范　哲

北美、歐洲、東南亞、大洋洲乃至中東阿拉伯世界,忽然間全球的地產(chǎn)項(xiàng)目似乎都已開(kāi)始啟動(dòng)中國(guó)化進(jìn)程?；蛟S是華人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)近乎天性的追捧教育了這些海外開(kāi)發(fā)商,與其費(fèi)盡心力求得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一張寶貴的“入場(chǎng)券”,不如放開(kāi)身手以最傳統(tǒng)、最原始的方式,將中國(guó)人的流動(dòng)資本吸引至自己的眼前。

越來(lái)越多的境外項(xiàng)目在內(nèi)地有了固定的代理機(jī)構(gòu)。當(dāng)然也有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)同胞有了與海外房產(chǎn)近距離接觸的機(jī)會(huì)。

這一現(xiàn)象背后所顯現(xiàn)的是中國(guó)人對(duì)于投資的長(zhǎng)期訴求,以及長(zhǎng)久以來(lái)缺乏有效投資途徑的困局。否則如此之多的流動(dòng)資本又為何要前往異國(guó)他鄉(xiāng)尋找一種變現(xiàn)相當(dāng)不易的投資方式呢?

到澳洲去

2008年10月28日,在上海城市酒店舉行的一場(chǎng)澳洲房產(chǎn)投資說(shuō)明會(huì)上,500多人到場(chǎng),情況出乎主辦方的預(yù)料。

上海漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)推廣部經(jīng)理孫文勤介紹說(shuō),類(lèi)似的說(shuō)明會(huì)每月都會(huì)舉行一次。推介的澳大利亞樓盤(pán)數(shù)量也由最初的10余個(gè)增加至目前的40多個(gè)。

迄今為止,由這家機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售的澳大利亞房產(chǎn)已成交10余套,另外每月還有多達(dá)兩套的預(yù)訂記錄。

“澳大利亞房?jī)r(jià)相比國(guó)內(nèi)并不貴。”孫文勤稱(chēng)。她舉例說(shuō),距離悉尼市中心15~20分鐘車(chē)程的區(qū)位,目前兩房的均價(jià)大約在40萬(wàn)~50萬(wàn)澳元,折合人民幣約在200萬(wàn)元左右,與上海的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)基本相當(dāng)。

此外,依據(jù)澳大利亞的現(xiàn)行規(guī)定,非本國(guó)居民不得購(gòu)買(mǎi)二手房,同時(shí)新開(kāi)盤(pán)中本國(guó)居民的購(gòu)置比例必須達(dá)到50%。因此就漢宇地產(chǎn)而言,與澳方及時(shí)溝通有效的可供銷(xiāo)售信息就顯得非常關(guān)鍵。而類(lèi)似的做法似乎也可以為國(guó)內(nèi)控制境外投資者購(gòu)房提供一些參照。

就海外購(gòu)房的安全性問(wèn)題,漢宇地產(chǎn)具體負(fù)責(zé)合約事宜的蘇小姐表示,所有交易都是在雙方律師的監(jiān)控下進(jìn)行的。國(guó)內(nèi)購(gòu)房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亞律師負(fù)責(zé)交易。在簽約時(shí)購(gòu)房者僅需支付總價(jià)款的10%,并通過(guò)在中國(guó)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的澳大利亞銀行匯往律師指定的信托賬戶(hù)中。由此至交房期間,無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商都不能挪用這筆款項(xiàng)。

隨著代理海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)日漸浮出水面,孫文勤介紹說(shuō),漢宇地產(chǎn)已專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)編制超過(guò)10人的海外項(xiàng)目部。

華人置業(yè)比例最高

截至2007年底,中國(guó)已經(jīng)連續(xù)9年成為加拿大移民的最大來(lái)源國(guó)。加拿大統(tǒng)計(jì)局最近的研究報(bào)告顯示,華裔人口總數(shù)約為101萬(wàn)人,是非歐洲裔以外的第一大族裔。

加拿大房貸暨住屋公司分析師倪驥燁表示,國(guó)際移民在溫哥華都會(huì)區(qū)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)中扮演重要因素,其中來(lái)自中國(guó)的華人新移民約占35%,對(duì)本地的地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)行為和公共資源分享將帶來(lái)明顯影響。

與其他族裔相比,受傳統(tǒng)觀念影響,華人對(duì)置業(yè)的熱情顯然更高?！百I(mǎi)了房子之后,才感覺(jué)自己在加拿大安定下來(lái),心里才踏實(shí)了?！边@一點(diǎn)也可以從下面的數(shù)據(jù)中得到印證:目前高達(dá)75%的華人都購(gòu)買(mǎi)了屬于自己的物業(yè),而歐洲移民則只有67%擁有物業(yè)。華人對(duì)于物業(yè)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)引起當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的廣泛關(guān)注,此前,加拿大頂級(jí)豪宅——香格里拉?御庭更是把華人市場(chǎng)作為其主要推廣地。

不少華人購(gòu)買(mǎi)的獨(dú)立平房或獨(dú)立兩層屋,通常會(huì)擁有3到4個(gè)房間。一般情況下,房主一家人會(huì)住其中的一大間,而將其他的房間用于出租,每個(gè)房間的價(jià)格大約在350至450加元之間。這樣,收來(lái)的房租足夠還每月的房貸。這種“以房養(yǎng)房”的形式在很多收入不穩(wěn)定的新移民中,尤其盛行。

存在風(fēng)險(xiǎn)

法國(guó)南部的海景別墅、美國(guó)邁阿密的星級(jí)酒店以及泰國(guó)芭提雅的度假村……種種令人炫目的房產(chǎn)項(xiàng)目早已超出普通中國(guó)人的想象空間。在沒(méi)有房地產(chǎn)基金可供投資的前提下,以大把外匯直接擁得片瓦收益似乎成為中國(guó)人投資境外房產(chǎn)的唯一途徑。

然而風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。中信銀行外匯分析師劉維明表示,類(lèi)似交易只有在合法合規(guī)的前提下才能有所保障,購(gòu)房者首先需要規(guī)避的就是信用以及法律風(fēng)險(xiǎn)。但國(guó)內(nèi)購(gòu)房者了解境外機(jī)構(gòu)的信用以及相關(guān)法律信息都存在相當(dāng)大的難度。

此外,中國(guó)居民換匯以及外匯的匯出也都存在限制。劉維明舉例說(shuō),在澳大利亞案例中,首付的數(shù)萬(wàn)澳元如果要一次性匯往境外就須報(bào)外管局批準(zhǔn)。而迪拜案例中由開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房貸款也顯然不是一個(gè)穩(wěn)妥的方案,它基本類(lèi)似于分期付款。不僅代價(jià)高昂,因其沒(méi)有擔(dān)保,開(kāi)發(fā)商也有可能在購(gòu)房者沒(méi)能按約定計(jì)劃還款時(shí)將房產(chǎn)收回。

就市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)而言,匯率以及項(xiàng)目所在地的樓市波動(dòng)也是潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。劉維明表示,目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個(gè)敏感時(shí)期,未來(lái)6~12個(gè)月內(nèi)的漲跌情況還難以判斷。因此,如果是以換匯方式購(gòu)買(mǎi)澳大利亞房產(chǎn)就必須對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)加以評(píng)估。

同時(shí),全球房地產(chǎn)市場(chǎng)正顯現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢(shì),無(wú)論是開(kāi)工量還是成交量都在減少,部分地區(qū)的房?jī)r(jià)正在下調(diào),各國(guó)的購(gòu)房政策也在不斷調(diào)整中。如果對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒(méi)有充分的預(yù)判,其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。