肖 軍 何 鑫

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

內(nèi)容摘要:汶川地震災(zāi)難對今后一定時期房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢存在著較大影響。本文從行業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)者心理預(yù)期的角度對此作了初步分析,以期能對今后一個階段汶川災(zāi)區(qū)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)起到一定的決策參考作用。

關(guān)鍵詞:地震 房地產(chǎn) 評估

地震災(zāi)害對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

地震災(zāi)害對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大的影響。首先,造成直接的經(jīng)濟(jì)損失,直接影響到經(jīng)濟(jì)增長,減緩了房地產(chǎn)直接投資增長幅度,災(zāi)害造成嚴(yán)重的社會財富損失,對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接的阻滯和破壞作用。災(zāi)害阻礙社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在局部地區(qū)及一定時期內(nèi)甚至使經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展發(fā)生倒退,成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期性的制約因素。其次,災(zāi)害問題造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本上升,收益減少,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩。國家不得不加大防災(zāi)減災(zāi)投入,造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本或代價上升;同時,在社會總投入一定的前提下,防災(zāi)減災(zāi)投入的擴(kuò)大,導(dǎo)致發(fā)展經(jīng)濟(jì)直接投入的減少,社會再生產(chǎn)的發(fā)展受到限制。第三,災(zāi)害往往會造成部分產(chǎn)品的生產(chǎn)在一定時期內(nèi)不能正常進(jìn)行,如農(nóng)作物歉收、能源短缺、隨之而來的部分基礎(chǔ)設(shè)施所需的原材料生產(chǎn)受阻等,直接或間接地帶來物價的上漲。

汶川地震災(zāi)難對今后一定時期房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢存在著較大影響,這種影響將通過不同的途徑得以反映,首先地震摧毀房屋導(dǎo)致大宗財產(chǎn)的毀滅,將給購房者特別是投資和投機(jī)性購房者帶來巨大心理壓力。購房者在購房時首先就要考慮防震問題,這意味著,現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房,將被釋放出來,導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大,從而,對房價構(gòu)成強(qiáng)大壓力。根據(jù)我國現(xiàn)有規(guī)定,新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度,開發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付,出現(xiàn)質(zhì)量問題在所難免。而消費(fèi)者對缺少制度性監(jiān)督和制約的開發(fā)商所建設(shè)的房屋質(zhì)量存在著不信任感,這種不信任感將隨著未來制度的完善和監(jiān)督機(jī)制的健全而逐漸得到緩解。

地震發(fā)生后,幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險,按照正常程序銀行有權(quán)追回貸款。其理由是:借款人在向銀行申請貸款時,除了與銀行簽訂借款合同外,還要簽訂房屋抵押合同,這兩份合同屬于主從關(guān)系,雖然因?yàn)榈卣饘?dǎo)致房屋標(biāo)的物滅失,從而導(dǎo)致房屋抵押合同終止,但不影響借款合同的有效性,借款人仍要承擔(dān)還款責(zé)任。這意味著,一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌,承受損失的既不是銀行,也不是開發(fā)商,而是購房者,即使在房屋倒塌,不動產(chǎn)消失的情況下,貸款還必須繼續(xù)償還。雖然央行表示,將考慮災(zāi)區(qū)民眾的具體情況,采取妥善的辦法解決這一問題,但是,此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的。

公共住宅投入對房地產(chǎn)市場的取代,也將在一定程度上影響房價——主要是針對受災(zāi)地區(qū)而言。受災(zāi)地區(qū)房倒屋塌,一些城鎮(zhèn)甚至被夷為平地,這需要政府投入大量的財政資金,幫助災(zāi)區(qū)重建家園,而這一過程是公共財政投入而非市場化的投入,在相當(dāng)長的一個時期內(nèi),災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力。這也會對房價產(chǎn)生抑制作用,因?yàn)橥苿臃績r上漲的市場化因素被公共財政的力量所取代,保障性住房占據(jù)了主導(dǎo),壓縮了商品房發(fā)展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們,在保障性住房占據(jù)較大比例的時候,房價可能步入下跌軌道。

地震災(zāi)害對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的影響

(一)建設(shè)成本增加

由于各項(xiàng)相關(guān)的建設(shè)用物資會出現(xiàn)緊缺的情況(至少是短時間),那么建設(shè)成本肯定會增加,即使國家對供應(yīng)商要求對四川不得高價出售,但是生產(chǎn)商和供貨商會把這些轉(zhuǎn)嫁到其它省份去,使整個建設(shè)用物資的市場價格攀升不下。同時農(nóng)民工成本增加也會造成建設(shè)成本的增加,這些負(fù)擔(dān)建筑商也會轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方。

(二)短時間內(nèi)的持幣觀望

由于這次地震達(dá)到了幾十年不遇甚至百年不遇的8級,而國家對這種天災(zāi)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償還沒有形成完善的制度和體系,所以很多人懷著對地震的驚恐,而放棄了購買房屋的意愿,造成了持幣觀望的態(tài)勢,而這種態(tài)勢還會持續(xù)一段時間,至少要等四川的災(zāi)后補(bǔ)償辦法出臺后才會有所緩解。

(三)房價

由于對新建住宅將會提出更高的抗震設(shè)防要求,各項(xiàng)建設(shè)成本肯定會高居不下,開發(fā)商存在最低投資收益要求,在目前包括土地在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)成本越來越高,利潤率越來越低,即使開發(fā)商繼續(xù)縮小自己的利潤空間不再漲價,但也很難期待大幅度的降價,所以將進(jìn)一步導(dǎo)致產(chǎn)品銷售周期的延長。

關(guān)于災(zāi)害經(jīng)濟(jì)損失的研究

(一)直接災(zāi)害損失和商業(yè)中斷引致?lián)p失

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的研究工作重心之一就是建立一個損失估算的堅(jiān)實(shí)的實(shí)證基礎(chǔ)。Kates(1971)運(yùn)用調(diào)整跨學(xué)科綜合研究的分析框架,強(qiáng)調(diào)不同風(fēng)險類別的判別、理解決策過程和社會脆弱性,以風(fēng)險視角看其對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的影響并需要對其作出區(qū)分。Arthur Atkisson,William Petak和Dan Alesch(1984)提出一個基于計算機(jī)處理的風(fēng)險可能性分析模型,得出1970年的自然災(zāi)害所造成的經(jīng)濟(jì)損害超過了其他類別如交通事故、犯罪與污染等所帶來損害的結(jié)論。

Delaware大學(xué)災(zāi)害研究中心的Tierney(2001)和她的同事們所進(jìn)行的產(chǎn)出調(diào)查,試圖確定商業(yè)中斷損失的主要來源與主要處理機(jī)制,并指出商業(yè)中斷損失在量上足以相當(dāng)于直接財產(chǎn)損害。關(guān)于自然災(zāi)害對區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響的研究在這一時期尚未引起足夠的重視,但是Cochrane(1984)用一般均衡模型對預(yù)想的災(zāi)害進(jìn)行模擬后發(fā)現(xiàn),災(zāi)害對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響與收入的邊際效用、消費(fèi)和生產(chǎn)函數(shù)中的替代彈性、區(qū)域間的價格差異、最大勞動力人口以及資本的流動性有關(guān),其研究對后來的災(zāi)害經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究者具有重要的啟示。

(二) 自然災(zāi)害預(yù)測和修正的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

二十世紀(jì)七八十年代,關(guān)于災(zāi)害的預(yù)測和修正的研究主要集中在天氣預(yù)測和對暴風(fēng)雨等的即時修正在減少災(zāi)害損失的作用。Howe和Cochrane(1976)通過檢驗(yàn)市政管理者對于暴雪災(zāi)害預(yù)報所采取的相對應(yīng)的決策,指出在處理未來可能的暴風(fēng)雪時,天氣預(yù)測能有效地減少這種長期投資的成本。在闡述存在一個決策區(qū)間使得預(yù)期的處理暴風(fēng)雪的總成本只有細(xì)微地差別的同時,他們還說明了提高預(yù)測精確性所能帶來的巨大潛在收益。RA Howard,JE Matheson和Merkhofer(1972)介紹了決策分析怎樣運(yùn)用于決定是否在某一海岸地區(qū)播種一個颶風(fēng)來減少原來颶風(fēng)的風(fēng)速。盡管科學(xué)證據(jù)表明播種颶風(fēng)能減弱原颶風(fēng)的風(fēng)速比增加其風(fēng)速的可能性要大的多,但是政府卻因?yàn)樾枰獙@場災(zāi)難所可能造成的任何損害負(fù)責(zé)而有所顧慮。

(三)災(zāi)害保險與其他個人保護(hù)措施的投資

早期的研究較少涉及自然災(zāi)害保險和個人保護(hù)措施,Jaffee和Russell(1997)指出保險人不愿意對災(zāi)難風(fēng)險提供保險的主要原因是他們被要求持有大量的流動資產(chǎn)。Ehrlich和Becker(1972)提出:如果保費(fèi)是基于風(fēng)險而定,那么市場保險鼓勵個人投資在具有成本效益、能減少損失可能性的保護(hù)措施上,但減少未來損失規(guī)模的自我保護(hù)措施,可能會導(dǎo)致道德風(fēng)險問題。Lewis和Nickerson(1989)考察了災(zāi)害救助項(xiàng)目會在什么程度上阻止個人購買保護(hù)措施。

對災(zāi)害經(jīng)濟(jì)影響的評估

(一)評估角度

評估災(zāi)害經(jīng)濟(jì)的影響,從三個角度展開:災(zāi)害對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的直接破壞(如地震中的房屋倒塌);政府調(diào)控措施;情緒的蔓延。

災(zāi)害對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響,較易測算,主要通過調(diào)查統(tǒng)計方法取得相應(yīng)數(shù)據(jù),政府調(diào)控措施可以提供兩方面的信息,首先政府認(rèn)知的災(zāi)害嚴(yán)重程度(假定當(dāng)局更能清楚認(rèn)識災(zāi)害破壞力),可以作為參照。其次政策措施本身也會影響宏觀經(jīng)濟(jì)走向,需要與災(zāi)害一并考慮。具體來看:財政撥款、貨幣政策與其他宏觀政策和行政管制,代表著災(zāi)害程度的依次升高。

情緒的蔓延:考慮到人們傾向夸大概率小、危害大事件影響的心理特征(而非遵從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中數(shù)學(xué)期望值的決策規(guī)則)。而災(zāi)害發(fā)生本身又會刺激大眾更多關(guān)注災(zāi)害,更加劇上述心理傾向。

直接損失的統(tǒng)計調(diào)查包括:固定資產(chǎn)現(xiàn)值、原值(推薦計算殘值),原材料損失,生產(chǎn)損失(停工時日的產(chǎn)值利潤),居民財產(chǎn)損失,恢復(fù)重建的投入成本。間接損失包括:恢復(fù)重建的機(jī)會成本、災(zāi)害導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長減緩所造成的損失等,但同時應(yīng)注意政府在支持房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施的成本收益分析。成本:防災(zāi)減災(zāi)投入固定資產(chǎn),運(yùn)行管理成本。收益:避免災(zāi)害損失。避免氣象災(zāi)害的支付意愿,因?yàn)槭找娴牟淮_定性與成本的確定性,加上初期投入高,受資本可用性約束,同時這樣的投入具有公益性、長效性,在決策指標(biāo)上選擇,投資回報期,凈現(xiàn)值大于零。

擬構(gòu)造關(guān)于房地產(chǎn)投資變化率、房價變化率的固定效應(yīng)面板模型來估計房地產(chǎn)受自然災(zāi)害影響的程度,關(guān)于銷售進(jìn)度以及建設(shè)成本沖擊對房地產(chǎn)價格波動的影響,本文提出以下理論假設(shè):銷售進(jìn)度與房地產(chǎn)價格存在負(fù)相關(guān)關(guān)系;建設(shè)成本與房地產(chǎn)價格存在正相關(guān)關(guān)系。

在房地產(chǎn)價格指數(shù)與單位投資回收周期及建設(shè)成本間建立VAR模型,進(jìn)行計量檢驗(yàn)。研究單位投資回收周期及建設(shè)成本變化對房地產(chǎn)價格的影響。為了提高實(shí)證研究的有效性,擬運(yùn)用統(tǒng)計月度數(shù)據(jù),在誤差糾正模型(ECM)框架下利用格蘭杰因果檢驗(yàn)(Granger-causality test)方法對我國的房地產(chǎn)價格和投資回收期之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證性檢驗(yàn)。應(yīng)用多變量 VAR模型探討房價變化的路徑,然后再用截面數(shù)據(jù)多變量回歸模型探討地價、房價波動的傳導(dǎo)機(jī)制。擬應(yīng)用simulation的方法,對模型進(jìn)行預(yù)測。

(二)在情景分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行社會經(jīng)濟(jì)影響分析

以情景分析技術(shù)為基礎(chǔ),在調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)投入-產(chǎn)出模型反映災(zāi)害條件對市場影響的有效性,合理的考慮個體行為與區(qū)域的彈性恢復(fù)能力,同時避免對經(jīng)濟(jì)損失的過分估計,通過構(gòu)建包含空間特征的線性規(guī)劃模型,判斷如果諸如土地等稀缺效用資源在地震過后能通過市場或者行政手段來進(jìn)行理性分配以達(dá)到效用最大化的話,是否能夠極大地減少區(qū)域損失。同時運(yùn)用社會核算矩陣模型估計出災(zāi)害對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)、消費(fèi)以及政府稅收等方面的綜合影響。

情景分析法是一種適用于對可變因素較多的項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和識別的系統(tǒng)技術(shù),它在假定關(guān)鍵影響因素有可能發(fā)生的基礎(chǔ)上,構(gòu)造出多重情景,提出多種未來的可能結(jié)果,以使采取適當(dāng)措施。確定災(zāi)害經(jīng)濟(jì)影響情景分析的步驟和方法主要包括:對象和焦點(diǎn)問題及關(guān)鍵決策識別,核心要素識別,驅(qū)動因子列舉,驅(qū)動因子重要性和不確定性排序,核心情景驅(qū)動選擇和情景勾畫,情景的豐富和應(yīng)用。情景分析法是根據(jù)發(fā)展趨勢的多樣性,通過對系統(tǒng)內(nèi)外相關(guān)問題的系統(tǒng)分析,設(shè)計出多種可能的未來前景,然后用類似于撰寫電影劇本的手法,對系統(tǒng)發(fā)展態(tài)勢作出自始至終的情景和畫面的描述。

當(dāng)一個項(xiàng)目持續(xù)的時間較長時,往往要考慮各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會因素的影響,對這種項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測和識別,就可用情景分析法來預(yù)測和識別其關(guān)鍵風(fēng)險因素及其影響程度。房地產(chǎn)項(xiàng)目因其較長的假設(shè)周期,在期間會面對市場狀況的巨大變化,特別在出現(xiàn)較大自然災(zāi)害以后,市場狀況容易出現(xiàn)難以準(zhǔn)確估計的風(fēng)險,情景分析法對以下情況是特別有用的:提醒決策者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險或危機(jī)性的后果;建議需要進(jìn)行監(jiān)視的風(fēng)險范圍;研究某些關(guān)鍵性因素對未來過程的影響;提醒人們注意某種技術(shù)的發(fā)展會給人們帶來哪些風(fēng)險。同時利用系統(tǒng)動力學(xué)模型和不確定性模糊多目標(biāo)模型對情景進(jìn)行了定量描述和分析。

(三)在問卷調(diào)查基礎(chǔ)上構(gòu)建災(zāi)后房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)方程模型

模式構(gòu)想出發(fā)點(diǎn)是以觀察變量為假設(shè)的基本因果關(guān)系為基礎(chǔ)建立具體的模式。這就需要清晰地說明變量間的因果聯(lián)系,即通過路徑圖的方式,對變量間假定的因果聯(lián)系予以描述。但模式的建立必須以正確的理論為基礎(chǔ),如果某一路徑缺乏理論依據(jù),則它無法正確解釋變量間的因果聯(lián)系。

模式限定可以用代表因果理論的線性方程系統(tǒng)表示理論上的模式。在研究時,設(shè)定主假設(shè)是:線性模式可完全代表觀察數(shù)據(jù),假設(shè)分為:有關(guān)觀察指標(biāo)與潛在變量關(guān)系的假設(shè);有關(guān)潛在變量或觀察指標(biāo)因果關(guān)系的方向及屬性的假設(shè)。

判定模式能否被識別。要能識別某個模式,就需要說明線性方程的各個系統(tǒng)參數(shù)。系統(tǒng)參數(shù)可根據(jù)觀察分?jǐn)?shù)的方差和協(xié)方差矩陣所提供的信息進(jìn)行估計。

模式擬合把統(tǒng)計模式與觀察數(shù)據(jù)相擬合。根據(jù)需要,可選用適當(dāng)?shù)臄M合指標(biāo)以考察模式與數(shù)據(jù)的擬合度。

模式擬合檢驗(yàn),可采用多種指標(biāo)。但模式擬合度只表明模式與觀察數(shù)據(jù)的一致性程度,至于這個模式是否能完全代表觀察數(shù)據(jù),這首先還得聯(lián)系到模式建立的理論基礎(chǔ)及其它一些重要方面。

模式評價,因模式評價需要表明在現(xiàn)有證據(jù)和知識限度內(nèi),所提出的模式是否是數(shù)據(jù)最好的或信息量最大的解釋,這就要求把結(jié)構(gòu)方程分析置于一個更廣泛的證據(jù)和理論之中,同時還要討論模式的現(xiàn)實(shí)可能性,并進(jìn)行參數(shù)估計。

(四)地震后人們對不動產(chǎn)價值保全的要求

典型的個人保護(hù)經(jīng)濟(jì)措施有災(zāi)害保險和不同種類的金融工具,如災(zāi)害債券。目前保險人和再保險人不對巨災(zāi)提供保險,如何運(yùn)用補(bǔ)充傳統(tǒng)保險手段的金融工具賠付災(zāi)害損失將成為企業(yè)、民眾及政府普遍關(guān)心的問題。鑒于此,在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下,探討個人的災(zāi)害保險形成的可行性,以及政府所應(yīng)發(fā)揮重要的作用,為建立一個可持續(xù)的社會保險體系進(jìn)行理論探討。具體包括災(zāi)害來臨時的過渡住房安置、長期的住房保障及供應(yīng)計劃。此外還將探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過災(zāi)難債券、遠(yuǎn)期和期權(quán),對災(zāi)害風(fēng)險提供保護(hù)作用的發(fā)展前景,應(yīng)用風(fēng)險套期保值等金融工具政府國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)在轉(zhuǎn)移風(fēng)險中重要作用,估算其應(yīng)用效果。

初步繪制不同房屋類型的地震烈度-平均損失率曲線。也就是說,在同一地震烈度下,可以對比出不同房屋類型的平均經(jīng)濟(jì)損失率。以期利用這個曲線找到一個平衡點(diǎn),使得房屋能夠抵御某一地區(qū)通常級別的地震,又不至于成本太高,此外可以利用這一曲線進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理。

參考文獻(xiàn):

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