丁曉玲

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權(quán)。因此,房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán),房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善,房地產(chǎn)市場日益活躍,企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動,甚至是個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。用于出租或增值的房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn),它在用途、狀態(tài)、目的等方面與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。

投資性房地產(chǎn)是一種為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并預(yù)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。財政部2006年頒布的最新會計準則首次將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)中分離出來,并單獨核算和反映,其目的是與自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別,從而更加清楚地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和贏利能力。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量,有成本計量和公允價值計量兩種模式。根據(jù)規(guī)定,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。當企業(yè)符合投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定條件、存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價值模式計量。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值模式存在一定的困難,但也有很多有利因素。

一、采用公允價值計量模式遇到的難題

首先,公允價值可能存在不確定性、高成本和差異性。中國現(xiàn)階段的市場不完善、公允價值不易取得、變化幅度大可能會給會計工作帶來不便。由于房地產(chǎn)的價格變化迅速,若要做到及時準確地反映資產(chǎn)的價值,勢必會經(jīng)常性進行評估,使得投資性房地產(chǎn)公允價值評估成本增加,直接影響企業(yè)損益。另外,公允價值究竟應(yīng)該是多少,不同的評估方式、不同機構(gòu)的鑒定可能有不同的結(jié)果和誤差,對于投資性房地產(chǎn)公允價值的變動差額,新準則要求計入當期損益,這項規(guī)定在我國一些地區(qū)公允價值不夠公允的情況下,仍然可能為企業(yè)進行利潤操縱提供良好的機會。

其次,采用公允價值計量模式可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。很多企業(yè)并沒有采用公允價值計量方法,主要原因是不少企業(yè)認為按這種方法入賬,會大幅提高企業(yè)的當期稅收負擔(dān)。從稅法遵從收付實現(xiàn)制的角度來分析,所得稅稅負發(fā)生的可能性較小,但由于不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷,還是會相應(yīng)減少費用攤銷,增加企業(yè)的所得稅。目前,房產(chǎn)稅有兩種征收標準:一是按租金收入的12%征收;另一種按投資性房地產(chǎn)原值的80%征收1.2%的房產(chǎn)稅。那么新準則執(zhí)行后,對于適用第二種征收標準的房地產(chǎn)來說,按原賬面價值征收,則對房產(chǎn)稅沒有影響,但若相應(yīng)改變按公允價值作為征收依據(jù),影響程度將會大幅上升。

二、公允價值計量模式在我國采用的有利因素

1.公允價值反映出投資性房地產(chǎn)隨時間變化的真實價值。公允價值是客觀且動態(tài)的計量屬性體系,具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本、現(xiàn)行市價、可變現(xiàn)凈值、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計量屬性,與歷史成本價值的靜態(tài)計量相比,更具動態(tài)性。投資性房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn),有一定的非凡性,公允價值的使用使得企業(yè)信息更為透明,有利于公司和其他相關(guān)利益者在資本市場獲得正確的定價,為投資和再投資打好基礎(chǔ)。

2.避免了一些房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤。以前,歷史成本原則對于遏制企業(yè)惡意操縱利潤,提高企業(yè)贏利質(zhì)量的確起到了一定的作用,但卻已不能適應(yīng)當今的市場環(huán)境。資產(chǎn)計量從歷史成本價值轉(zhuǎn)為公允價值時,凈利潤的波動會加大,非凡是擁有較多投資性房產(chǎn)的企業(yè),資產(chǎn)總額和凈資產(chǎn)都將大幅上升。為避免一些房地產(chǎn)企業(yè)利用新準則操縱利潤,新準則明確規(guī)定:將自用房地產(chǎn)或存貨由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的差額,直接計入當期損益;公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積,計入所有者權(quán)益,不能確認為變更當時的收益,這樣避免了因計量模式的變換來控制利潤的浮動。

3.提高了企業(yè)融資能力。在當前的市場下,部分大中型城市房地產(chǎn)存在資本的增值,公允價值的引入將在相當大的程度上提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價值,溢價將在賬面中充分體現(xiàn)。以陸家嘴為首的一些投資性房地產(chǎn)數(shù)量龐大的公司,其資產(chǎn)數(shù)倍于賬面的溢價巨額利潤將在賬面浮現(xiàn),這將大幅提升企業(yè)價值,銀行等金融機構(gòu)和企業(yè)的借貸交易也會隨之增多,有助于企業(yè)提升融資能力,并在一定程度上緩解企業(yè)資金鏈緊張的局面。在當前有利的市場環(huán)境下,這種新的會計模式會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來重要發(fā)展機遇。

4.更具有相關(guān)性和可靠性。歷史成本計量屬性是在幣值不變這一潛在假設(shè)前提下而提出的。但在我國上世紀80年代初至90年代中期,以及近年以來我國物價動蕩不定的大環(huán)境中,這種計量的缺陷凸顯出來。而相對于歷史成本信息,公允價值信息更多地反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)或整體價值的評價,可以與“資產(chǎn)負債表”、“利潤表”較好地吻合,更具有相關(guān)性和可靠性。因此,新準則中公允價值計量的實施對會計核算的傳統(tǒng)思維是一次全面挑戰(zhàn)。

通過上述分析,投資性房地產(chǎn)以公允價值后續(xù)計量具有客觀需要和實施的必要性。近年來,我國房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)了普遍上升和波動的局面,假如企業(yè)的不動產(chǎn)價值仍然只能按原賬面價值來反映,會計表揭示的信息是以不變的歷史成本計量的結(jié)果,也就不具有相關(guān)性和可比性,大大降低了會計信息的質(zhì)量。我國投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段,市場的不斷成熟完善加之最新會計準則公允價值計量方法的引入令一些地區(qū)的房地產(chǎn)價格可以更加可靠地計量。由于房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值經(jīng)常高出其初始投資成本而獲得大幅增值空間,這就使得投資用的房地產(chǎn)與一般固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)具有很大差異。假如企業(yè)仍將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)依據(jù)歷史成本入賬,期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值預(yù)備后的金額作為賬面價值,那么就無法在表內(nèi)體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分,這樣不能與現(xiàn)代房地產(chǎn)市場價格發(fā)展趨同。公允價值計量方法的應(yīng)用將對企業(yè)利潤、凈資產(chǎn)以及房地產(chǎn)稅收制度等方面產(chǎn)生不同程度影響,同時也實現(xiàn)了與國際會計準則的做法接軌。□

(編輯/劉佳)