趙春雷

經(jīng)濟(jì)刺激計劃的退出,乃至下一個加息周期的到來,將會對房地產(chǎn)市場構(gòu)成最直接的影響。

受到交易稅費(fèi)減免、房貸利率7折等購房優(yōu)惠政策即將到期的影響,近期房地產(chǎn)市場的需求持續(xù)高漲,價格也保持連續(xù)5個月的上漲,10月份國內(nèi)70個大中城市的房屋價格同比上漲了3.9%。

一年前,出于應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)的需要,以及提振當(dāng)時低迷的房地產(chǎn)市場,管理層相繼出臺了一系列的救市政策,在當(dāng)時顯然具有相當(dāng)?shù)姆e極意義與及時性。但就目前而言,優(yōu)惠政策的退出也同樣有其必要性。

正如央行行長周小川日前所言,央行正在密切關(guān)注投資和住房需求的大幅增長問題。今年以來,相當(dāng)寬松的貨幣政策與大規(guī)模的投資行為,反映出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理,并形成了資產(chǎn)價格泡沫回潮。前三季度我國GDP實(shí)現(xiàn)了7.7%的增長,其中投資就貢獻(xiàn)了7.3個百分點(diǎn)。同時,今年1至10月,中國的房地產(chǎn)投資同比增長了18.9%,其中的土地銷售收入也是地方政府重要的財政收入之一。上述數(shù)據(jù)至少可以表明,盡管因降低資本金率與利率降低,拉長了金融杠桿,加大形成一定系統(tǒng)性風(fēng)險的可能,但同時,經(jīng)濟(jì)增長也對投資(包括房地產(chǎn)投資)具有相當(dāng)?shù)囊蕾囎饔谩?/p>

對于下半年以來,投資購買占據(jù)主流的房地產(chǎn)市場而言,按期取消優(yōu)惠政策,適當(dāng)潑冷水有其必要性。但即使優(yōu)惠政策果真到期不續(xù),這一輪的行情卻也未必戛然而止,更可能出現(xiàn)的狀況是,市場在短期的盤整之后繼續(xù)向上。

幾個主要經(jīng)濟(jì)體采用的定量寬松貨幣政策是這一輪資產(chǎn)價格上漲的主因。就中國而言,過去數(shù)年的年度廣義貨幣(M2)的增長都控制在17%左右,而今年以來M2增長已經(jīng)超過了30%,當(dāng)然隨著年底將至,新增貸款數(shù)按常規(guī)已呈現(xiàn)下降趨勢。央行數(shù)據(jù)顯示,10月末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增長34.19%,10月末廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增加29.42%,金融機(jī)構(gòu)10月份新增人民幣貸款人民幣2530億元,低于9月份的人民幣5167億元,達(dá)到年內(nèi)最低值。與此同時,實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇步伐顯然要滯后于M2增速與信貸的擴(kuò)張,更缺的是產(chǎn)品的出路而非產(chǎn)能,也因此,產(chǎn)業(yè)資本流入處于上升區(qū)間的房地產(chǎn)市場是非常合乎情理的。受多路資金推動的房地產(chǎn)市場,升值幅度已經(jīng)成為資本的主要考量因素,而至于早已經(jīng)嚴(yán)重背離常規(guī)的房價租金比,似乎被置于忽略的位置,以租養(yǎng)房已成為不可能完成的任務(wù),盡管那才是真正反映房價合理性的指標(biāo)。

弱勢美元是構(gòu)成資產(chǎn)價格上漲的另一個重要因素。美元的持續(xù)走弱與美聯(lián)儲的零利率政策,使得與美元相掛鉤的大宗資產(chǎn)都出現(xiàn)了資本炒家的身影。今年11月來,美元指數(shù)不斷刷新15個月低點(diǎn),最低跌至74.64,與2001年7月31日的最高紀(jì)錄121.07相比,已跌去1/3以上。與此對應(yīng),至11月20日,2010年1月原油期貨合約結(jié)算價至每桶77.47美元;2009年12月黃金期貨上漲4.90美元,結(jié)算價報每盎司1146.80美元,較上一個交易周累計上漲近2.7%。另外,弱勢美元直接導(dǎo)致了熱錢正陸續(xù)從美國流出,并大幅度地進(jìn)入中國,來博取人民幣升值與進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行套利,1-9月流入的疑似熱錢約為1273億美元,這將對未來一段時間內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場形成支撐。當(dāng)然,日后熱錢撤出時的破壞作用也將很猛烈。

市場情緒與現(xiàn)實(shí)需求是構(gòu)成房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)的原因。當(dāng)下的市場中基本已經(jīng)被看漲的情緒所主導(dǎo),投資房地產(chǎn)的接力游戲正在樂觀與堅定的氛圍中展開。另外,已經(jīng)進(jìn)行了45%的中國城市化進(jìn)程,其剩余的進(jìn)程中必然會繼續(xù)帶來巨大的住房需求,而這個需求是缺乏彈性的。

經(jīng)濟(jì)刺激計劃的退出,乃至下一個加息周期的到來,將會對房地產(chǎn)市場構(gòu)成最直接的影響。