董嬌娜

【摘 要】本文通過(guò)對(duì)物業(yè)公司涉稅事項(xiàng)的探討,列出了影響物業(yè)公司利潤(rùn)的稅收因素,提出了物業(yè)公司納稅籌劃思路,以確保物業(yè)公司提高利潤(rùn)率,增強(qiáng)發(fā)展勁頭?！娟P(guān)鍵字】物業(yè)公司 納稅籌劃隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革和建設(shè)的不斷深化,城市的擴(kuò)容和小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程也在隨之加快步伐,讓物業(yè)管理健康有序地登上了歷史舞臺(tái),給國(guó)人帶來(lái)了一種全新的生活方式和生活理念。但是,物業(yè)管理在得到社會(huì)進(jìn)一步重視和認(rèn)同的同時(shí),卻由于市場(chǎng)的不成熟、管理的不規(guī)范,導(dǎo)致利潤(rùn)微薄,多數(shù)物業(yè)公司舉步維艱。盡管物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)有著極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g,卻還是讓很多公司望而生畏,不敢輕易涉足。那么制約物業(yè)公司發(fā)展勁頭的因素是什么呢?應(yīng)該采取什么措施來(lái)改善現(xiàn)狀呢?筆者認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)中的稅收因素不可低估,本文主要來(lái)探討物業(yè)公司的納稅籌劃問(wèn)題。一、法律規(guī)定物業(yè)公司是按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件,經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體,是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)性企業(yè),它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系,它接受業(yè)主的委托,依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理并獲得相應(yīng)報(bào)酬。 物業(yè)公司作為一種新興的行業(yè),其業(yè)務(wù)范圍非常廣泛,既有管理服務(wù)又有代理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是指物業(yè)管理單位受托對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、維修、整治服務(wù)及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務(wù)。物業(yè)代理是指代委托人辦理受托事項(xiàng)的業(yè)務(wù),包括代購(gòu)代銷(xiāo)貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以及其他代理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍既涉及增值稅,又涉及營(yíng)業(yè)稅及其相關(guān)的稅種。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為,屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù),對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。此外,在代銷(xiāo)行為中如果發(fā)生銷(xiāo)售代銷(xiāo)貨物業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)交納增值稅。物業(yè)管理業(yè)這個(gè)新興行業(yè)出現(xiàn)以來(lái),國(guó)家稅務(wù)總局一直沒(méi)有都明確地對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在營(yíng)業(yè)稅稅目中歸類(lèi),行業(yè)內(nèi)約定俗成地繳納兩種稅,第一種是比照服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅,即按收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)5%的比例計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅;第二種是物業(yè)公司就其取得的代理酬金計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費(fèi)用后作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果,計(jì)算繳納所得稅。2003 年國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》,其中第九條中對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)作了明確規(guī)定,即“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！毕鄳?yīng)地也就列出了物業(yè)公司繳納稅收的兩種不同情況。在包干制收取物業(yè)費(fèi)用形式下,物業(yè)公司應(yīng)以其收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為其經(jīng)營(yíng)收入,并以此為依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的盈余或虧損作為其經(jīng)營(yíng)成果,計(jì)算繳納所得稅。在酬金制收取物業(yè)費(fèi)用形式下,物業(yè)公司代理業(yè)主實(shí)施物業(yè)管理,收取代理酬金。其行為符合營(yíng)業(yè)稅法中的代理的規(guī)定,應(yīng)歸類(lèi)為服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)。物業(yè)公司就其取得的代理酬金計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅,并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費(fèi)用后作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果,計(jì)算繳納所得稅。二、籌劃思路在包干制方式下,一方面物業(yè)公司已就收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全額計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅。而物業(yè)公司在實(shí)際運(yùn)作中,并不會(huì)全包全攬整個(gè)物業(yè)管理服務(wù),為了便于管理,也為了提高服務(wù)質(zhì)量,可能會(huì)按行規(guī)將某一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(如保潔、保安、電梯維修保養(yǎng)等)分包給專(zhuān)業(yè)公司,這就使得物業(yè)公司在稅收支出上承擔(dān)了分包出去的服務(wù)項(xiàng)目稅收,加重了物業(yè)公司的稅負(fù)。在兩種形式方式下,一方面由于物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展時(shí)間短、市場(chǎng)的不成熟、相應(yīng)的法律法規(guī)不健全、物業(yè)公司內(nèi)部管理體制的不完善等原因,導(dǎo)致物業(yè)公司投訴事項(xiàng)等非正常事項(xiàng)增多,這些非常正常事項(xiàng)常常導(dǎo)致非正常費(fèi)用增多,如因違法事項(xiàng)而受到行政處罰的情況也不鮮見(jiàn),這些都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司成本大幅度增加。但是按照稅法規(guī)定,此類(lèi)成本不得記入管理費(fèi)用抵減利潤(rùn),從而導(dǎo)致物業(yè)公司稅負(fù)增加。另一方面,由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)人文化素質(zhì)等因素,對(duì)國(guó)家政策法規(guī)的不了解或者了解不全面,本應(yīng)該享受稅收減免政策的卻沒(méi)有及時(shí)提出申請(qǐng),導(dǎo)致稅負(fù)增加。新稅制改革后,服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)由10%的稅率調(diào)整為5%,其他服務(wù)的稅率由3%調(diào)整為5%。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是由納稅人銷(xiāo)售應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。因此,應(yīng)納稅額的計(jì)算公式中的關(guān)鍵因素是變量營(yíng)業(yè)額,這是影響物業(yè)公司利潤(rùn)的稅收因素中最基本也是最重要的項(xiàng)目。營(yíng)業(yè)稅與增值稅均屬于流轉(zhuǎn)稅,二者在一般情況下不會(huì)發(fā)生重復(fù)征稅的問(wèn)題,但是如果處理不好,同一種行為交納兩種稅的情況也會(huì)發(fā)生。避免重復(fù)征稅就成為節(jié)稅的主要思路。例如有的物業(yè)公司代供電局向其業(yè)主銷(xiāo)售電,與委托方按實(shí)際銷(xiāo)售額進(jìn)行結(jié)算,只是收取手續(xù)費(fèi);有的物業(yè)公司則是從供電局購(gòu)入電,然后再銷(xiāo)售給業(yè)主。兩種不同的經(jīng)營(yíng)方式物業(yè)公司的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。物業(yè)公司從供電局購(gòu)買(mǎi)居民生活用電,支付價(jià)款(含增值稅格)88600元,取得了供電局開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票,注明的增值稅稅款為12800元,然后按98600元(含增值稅價(jià)格)銷(xiāo)售給居民。這樣,該物業(yè)公司不僅發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的行為,而且發(fā)生了增值稅的行為。應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=(98600-75800)× 5%=1140(元)如果物業(yè)公司不是增值稅一般納稅人則應(yīng)交增值稅=98600÷ 1.04× 4%=3792.3(元)如果物業(yè)公司是增值稅一般納稅人,則應(yīng)交增值稅=98600÷ (1+17%)×17%-12800=1526.5(元)物業(yè)公司從供電局購(gòu)入電后,所加價(jià)款只是相當(dāng)于手續(xù)費(fèi)的部分,而沒(méi)有加上向居民銷(xiāo)售電時(shí)應(yīng)當(dāng)向居民收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額,所以不論是按增值稅的一般納稅人還是按小規(guī)模納稅人交納增值稅,都會(huì)增加其增值稅負(fù)擔(dān)。一般情況下,納稅人銷(xiāo)售貸物時(shí),除了應(yīng)收取手續(xù)費(fèi)以外,至少還應(yīng)將增值稅的稅額加在銷(xiāo)售額中,才能實(shí)現(xiàn)增值稅的轉(zhuǎn)嫁。為此物業(yè)公司增值稅,營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的多少主要取決于加價(jià)的幅度,在電價(jià)受到國(guó)家指導(dǎo)價(jià)格控制的前提下,手續(xù)費(fèi)的彈性也是非常小的。如果物業(yè)公司代供電局銷(xiāo)售所屬居民區(qū)的生活用電,取得銷(xiāo)售收入88600元(含增值稅價(jià)格),并與供電局按實(shí)際售電收入進(jìn)行結(jié)算,供電局另外按含稅售電收入的5%支付手續(xù)費(fèi)給物業(yè)公司。物業(yè)公司收取手續(xù)費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=(88600×5%)× 5%=221.5(元)由于物業(yè)公司不發(fā)生代銷(xiāo)貨物行為,所以物業(yè)公司不存在應(yīng)交增值稅的問(wèn)題,共節(jié)約稅款2445元。參考文獻(xiàn):[1]《物業(yè)公司涉稅事項(xiàng)探討》趙萍 王琰《科教文匯》2006.9[2]《新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與納稅籌劃》 于曉鐳毛夏攣蔡昌機(jī)械工業(yè)出版社 2008.1