金　姬

未來5年中國大陸樓市還處于波動(dòng)期,利空的消息會(huì)有所影響,但總體仍處于上升期。

香港人陸逢兆在地產(chǎn)界已經(jīng)摸爬滾打了20多年。他1984年畢業(yè)于香港理工大學(xué)測量系,1994年到內(nèi)地房地產(chǎn)市場開拓業(yè)務(wù),2003年加盟DTZ戴德梁行。陸逢兆先后經(jīng)歷了香港和大陸房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期,這種經(jīng)歷在中國地產(chǎn)界并不多見。在深秋上海的恒隆接受《新民周刊》接受專訪時(shí),這位DTZ戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理認(rèn)為大陸的樓市已經(jīng)逐步走出去年金融風(fēng)暴的影響,但明年的世博效應(yīng)卻已被透支。

《新民周刊》:去年金融危機(jī)對(duì)于大陸的樓市影響如何,目前是否依舊慘淡?根據(jù)DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)分析,能否具體談?wù)勆虾５纫恍┐蟪鞘械膶懽謽?、商鋪和高端住宅情況?

陸逢兆:就上海的寫字樓市場來說,一方面2006和2007年供應(yīng)量比較小,去年供應(yīng)量較大,這種局面將持續(xù)到2011年。另一方面,外企在大陸對(duì)成本很敏感。金融危機(jī)以前是做市場的人主導(dǎo),外企希望不斷擴(kuò)張大陸市場;金融危機(jī)爆發(fā)后就是CFO(財(cái)務(wù)總監(jiān))主導(dǎo),以控制成本為主。這種現(xiàn)象普遍發(fā)生在去年年底和今年年初。

目前,企業(yè)的成本可以下調(diào)的部分都已經(jīng)做完,所以要看看未來。一方面,各國經(jīng)濟(jì)正在回暖,但增長不是很快,只能說不再那么負(fù)面了。中國大陸比其他國家和地區(qū)的回暖速度更快一些。但很多產(chǎn)業(yè)都仍處于整合階段。所以寫字樓的大規(guī)模擴(kuò)充機(jī)會(huì)不大。另一方面,在需求方面,好消息是大陸金融業(yè)日趨開放,一些城市銀行可以在上海開分行,一下子對(duì)寫字樓需求上升。2009年這些需求填補(bǔ)了外企縮減的那部分。而供應(yīng)方面,主要是因?yàn)槿ツ甑浆F(xiàn)在寫字樓供應(yīng)量增加了,所以總體看仍是供大于求,導(dǎo)致空置率上升。雖然世博之前有許多商業(yè)活動(dòng),有利于寫字樓的出租,但這種效應(yīng)已經(jīng)提前透支了。

從2009年第三季度的數(shù)據(jù)來看,各方面趨于穩(wěn)定。上海寫字樓租金微微下調(diào),今年第三季度每天每平方米交易租金6.9元,與上季度7.05元相比下跌2.13%。其中,浦西供應(yīng)量比較小,南京西路一般租金水平維持較好。浦東由于供應(yīng)量大,去年落成的上海環(huán)球金融中心、今年新交付的上海國金中心(IFC)一期(匯豐銀行大樓)的寫字樓增加了供應(yīng)量,因此浦東寫字樓空置率高于浦西。

從今年開始,所有上海的寫字樓都在靠減租來吸引客戶。新的寫字樓項(xiàng)目為了吸引客戶會(huì)給出優(yōu)惠條件,租金讓利較多,但浦西降價(jià)不多。明年第一季度靜安寺附近會(huì)有新寫字樓落成,多了10萬平方米,這樣對(duì)浦西寫字樓的租金會(huì)有一定影響。

商鋪的整體銷售保持向上趨勢,零售略增,金融危機(jī)對(duì)于上海商鋪市場的影響相對(duì)較小。市中心沒有新增供應(yīng)量,只有南京西路一些商場在改造。畢竟商鋪供應(yīng)量不多,所以市中心的商鋪?zhàn)饨鹨廊粓?jiān)挺。實(shí)際上,商場的經(jīng)營比寫字樓有更大的挑戰(zhàn),因?yàn)樽鈶粜枰囵B(yǎng)。

而在高端住宅方面,中國樓市的起伏很多是看銀行貸款政策是否寬松。從投資來看,中國大陸的投資渠道很有限,也許兩年前是股市,現(xiàn)在的股市卻不太適合投資。以前大陸人買房主要是自住,但2003年以后不少人開始投資樓市。一般豪宅的升值空間較大,所以投資者會(huì)出于保值避險(xiǎn)的考慮,選擇豪宅投資。

從目前的市場情況來看,最近北京、上海都是量小價(jià)升。當(dāng)然,由于現(xiàn)在房價(jià)很高,上海高檔公寓成交均價(jià)被推高到每平方米49219元,環(huán)比上升23.9%。所以成交量一定會(huì)減少,臨近年底了,雖然政府沒有新政出臺(tái)的消息,但老百姓和企業(yè)、投資者會(huì)習(xí)慣性觀望,猜測政府的下一步舉措。

香港最近的情況是:新政出臺(tái),2000萬港幣以上的房子房貸要六成按揭。雖然很多有能力買2000萬以上樓的人不在乎這些按揭,但還是會(huì)有部分購房者持幣觀望,所以成交量下跌厲害。由此可見,銀行貸款政策對(duì)樓市的影響很實(shí)在。在經(jīng)濟(jì)沒有恢復(fù)的情況下,提高利率和收緊房貸是很難的。經(jīng)濟(jì)越差,政府越難以下定決心打壓房地產(chǎn)市場。

從短期發(fā)展來看,上海樓市的供應(yīng)量還在減少,因?yàn)楝F(xiàn)在很多樓盤賣得差不多了。開發(fā)商也不急于銷售,到年底了,開發(fā)商可能期望保留部分房源等待明年再賣。所以2009年最后一季度的樓盤供應(yīng)量將會(huì)減少。而由于住宅價(jià)格的高企,引致投資者變得謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)在今年底或明年初市場將出現(xiàn)成交量的減少。

《新民周刊》:DTZ戴德梁行曾發(fā)布報(bào)告宣稱,去年投資者把目光投向中國二線城市,今年投資者的興趣則回歸一線城市。這種變化目前是否還在延續(xù)?

陸逢兆:之前中國出口外貿(mào)好,公司生意不錯(cuò),2007年和2008年在中國處于增長高峰期,因此這些公司會(huì)謀求到二線城市發(fā)展,這也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐耐顿Y熱情。金融危機(jī)后,企業(yè)收緊投資,自然又堅(jiān)守在一線城市了。

二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)受到金融危機(jī)的影響很大。例如南京的甲級(jí)寫字樓市場,就第三季度的數(shù)據(jù)來看,租金每平方米每天2.95元,環(huán)比下跌0.7%,同期空置率上漲至24.57%,環(huán)比增加2.57個(gè)百分點(diǎn),而南京甲級(jí)寫字樓的凈吸量也連續(xù)三個(gè)季度為負(fù)數(shù)。但南京高端商鋪的市場表現(xiàn)還不錯(cuò),平均租金環(huán)比上漲1.79%。一線城市豪宅的增幅也大于周邊二線城市。

《新民周刊》:DTZ戴德梁行進(jìn)入中國已經(jīng)16個(gè)年頭,對(duì)于中國房地產(chǎn)市場16年來的發(fā)展,DTZ戴德梁行有何評(píng)價(jià)?

陸逢兆:上世紀(jì)80年代是香港地產(chǎn)最輝煌時(shí)期,市中心房價(jià)從幾千元一平方米開始飆升。這得益于大陸改革開放,推動(dòng)深圳的發(fā)展,從而影響了香港的房地產(chǎn)發(fā)展,因?yàn)橛泻芏嘞愀廴嗽谏钲谫嶅X后投資香港樓市。雖然上海和香港的這段歷史未必有可比性。2003年開始,中國整體出口量上升,因此很多大陸人積累了一定財(cái)富,必然投資在樓市和金融市場。2000年互聯(lián)網(wǎng)興起,很多網(wǎng)絡(luò)公司的出現(xiàn)推動(dòng)了寫字樓的需求上漲,但隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅而導(dǎo)致寫字樓空置率上升。

現(xiàn)在是金融風(fēng)暴,不好的消息總是會(huì)有,但是整個(gè)樓市是向上的。媒體有些短視,更在乎“拐點(diǎn)”之類的話題,大家應(yīng)該更關(guān)注樓市長期效應(yīng)。我認(rèn)為未來5年中國大陸樓市還處于波動(dòng)期,利空的消息會(huì)有所影響,但總體仍處于上升期。

《新民周刊》:目前中國的樓市是否泡沫嚴(yán)重?如何看待今年“地王”頻現(xiàn),其中又以國有房地產(chǎn)企業(yè)居多這一怪現(xiàn)象?

陸逢兆:以前的中國國有地產(chǎn)企業(yè)很多虧損,但這幾年實(shí)力增強(qiáng),現(xiàn)在有實(shí)力消化這些高地價(jià)。國企即使有一兩個(gè)盤虧本,影響也不大。而中小企業(yè)開發(fā)商如果高價(jià)拿地,有可能破產(chǎn)。至于拿的地是做商業(yè)地產(chǎn)還是居住用房,要看地點(diǎn)。一般拿地前,地產(chǎn)公司已經(jīng)有規(guī)劃了。目前來說,開發(fā)住宅的風(fēng)險(xiǎn)較小。

國外拿到的地是永久產(chǎn)權(quán)的,中國是有期限的。國外一旦開發(fā)失敗,還可以改;但中國如果是商業(yè)用地變成住宅用地,就難以翻身了。所以在中國拿地開發(fā),更需要謹(jǐn)慎。上海相比香港而言,寫字樓供應(yīng)量已經(jīng)差距不大了;但香港比倫敦又差很多。因此,上海這樣的城市的寫字樓上升空間還很大。