每月能收到1500元的房租。這才一年不到,張梅再次因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動離開了上海,這時房價已經(jīng)漲到了18000元/平方米。張梅又把房子賣掉,扣掉稅費(fèi),凈賺了30多萬元。

但從拍賣市場淘房與通過二手房中介買房不同,盲目亂拍也可能給自己帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。熟悉拍賣市場的張梅總結(jié)了拍賣市場淘房的注意事項(xiàng),供有意淘低價房的朋友參考。

第一,拍賣房產(chǎn)對資金要求比較高。拍賣市場沒有按揭一說,所有交易都是一次性付款,所以競拍者的資金準(zhǔn)備必須充足。在參加房屋競拍的時候,拍賣公司會要求競拍者繳納數(shù)萬元不等的保證金。如果不能按時付款,往往會被要求繳納高額滯納金,嚴(yán)重的時候,保證金也會被沒收。

中標(biāo)后,拍賣公司一般要求中標(biāo)者在10日內(nèi)付清全部款項(xiàng),而如果去銀行辦理二手房貸款,最快也需要1個月左右。所以,沒有足夠的資金和保險(xiǎn)的籌資渠道,最好不要涉足拍賣市場。

第二,拍房前必須對物業(yè)情況有充分了解。按照張梅的觀察,流入拍賣市場的房產(chǎn)多半是因官司被法院查封的,所以對房子的了解就顯得尤其重要。

看房時,張梅會重點(diǎn)關(guān)注拍賣房的質(zhì)量狀況,是否存在損壞、滲漏等;對于已經(jīng)裝修過的房子,需要了解是否有人居住,居住者與產(chǎn)權(quán)登記人之間的關(guān)系,居住者何時搬離,以及房內(nèi)的動產(chǎn)與拍賣之間的關(guān)系等等;同時,對于拍賣房的證件是否齊全、是否存在費(fèi)用拖欠等情況,以后的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等,張梅都會仔細(xì)查看和詢問,以便在合同上注明,避免糾紛。

第三,了解同類物業(yè)的價格。雖然拍賣房的起拍價比市場行情低,但是有時候競標(biāo)的人多,腦袋一熱,往往喊出比市場價位還高的價格,這樣一來,豈不是得不償失?在拍房前,張梅會去房產(chǎn)中介公司了解拍賣物業(yè)同一地段同一小區(qū)的二手房價格,然后,她把自己的心理價位定在同類物業(yè)價格的90%左右,超過這個價格,必須終止競拍。

上個月,張梅就放棄了位于北京海淀區(qū)的一套拍賣房。那是一套有6年房齡的房子,張梅經(jīng)過調(diào)查,同地區(qū)同品質(zhì)房子的市場售價大概在18000元/平方米左右,當(dāng)對手喊到16500元/平方米時,張梅果斷地放棄了這套房子。這套房子的成交價最后與市場價持平,想必中標(biāo)者冷靜后自己也在懊悔吧。

第四,不可或缺的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。被拍賣的物業(yè)是否有完備的法律手續(xù)是關(guān)系到拍賣成交后能否順利過戶的關(guān)鍵因素。根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定,拍賣公司對委托人在拍賣前不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)的,不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任,也不對所拍賣物品的真實(shí)性負(fù)責(zé)。換句話說,一旦房屋出現(xiàn)法律糾紛,拍賣公司在法律上沒有任何責(zé)任。所以,光從拍賣公司了解房產(chǎn)信息是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

張梅親眼看過一個老資格的淘房客折戟沉沙:他拍到的房產(chǎn)屬于被多家法院查封的,所以他交了錢也無法辦理過戶手續(xù)。張梅提醒大家:但凡產(chǎn)權(quán)可能出現(xiàn)問題的房子,價格再低也不拍。只有產(chǎn)權(quán)清晰,房屋具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的房子,才可以付諸行動。

第五,在拍賣會上保持清醒的頭腦。買拍賣房最難過的關(guān)就是在拍賣場上,看著自己花費(fèi)時間精力調(diào)查的房產(chǎn)有可能被別人拍走,不冷靜的拍客往往會喊出高出心理價位的數(shù)字,一旦拍賣師的榔頭落下,拍客就必須承擔(dān)自己一時沖動帶來的惡果。根據(jù)《拍賣法》規(guī)定,如果拍下標(biāo)的物而拒不支付款項(xiàng)的,拍賣公司有權(quán)沒收保證金,而且如果標(biāo)的物第二次拍賣的價格低于頭次拍賣,兩次拍賣的差價也要由拍客承擔(dān)。