中共靜安區(qū)委政策研究室課題組

進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),依法有序開展業(yè)主自治,是我們認(rèn)真貫徹黨的十七大精神,發(fā)展基層民主的新課題,也是保障人民享有民主權(quán)利的一項(xiàng)重要工作。本課題組圍繞業(yè)主自治的由來、基本內(nèi)容、價(jià)值、特點(diǎn)、有限性;業(yè)委會(huì)的特點(diǎn)、職責(zé);加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的重要性等問題展開研究,在對(duì)上海市靜安區(qū)業(yè)委會(huì)建設(shè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析判斷的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)就提高業(yè)主依法有序地開展自治的意識(shí),業(yè)委會(huì)的籌備、組建、換屆改組和發(fā)揮作用等問題提出進(jìn)一步推進(jìn)工作的意見建議。

一、業(yè)主自治的由來、基本內(nèi)容、價(jià)值、特點(diǎn)及限制性

正確認(rèn)識(shí)業(yè)主自治的由來、基本內(nèi)容、價(jià)值、特點(diǎn)、限制性,是我們?cè)邳h的領(lǐng)導(dǎo)下加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),依法有序地開展業(yè)主自治的思想基礎(chǔ)和實(shí)踐前提。

(一)業(yè)主自治的由來。業(yè)主自治的產(chǎn)生主要緣于以下三個(gè)基本原因:一是產(chǎn)權(quán)主體的多元化和私有化。二是物業(yè)結(jié)構(gòu)的高層化、復(fù)雜化。三是不斷完善黨領(lǐng)導(dǎo)下的基層群眾自治機(jī)制的改革導(dǎo)向。

(二)業(yè)主自治的物業(yè)對(duì)象。業(yè)主自治的物業(yè)對(duì)象是除建筑物專有部分以外的共有部分,如建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。

(三)業(yè)主自治的價(jià)值。業(yè)主自治具有現(xiàn)實(shí)和潛在的價(jià)值。概括起來有以下四個(gè)方面:一是業(yè)主自治可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。二是業(yè)主自治可以促進(jìn)民主政治建設(shè)。三是業(yè)主自治可以促進(jìn)公民社會(huì)構(gòu)建。四是業(yè)主自治可以促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。

(四)業(yè)主自治的主要特點(diǎn)。業(yè)主自治相對(duì)于居民自治或村民自治,具有以下主要特點(diǎn):一是在本質(zhì)上屬于私法自治。二是在形式上屬于“天然”的自治。三是在性質(zhì)上屬于城市基層群眾自治的新模式。

(五)業(yè)主自治的有限性。在我國開展業(yè)主自治活動(dòng),必須走堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當(dāng)家作主、依法治國三者有機(jī)統(tǒng)一的中國特色社會(huì)主義政治發(fā)展道路,建立和健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的基層群眾自治機(jī)制,使業(yè)主自治活動(dòng)沿著正確的政治方向依法有序地開展。

推進(jìn)業(yè)主自治,是時(shí)代發(fā)展的必然,是社會(huì)變革順應(yīng)進(jìn)步潮流的標(biāo)志。推進(jìn)業(yè)主自治,必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、人民當(dāng)家作主和依法治國的有機(jī)統(tǒng)一,必須堅(jiān)持從國情、市情、區(qū)情實(shí)際出發(fā)。

二、開展業(yè)主自治,必須把加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)作為工作重點(diǎn)

業(yè)主自治從其產(chǎn)生、組織到依法有序地開展,是一個(gè)由基層社區(qū)黨組織、政府行政部門及其派出機(jī)構(gòu)、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)(業(yè)主大會(huì))、物業(yè)管理公司、建設(shè)單位等數(shù)個(gè)相關(guān)組織共同參與的過程,具有很強(qiáng)的內(nèi)在聯(lián)系和綜合性,是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在這一系統(tǒng)工程中,加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),發(fā)揮業(yè)委會(huì)作用,處在“內(nèi)因”的重要位置。

(一)業(yè)委會(huì)的性質(zhì)和特點(diǎn)。業(yè)委會(huì)是依法設(shè)立的基層群眾的利益性自治組織,是業(yè)主管理團(tuán)體的必設(shè)和常設(shè)機(jī)關(guān),是執(zhí)行機(jī)構(gòu),不是一個(gè)以經(jīng)營為目的的實(shí)體。

(二)業(yè)委會(huì)依法獲得的職責(zé)權(quán)限。按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等的有關(guān)規(guī)定精神,業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),主要履行下列職責(zé):召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),如業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),并與居委會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

(三)業(yè)委會(huì)在業(yè)主自治中的重要地位。課題組認(rèn)為,這次調(diào)研感受最深、收獲最大的一條經(jīng)驗(yàn)就是:依法有序地開展業(yè)主自治所涉及到的黨的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)、政府的依法行政、居委會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)、物業(yè)管理公司的服務(wù)工作、建設(shè)單位的應(yīng)盡職責(zé)、區(qū)業(yè)委會(huì)工作促進(jìn)會(huì)的職能發(fā)揮等一系列工作的貫徹落實(shí)及其成效大小,都與業(yè)委會(huì)作用的發(fā)揮密切相關(guān)。業(yè)委會(huì)處在業(yè)主自治這一系統(tǒng)工程的核心地位,是業(yè)主自治的“內(nèi)因”,其他相關(guān)組織則是處在“外因”的位置。因此,當(dāng)前加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的各項(xiàng)工作,應(yīng)該成為在黨的領(lǐng)導(dǎo)下依法有序地開展業(yè)主自治的中心環(huán)節(jié)和重中之重。

三、業(yè)委會(huì)建設(shè)的重要性

在這次調(diào)研活動(dòng)中,課題組以靜安區(qū)物業(yè)管理區(qū)劃為單位,以居民區(qū)黨組織通過物業(yè)管理黨建聯(lián)建、對(duì)業(yè)委會(huì)實(shí)現(xiàn)政治領(lǐng)導(dǎo)和組織領(lǐng)導(dǎo)的實(shí)務(wù)及其取得的實(shí)效為調(diào)研重點(diǎn),召開了由居民區(qū)黨總支書記、居委會(huì)主任、業(yè)委會(huì)主任和副主任參加的若干個(gè)專題座談會(huì)。下面選擇三個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)的情況,以案例剖析形式分析業(yè)委會(huì)建設(shè)的重要性。

靜安寺社區(qū)(街道)華山居委會(huì)華山小區(qū)業(yè)委會(huì)。華山小區(qū)業(yè)委會(huì)共有委員3人,全部是中共黨員并成立了業(yè)委會(huì)黨支部。業(yè)委會(huì)成立十幾年來,始終堅(jiān)持在居民區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,形成了三條寶貴的經(jīng)驗(yàn)。一是抓制度落實(shí)。每月按時(shí)召開由居民區(qū)黨總支書記、業(yè)委會(huì)主任和支部書記、物業(yè)管理公司經(jīng)理、房管辦工作人員和社區(qū)民警等參加的小區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議,及時(shí)化解當(dāng)月發(fā)生的矛盾和問題。二是抓物業(yè)監(jiān)督。密切聯(lián)系物業(yè)管理公司,重點(diǎn)抓好財(cái)務(wù)、項(xiàng)目、維修三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),大修保質(zhì)量、小修保及時(shí),嚴(yán)把簽字關(guān),為業(yè)主當(dāng)好家。三是抓宣傳到位。把深入業(yè)主認(rèn)真聽取小區(qū)保安、環(huán)境保潔、保綠護(hù)綠、政府實(shí)事、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等涉及業(yè)主日常生活和切身利益問題的訴求,作為主任、書記的一項(xiàng)日常工作。運(yùn)用每月一次的物業(yè)簡報(bào)和黑板報(bào),結(jié)合貫徹聯(lián)席會(huì)議精神和回應(yīng)業(yè)主訴求,有針對(duì)性地做好業(yè)主的政治引導(dǎo)工作。

曹家渡社區(qū)(街道)均泰居委會(huì)新都業(yè)委會(huì)。新都業(yè)委會(huì)共有7名委員,中共黨員3名,目前實(shí)行黨建聯(lián)絡(luò)員制度。新都業(yè)委會(huì)以物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議為實(shí)踐平臺(tái),自覺接受居民區(qū)黨總支的政治和組織領(lǐng)導(dǎo),自覺接受街道房管辦、居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督,先后建立了三項(xiàng)看似簡單但很管用的工作機(jī)制:一是例會(huì)機(jī)制。建立由居委會(huì)成員、樓組代表和業(yè)委會(huì)成員參加的定期碰頭會(huì)制度,并將碰頭會(huì)的紀(jì)要以簡報(bào)的形式,在小區(qū)告示欄上公告。二是協(xié)助機(jī)制。業(yè)委會(huì)與居委會(huì)、物業(yè)管理公司以成立聯(lián)盟的形式加強(qiáng)工作中的互助互動(dòng)。在居民區(qū)黨總支的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,按照各自職責(zé),跨前一步,合力化解各類矛盾。如在制度設(shè)計(jì)上規(guī)定,對(duì)于業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)等事項(xiàng),業(yè)委會(huì)負(fù)有協(xié)助和督促的職責(zé)。三是協(xié)商機(jī)制。近年來,新都業(yè)委會(huì)通過啟動(dòng)協(xié)商機(jī)制,召開聽證會(huì),幾次成功化解了如非機(jī)動(dòng)車停放等一系列涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的事項(xiàng),對(duì)提高業(yè)主自治意識(shí)和依法有序地開展業(yè)主自治,起到了有力的促進(jìn)作用。

南京西路社區(qū)(街道)云海苑小區(qū)選舉業(yè)委會(huì)的情況。云海苑小區(qū)的155戶業(yè)主中,外籍人士和港、澳、臺(tái)人士約占三分之二,外籍人士中,絕大部分是華裔。2005年8月28日,業(yè)主大會(huì)籌備組召開首屆業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì),由李某(美籍中國臺(tái)灣人)擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任。由此引發(fā)的問題令人深思:2004年8月,李某以業(yè)委會(huì)籌備小組的名義,向區(qū)政府提出要求區(qū)民防辦立即拆除搭建在青海路、南京西路口用于“啤酒節(jié)”活動(dòng)的臨時(shí)房。在有關(guān)部門核查處理的過程中,李某等人在業(yè)主中籌款,定制大幅標(biāo)語,寫上“抗議、懲處”等帶有煽動(dòng)性的口號(hào),從大樓24層處往下掛出10余幅大字橫幅和條幅,并鼓動(dòng)業(yè)主在各自的窗口上貼出攻擊性標(biāo)語,持續(xù)時(shí)間2個(gè)月左右,在社會(huì)上造成惡劣影響。當(dāng)街道組織市容管理人員準(zhǔn)備拆除掛在大樓外墻的條幅、標(biāo)語時(shí),李某等人又以云海苑是私人住宅為由,聚集數(shù)十位業(yè)主,圍成人墻,阻擋市容管理人員進(jìn)入,還組織人員攝像。想把云海苑小區(qū)搞成不要黨的領(lǐng)導(dǎo)、不受法律和社會(huì)公德約束、不受政府行政部門和居委會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督的一塊“飛地”。南京西路社區(qū)(街道)黨工委及時(shí)向區(qū)委匯報(bào)情況。區(qū)委高度重視,要求有關(guān)部門針對(duì)李某違反選舉規(guī)則,將廢票作有效票、不按委托人的意愿填寫選票等違法行為采取堅(jiān)決措施,阻止了一起偽選業(yè)委會(huì)事件的發(fā)生。

由此可見,在業(yè)委會(huì)組、改建和加強(qiáng)日常建設(shè)的過程中,對(duì)業(yè)主自治的陣地如果我們黨不充分發(fā)揮政治和組織領(lǐng)導(dǎo)作用,政府房管部門和居委會(huì)不充分發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用,必然導(dǎo)致發(fā)展基層民主的工作受到影響和阻礙。

四、對(duì)加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的建議

目前,在業(yè)委會(huì)建設(shè)方面還存在著一些問題,需要進(jìn)一步理順居民區(qū)一級(jí)的黨組織、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司和社工站五者之間的相互關(guān)系,加緊實(shí)踐探索居民區(qū)層面綜合管理的體制機(jī)制。為此,本課題組提出以下建議:

(一)加強(qiáng)政治和組織領(lǐng)導(dǎo)。一是把握關(guān)鍵,搞好組建。實(shí)施基層社區(qū)黨組織對(duì)業(yè)委會(huì)組、改建工作的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)。充分認(rèn)識(shí)組、改建工作是加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)的頭等大事,創(chuàng)新工作機(jī)構(gòu)和工作程序,設(shè)立居民區(qū)黨組織推薦制度。二是黨建覆蓋,注重日常?；鶎由鐓^(qū)黨組織通過社區(qū)物業(yè)管理黨建聯(lián)建實(shí)踐平臺(tái),加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的政治和組織領(lǐng)導(dǎo),實(shí)現(xiàn)黨的組織和工作雙覆蓋是一項(xiàng)長期的日常性工作。要堅(jiān)持長期有效、常態(tài)優(yōu)良的工作目標(biāo),進(jìn)一步加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),實(shí)現(xiàn)組織覆蓋、工作覆蓋,實(shí)行屬地管理。

(二)加強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)教育。一是擺上議程,納入考核?；鶎由鐓^(qū)黨組織、政府行政部門、居委會(huì)和促進(jìn)會(huì)等相關(guān)組織,要把對(duì)業(yè)主、居民廣泛開展業(yè)主自治的宣傳思想工作,作為一項(xiàng)發(fā)展基層民主的重要任務(wù)擺上工作議程。二是突出重點(diǎn),帶動(dòng)一般。首先做好業(yè)委會(huì)組成人員,業(yè)主中的黨員、機(jī)關(guān)干部、樓組長、黨代表、人大代表、政協(xié)委員、居民代表等這些在業(yè)主中綜合素質(zhì)相對(duì)較高群體的政治引導(dǎo)工作,通過他們?nèi)ビ绊懞蛶?dòng)其他業(yè)主。三是主動(dòng)作為,集聚人才?；鶎由鐓^(qū)黨組織、區(qū)房管部門、居委會(huì)要形成合力,共同實(shí)施業(yè)委會(huì)建設(shè)人才工程,吸引政治可靠、在社會(huì)上和在社區(qū)里有一定影響力、號(hào)召力、凝聚力和知名度的領(lǐng)軍人物式的業(yè)主參加。四是形式多樣,形成制度。區(qū)、社區(qū)(街道)、小區(qū)三級(jí)物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議要整合資源,采取組織學(xué)習(xí)、黨校培訓(xùn)、專家輔導(dǎo)、專題交流、媒體推介和主動(dòng)上門發(fā)放相關(guān)學(xué)習(xí)資料等方式方法,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的教育并且形成制度,使之成為一項(xiàng)日常性工作。

(三)加大業(yè)委會(huì)自身建設(shè)和外部支撐、外部監(jiān)督的力度。一是突出重點(diǎn),提高執(zhí)行力。合理配置人員,主任、副主任的年齡以男60歲、女55歲為宜,剛剛退休,既有精力又有時(shí)間開展工作;吸納在職的和懂法律、懂財(cái)務(wù)、懂工程的人員參加業(yè)委會(huì)工作;在有條件的情況下,吸收一定比例的女同志成為業(yè)委會(huì)成員。加大制度的執(zhí)行力,加大定期召開會(huì)議制度、重大事項(xiàng)集體討論決定制度和通報(bào)制度,依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)制定通過的規(guī)則使用維修基金制度,依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和市委、市政府文件要求,正確處理基層社區(qū)黨組織、業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和物業(yè)管理公司四者關(guān)系制度等的執(zhí)行力度。二是規(guī)范訴求,增強(qiáng)約束力。業(yè)委會(huì)要按照《物權(quán)法》的規(guī)定,依據(jù)法定程序制訂規(guī)范訴求的規(guī)則,對(duì)業(yè)主反映訴求的時(shí)間、形式作出規(guī)定,促使業(yè)主在規(guī)則約束下反映訴求。三是積極支撐,凝聚推進(jìn)力。基層社區(qū)黨組織、政府相關(guān)行政部門、居委會(huì)要形成合力,給予業(yè)委會(huì)積極支撐。通過各方的合力推進(jìn),既使業(yè)委會(huì)在依法有序開展業(yè)主自治活動(dòng)中有所作為,提高權(quán)威、樹立品牌,又使業(yè)主受到自我教育,得到自我提高。四是落實(shí)監(jiān)督,形成監(jiān)管力。探索建立物業(yè)管理監(jiān)督委員會(huì)和物業(yè)管理顧問小組,對(duì)依法有序地開展業(yè)主自治發(fā)揮監(jiān)督作用。

(四)加強(qiáng)街道房管辦的隊(duì)伍作風(fēng)建設(shè),增強(qiáng)積極作為意識(shí)。一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),穩(wěn)定隊(duì)伍。對(duì)房管辦這支隊(duì)伍,一方面要加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo),在適當(dāng)調(diào)整的基礎(chǔ)上,爭取每一個(gè)房管辦都建立黨支部,書記和主任由一人兼任;一方面要加強(qiáng)行政領(lǐng)導(dǎo),依法行政。黨的工作和行政工作接受區(qū)房管部門和社區(qū)(街道)黨工委、街道辦事處的雙重領(lǐng)導(dǎo)和管理,制訂并落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制。對(duì)新進(jìn)人員要加強(qiáng)培訓(xùn),通過老同志的傳幫帶,提高他們的業(yè)務(wù)水平和工作能力。對(duì)招聘人員要設(shè)定限制性條件,兼顧人才流動(dòng)和隊(duì)伍穩(wěn)定。二是認(rèn)真履職,積極作為。加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè),通過加強(qiáng)思想教育和落實(shí)工作責(zé)任制兩條途徑,把知與行有機(jī)結(jié)合起來,重點(diǎn)在隊(duì)伍的作風(fēng)建設(shè)上下功夫、見成效。要結(jié)合房管辦在加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)中承擔(dān)的主要任務(wù)制訂責(zé)任制,實(shí)行工作項(xiàng)目化、項(xiàng)目責(zé)任化、責(zé)任制度化,落實(shí)到部門和崗位。制訂實(shí)施細(xì)則,主動(dòng)爭取上級(jí)房管部門的支持和指導(dǎo),通過專家輔導(dǎo)、集體研討、走出去學(xué)習(xí)取經(jīng)等途徑提高認(rèn)識(shí)和水平,在總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上制訂《物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》,對(duì)加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)作出詳細(xì)規(guī)定。全面落實(shí)培訓(xùn),制定培訓(xùn)規(guī)劃,明確時(shí)間節(jié)點(diǎn),提高培訓(xùn)質(zhì)量,盡快改變培訓(xùn)工作落實(shí)不夠的現(xiàn)狀。

(五)進(jìn)一步增強(qiáng)居委會(huì)監(jiān)督和管理的作用。一是創(chuàng)新設(shè)置,組織支撐。根據(jù)《中華人民共和國城市居民委員會(huì)組織法》的精神,可從住宅小區(qū)的實(shí)際情況出發(fā),在居委會(huì)設(shè)置“物業(yè)管理委員會(huì)”,為居委會(huì)在加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)中依法履行指導(dǎo)和監(jiān)督的職能提供組織支撐。二是交叉任職,凝聚合力。實(shí)行交叉任職,從而加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo),整合優(yōu)化資源,增強(qiáng)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的合力。三是明確任務(wù),制度規(guī)范。要從實(shí)際出發(fā),認(rèn)真梳理居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)履行指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)的主要對(duì)象、事項(xiàng)、范圍,通過發(fā)揮居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用,充分體現(xiàn)黨對(duì)業(yè)委會(huì)的政治和組織領(lǐng)導(dǎo)。要確定履職的形式和方法,明確雙方的責(zé)任和義務(wù),并納入物業(yè)管理黨建聯(lián)建聯(lián)席會(huì)議的日常議程,抓好制度建設(shè)。

課題組組長李新華,成員:胡世斌、楊志健、陶志剛、王頡鳴、彭瓊林、張軍、李本科、汪玉程、李宗榮、鄧肇基、鄭英豪、張文光、葛稘、蔣澤,執(zhí)筆:鄧肇基

責(zé)任編輯:晏蔚青