無　劍

瑞安的“返回地”問題無疑將再次考驗中央政府的智慧,而政府在城市化過程中土地利益分配博弈中所執(zhí)的價值取向也是億萬民眾翹首以觀的。

近日,溫州瑞安爆發(fā)的“返回地”炒賣事件招致全國一片“口水轟炸”,隨即瑞安市政府下達(dá)的返回地交易“封殺令”則讓這座城市陷入一片混亂之中。外行人也許只看到“天價泡沫”被戳破的現(xiàn)象,但在筆者看來,不妨容許瑞安先發(fā)一步進行試驗,也許我們將為中國城市化進程種下一塊福田。

“瘋狂”的交易

如今的瑞安市莘塍鎮(zhèn)的民莘路,密密麻麻開著的二三十家房屋中介交易所有點門庭寥落,這與入夏以來日日人聲鼎沸的場面形成鮮明對照。這里一度是瑞安“返回地”交易的中心市場之一,所交易的下村“返回地”距離市政府、國際大酒店等中心地段不足五分鐘車程,又緊挨即將開盤的“星海廣場”,加之地塊不大、單個“紅證”(“安置留地住宅項目建房指標(biāo)”又稱“返回地指標(biāo)”,其憑證為一紅皮本子,當(dāng)?shù)厝撕喎Q“紅證”)所對應(yīng)的指標(biāo)面積較小,所以交易非?；钴S。

2008年底“投”出15000元/平方米高價的“星海廣場”(“投”,當(dāng)?shù)乜陬^語,有投資、入股之意,此處指購買樓花),儼然成為人們心中價格比對的標(biāo)桿。參與返回地炒賣的人如是盤算:即使按金融危機房價低潮時價格,除去兩三千元建房成本,再扣除開發(fā)商樓盤比返回地工程更加優(yōu)質(zhì)和其他不確定性因素,下村的“返回地指標(biāo)”至少也值七八千元,而年初其價格不到4000元,升值空間可想而知。

今年8月下旬,莘塍鎮(zhèn)政府拍賣緊鄰下村“返回地”的某一地塊,拍出1800萬/畝高價,樓面土地價格達(dá)1.1萬元/平方米。當(dāng)天下午,下村“返回地指標(biāo)”價格拉升1000多元/平方米,漲到8000多元/平方米。此后,市場再次震蕩上升慢慢爬高,炒作的下一個心理期待點就放在了“星海廣場”的開盤價上。據(jù)說,“星海廣場”擬定開盤價一期2.3萬/平方米,二期2.6萬/平方米。隨著開盤日的臨近,下村“返回地”的價格漸漸摸高1萬元。就是這樣,整個瑞安市的“返回地”買賣形成了一個據(jù)稱成交量達(dá)300億元的市場。

而10月28日,瑞安市人民政府發(fā)布2009年第138號文件,嚴(yán)禁村集體組織發(fā)放的指標(biāo)“紅證”上市流通,讓市場價格恐慌性下跌,如上述下村返回地已經(jīng)跌到6000多元/平方米。一位瑞安居民表示,“我目前知道的已經(jīng)有六七個人腦溢血的吐血的,都在搶救,因為他們承受不了損失。有些人五六百平方,你一個平方降三四千的話,要上百萬虧損了?！?/p>

根據(jù)2002年《浙江省人民政府關(guān)于加強和改進土地征用工作的通知》,瑞安自2003年起推行安置留地政策。作為政府征地補償措施的一部分,向被征地農(nóng)村集體發(fā)放返回地指標(biāo),是一個補充性措施。因為單一發(fā)放的征地補償款是資源性補償,有數(shù)額限制,不能超過被征用土地價值的30倍。

對當(dāng)?shù)厝硕?“返回地指標(biāo)”買賣已不是一兩年了,炒作現(xiàn)象近幾年也很常見。有前兩年被套的“老客”今年打死不愿入場的,因為市場“死”下來一般都要一兩年,一兩百萬資金不光流動不了、光算利息都要賠死人的,與“返回地指標(biāo)”炒賣巨大利潤空間對應(yīng)的是巨大的市場風(fēng)險。

瑞安特色的“分地”

瑞安是溫州模式發(fā)祥地之一,30年工業(yè)化歷程積累了大量財富。對照2009年瑞安市域總體規(guī)劃,可以發(fā)現(xiàn)目前出現(xiàn)炒作的“返回地”地塊均位于錦湖街道、東山街道、上望街道、莘塍鎮(zhèn)等中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)域,規(guī)劃多為商住用地。因此,在這些土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”過程中,政府、開發(fā)商與農(nóng)民之間的利益博弈也就格外激烈。安置留地住宅項目,土地性質(zhì)為國有建設(shè)用地,能夠依法出讓,其房產(chǎn)具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證,即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)”。按照規(guī)定可由村集體單獨或者與開發(fā)商合作開發(fā),而在瑞安則無一例外都采取了建房指標(biāo)分割到戶、由村集體自行集資開發(fā)的模式。

莘塍鎮(zhèn)農(nóng)場村村民向筆者講述了該村“分地”的歷史。這是一個不滿80戶的小村,早期村里很多地都被某些村干部“賤賣”給企業(yè)主、開發(fā)商和基層政府,具體操作過程和政策依據(jù)一般村民都不得而知。2001年前后,已被該市規(guī)劃為住宅建設(shè)區(qū)的此村,迎來政府大規(guī)模的征地計劃:政府計劃征收該村剩余最后75畝土地,其中約22畝作為鄰村被征用土地的安置留地住宅用地,返回約20畝作為該村被征用土地的安置留地住宅用地,其余由政府收做儲備建設(shè)用地。

計劃一出,舉村嘩然。對村人而言,這是他們最后的土地!當(dāng)時幾名村干部伙同某開發(fā)商給出一補償方案:返回地22畝由開發(fā)商來開發(fā),開發(fā)商分期償付每戶村民30萬元(先付10萬,其余另付,如要房子,建成后給一套房子,并收回補償金)。由于缺乏一個公開的土地市場價格,村民們對這“30萬”賣地款狐疑不安。村民中有見聞多廣者極力主張“我們的地至少值100萬”,“瑞安其他地方已有分地到戶的先例,我們要地不要錢”。最終,該村村民把22畝返回地的開發(fā)權(quán)爭取到自己手中,并以將建房指標(biāo)分割到戶的形式明確了每個村民的利益。

隨著土地價格的上漲,農(nóng)場村村民每戶從征地中所獲的補償利益已由當(dāng)初被許諾的“30萬元”變成戶均幾百萬。該村“分地”以后,旁邊的下村、星火,后來的周田、董田等村也紛紛效仿,現(xiàn)在瑞安已經(jīng)全部執(zhí)行分地了。

問起返回地交易的起因,村民的回答非常簡單:你不讓我賣,房子怎么蓋得起來?如林西村:每人大概分到13.3平方米,但是每套房子設(shè)計都有規(guī)定,一般100多平方米,面積小的或拿不出錢建房的村民都選擇賣掉。這種轉(zhuǎn)讓開始發(fā)生在村民內(nèi)部。也有被征用土地多、而人數(shù)相對較少的村子,其分配所得超出眼下農(nóng)戶居住需求的,如上述農(nóng)場村,根據(jù)該村分配方案:五口之家至少可分得420平方米,折算成房子近3套。子女未及婚嫁年齡,經(jīng)濟不是非常富裕的家庭,一般選擇賣掉一兩套,一方面可籌集建房所需資金,另一方面也可獲取資金用于生活或生產(chǎn)投資。于是,指標(biāo)開始轉(zhuǎn)讓給非本村村民和城市居民。

對于農(nóng)民而言,“返回地”交易市場的存在是他們實現(xiàn)征地補償利益的重要機制。可以說,從返回地政策執(zhí)行之初,“返回地指標(biāo)”買賣的情況就已存在。“從初衷來講,返回地是要進入市場的。我們試圖返還給村集體組織,自籌資金建成房屋后自行實物分配。”瑞安市房管局團委書記林杰說。近年來,隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)上揚,出于對高房價的恐慌和暴利的誘惑,越來越多的人開始參與到對這相對廉價的“期房”——“返回地指標(biāo)”——的交易中來,而在2009年全國房價飆漲和溫州民間資金投資受阻的雙重背景下瑞安“返回地”交易終成燎原之勢。

如今,瑞安從市里到各鎮(zhèn)都成立了“返回地”問題專門領(lǐng)導(dǎo)小組,對相關(guān)情況進行摸底徹查。在調(diào)研中,擁有“返回地”的村民集體紛紛反映:如果禁止“返回地交易”,返回地工程將不可能獲得有效融資,“返回地”住宅將永遠(yuǎn)成為“空中樓閣”。

筆者認(rèn)為,瑞安政府不妨將“返回地”交易合法化、給市場以更加明確的期待,并對市場加以規(guī)范;另外,對返回地工程的建設(shè)建立更加社會化和透明化的監(jiān)督程序,讓村委會、業(yè)主、社會公眾、政府一起參與工程監(jiān)督等。

瑞安的“返回地”問題無疑將再次考驗中央政府的智慧,而政府在城市化過程中土地利益分配博弈中所執(zhí)的價值取向也是億萬民眾翹首以觀的。(作者為上海社科院經(jīng)濟所學(xué)者)