梁桂軍

【摘 要】為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)市場公平競爭的需要,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須講求和提高經(jīng)濟(jì)效益,一方面要搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、批租土地等前期工程,擇優(yōu)挑選施工單位;一方面要做好財(cái)產(chǎn)物資的保管工作,合理使用資金,保證財(cái)產(chǎn)物資的安全完整,不斷減少物資消耗,節(jié)約使用資金,降低開發(fā)成本。這就需要按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序,并注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)內(nèi)部控制中不同的著重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 企業(yè)

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制

由于土地是稀缺且不可替代的資源,既受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響,也受政策形勢變化的影響,所以在房地產(chǎn)開發(fā)中關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策顯得非常重要。又由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大,建設(shè)周期長,資金周轉(zhuǎn)較慢,投資風(fēng)險(xiǎn)較大,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)上應(yīng)建立集體審議聯(lián)簽制度,實(shí)行集體決策,并建立項(xiàng)目決策及實(shí)施的責(zé)任制度,且將不相容崗位分離。

首先,由企劃部在經(jīng)過周密的市場調(diào)查及項(xiàng)目對(duì)比的基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行可行性研究與分析,充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特點(diǎn),準(zhǔn)確定位消費(fèi)群體。財(cái)務(wù)部、預(yù)算部、工程部等部門應(yīng)當(dāng)參與可行性研究工作,對(duì)項(xiàng)目所需的資金、預(yù)期的凈現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、資金的機(jī)會(huì)成本、投資收益以及投資的安全性等進(jìn)行綜合分析和測算。其次是對(duì)已設(shè)立項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,比較選擇項(xiàng)目方案,提出對(duì)項(xiàng)目投資決策的建議。應(yīng)注意將可行性研究分析與項(xiàng)目的可行性評(píng)估交由不同的部門或人員進(jìn)行,以使不相容的崗位互相分離;必要時(shí)應(yīng)從企業(yè)外部聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估。最后由董事會(huì)行使集體審議決策權(quán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

1.設(shè)備及材料采購的控制

對(duì)普通材料應(yīng)按照請(qǐng)購與審批、采購與檢驗(yàn)的程序辦理,并將不相容的崗位分離開,以相互牽制,防止舞弊,降低采購成本。對(duì)設(shè)備與大宗材料的采購應(yīng)建立嚴(yán)格的請(qǐng)購審批制度:對(duì)預(yù)算內(nèi)的采購項(xiàng)目應(yīng)由工程部根據(jù)施工進(jìn)度與工程預(yù)算提前向項(xiàng)目部提出采購申請(qǐng);對(duì)預(yù)算外的采購項(xiàng)目在提起申請(qǐng)時(shí)還應(yīng)提供有關(guān)工程設(shè)計(jì)變更及施工變更的有關(guān)批文,經(jīng)批準(zhǔn)后再由采購部門通過市場分析與尋價(jià),確定潛在供應(yīng)商。應(yīng)充分考慮以往的合格供方記錄以及生產(chǎn)廠家是否通過IS0國際質(zhì)量認(rèn)證,以期從最初環(huán)節(jié)控制開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量。要在充分了解潛在供應(yīng)商的信譽(yù)、供貨能力等基礎(chǔ)上進(jìn)行公開、公平、公正的招標(biāo),且應(yīng)將項(xiàng)目中所有涉及的要求在招標(biāo)邀請(qǐng)文件中清楚陳述,最后由項(xiàng)目主管部門確定合適的供應(yīng)商,并在咨詢法律顧問的基礎(chǔ)上正式簽定采購合同,確保雙方的合法權(quán)益。對(duì)重要的或技術(shù)性較強(qiáng)的采購業(yè)務(wù)還應(yīng)組織專家進(jìn)行論證,實(shí)行集體決策和審批。在實(shí)際操作中還應(yīng)考慮重要性與成本效益性的原則,對(duì)一般材料可采用定單采購或合同訂貨的方式,對(duì)零星材料的采購可采取直接購買的方式,并應(yīng)制定緊急需求的特殊采購業(yè)務(wù)的處理程序。對(duì)采購回來的普通材料由倉庫部門驗(yàn)收,對(duì)技術(shù)上要求較強(qiáng)的材料應(yīng)會(huì)同技術(shù)質(zhì)檢部門驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備則應(yīng)由技術(shù)質(zhì)檢部門進(jìn)行開箱驗(yàn)收,并出具驗(yàn)收證明。要建立設(shè)備與大宗材料采購驗(yàn)收責(zé)任制,將采購成本在保質(zhì)、保量的基礎(chǔ)上降為最低,以期使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本從基礎(chǔ)環(huán)節(jié)得到控制。

2.房地產(chǎn)施工成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)包工程較多,而各類工程項(xiàng)目所需的施工資質(zhì)也不同,為使開發(fā)成本降為最低而又要保證開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量較好,應(yīng)采用公開招標(biāo)的方式選擇具有合格的相關(guān)施工資質(zhì)且經(jīng)過IS0國際質(zhì)量認(rèn)證的施工企業(yè)竟標(biāo);在同等條件下盡量選擇以往曾合作成功的企業(yè),以期形成未來的戰(zhàn)略伙伴,以利企業(yè)將來的發(fā)展。在施工過程中發(fā)生工程變更時(shí),應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)變更通知書等有關(guān)文件,配合工程監(jiān)理方與施工方及時(shí)辦理工程變更簽證手續(xù),站在誠信的角度保護(hù)各方的合法權(quán)益。還要建立竣工決算環(huán)節(jié)的控制與審計(jì)工作,未進(jìn)行竣工決算審計(jì)的不得辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。要重點(diǎn)審查決算依據(jù)是否完備、相關(guān)文件是否齊全、竣工清理是否完全、決算編制是否正確以及驗(yàn)收人員、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收的程序是否符合國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)等,嚴(yán)格控制施工中的舞弊行為。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用中較大的是廣告費(fèi)用、借款費(fèi)用和售房人員的提成費(fèi)用。重大的廣告支出應(yīng)實(shí)行集體審議決策制度;對(duì)普通廣告除進(jìn)行總額控制、預(yù)算控制外,還應(yīng)在每年末對(duì)廣告支出與社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析以制定下一年的廣告預(yù)算。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性,幾乎無一例外的需要外部資金的支持,為此企劃部、預(yù)算部和工程部等有關(guān)部門,應(yīng)配合財(cái)務(wù)制定出凈現(xiàn)金流入與流出的流程計(jì)劃預(yù)算,并密切注意資金預(yù)算的執(zhí)行情況以保證適時(shí)準(zhǔn)確的借貸資金,節(jié)省借款費(fèi)用。對(duì)重大的費(fèi)用支出應(yīng)上報(bào)董事會(huì),實(shí)行集體決策和審批制度,并建立責(zé)任追究制度。對(duì)售房提成費(fèi)用應(yīng)因時(shí)、因地地用預(yù)算的方式確定提成比例,以保證在費(fèi)用最低的情況下調(diào)動(dòng)售房人員的積極性。

4.財(cái)務(wù)的控制

財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)是凈現(xiàn)金流量。因?yàn)樗瞧髽I(yè)的命脈,只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下,才談得上投資報(bào)酬率,才談得上企業(yè)未來的發(fā)展,故此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過財(cái)務(wù)預(yù)算的方式控制其凈現(xiàn)金流量,以防止資金的閑置或斷裂。對(duì)預(yù)算外的重大現(xiàn)金流出應(yīng)上報(bào)董事會(huì),并實(shí)行集體決策。對(duì)預(yù)算內(nèi)的現(xiàn)金流出應(yīng)盡量在保證企業(yè)信譽(yù)的條件下,結(jié)合信貸資金的流入時(shí)間,采取銀行承兌匯票的方式延遲付款期,最大限度地利用資金的機(jī)會(huì)成本為企業(yè)增效。對(duì)收入則應(yīng)及時(shí)入帳,以加速現(xiàn)金的正向流量。對(duì)財(cái)務(wù)的日?？刂茟?yīng)嚴(yán)格遵守從企業(yè)內(nèi)部控制的有關(guān)規(guī)定,實(shí)行授權(quán)審批制,并將不相容的崗位分離開,以保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效性與完整性。

三、內(nèi)部審計(jì)的建立

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評(píng)價(jià)的一種活動(dòng),是強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)基本措施,也是及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的有力工具。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的作用。內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)不僅包括審核會(huì)計(jì)帳目,還包括稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率,并向企業(yè)最高管理部門提出報(bào)告,從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善嚴(yán)密。