崔曉溪　張　艷

摘要:近年來,房地產(chǎn)企業(yè)融資難的矛盾凸現(xiàn),也顯露出由于國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道發(fā)展緩慢,房地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張與資金有效持續(xù)供給的矛盾在緊縮的大背景下限制了絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展甚至生存空間。

關(guān)鍵詞:融資渠道;融資結(jié)構(gòu);政策環(huán)境;改革走向

改革開放以來,房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,成為了中國經(jīng)濟(jì)增長的重要推動力,而中國房地產(chǎn)目前最為緊要的議題,主要集中在如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道,創(chuàng)新房地產(chǎn)融資方式,總結(jié)我國實(shí)際操作中的融資渠道分為以下幾類。

一、銀行貸款

目前,銀行貸款在國內(nèi)主要形式為土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款,開發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。

二、上市融資

據(jù)統(tǒng)計(jì),目前中國擁有5萬多家房地產(chǎn)企業(yè),這其中有100余家在A股市場上市。截至2007年底,滬深房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值已由2005年的26.40億元上升至58.21億元,內(nèi)地在港上市公司總資產(chǎn)均值達(dá)236.37億元。在境外上市房地產(chǎn)企業(yè)總體規(guī)模較小,2007年總資產(chǎn)均值為35.87億元

三、債券融資

房地產(chǎn)債券融資就是房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場發(fā)行債券獲得資金的方式。目前有兩種概念,一種是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的企業(yè)債券,另一種是資產(chǎn)負(fù)債表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。我國房地產(chǎn)債券融資額十分有限。根據(jù)我國《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》,對發(fā)行債券公司的條件、額度和審批等方面都有嚴(yán)格的規(guī)定。因此我國能發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。

四、房地產(chǎn)投資信托——REITs

房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱REITs,是Real Estate Investment Trusts的縮寫)是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金,交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作,基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目,以獲取投資收益和實(shí)現(xiàn)資本增值的一種基金形態(tài)。

自2003年,我國第一個準(zhǔn)REITs——?dú)W尚信托誕生后,REITs在我國發(fā)展速度較快。目前,我國的REITs主要有三種形式:一是通過信托公司推出REITs的雛形產(chǎn)品。二是產(chǎn)權(quán)回報(bào)式投資合同。三是通過海外基金發(fā)放REITs。

五、海外房產(chǎn)基金

近年來海外房地產(chǎn)投資基金進(jìn)入中國市場比較著名的案例有:新加坡政府投資公司(GIC Real Estate)與首創(chuàng)置業(yè)合作,成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東;摩根斯坦利(Morgan Stanley)房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地合作;荷蘭的ING與首創(chuàng)合作;2005年8月26日,軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議,軟銀亞洲和凱雷分別投資了3500萬美元和1000萬美元,分別占有順馳(中國)不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15%和7.5%的股份。

除上述主要融資渠道外,其它還包括開發(fā)商貼息委托貸款、租賃融資、房地產(chǎn)典當(dāng)融資等方式。

1.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)資金來源方面,貸款、債券、外資、自籌資金和其他資金共同構(gòu)成了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源。目前來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70%以上,有些企業(yè)甚至達(dá)到90%,很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往僅占到總資金比重的10%,有的甚至只有5%。

2008年2月房地產(chǎn)資金來源5653.14億元。其中,國內(nèi)貸款1536.39億元,占總資金來源的27.18%,國內(nèi)貸款同比增長36.9%,與07年同期相比增加1個百分點(diǎn)。利用外資46.04億元,占總量的0.81%,同比下降41.2%,與07年同期相比下降1個百分點(diǎn),自2007年開始房地產(chǎn)利用外資一直呈下降態(tài)勢。

在資金緊縮的情況下,將迫使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道創(chuàng)新,同時銀行也會在資金運(yùn)作方面有所改變。

2.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的政策環(huán)境

2007年國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的主要法律法規(guī)達(dá)十多項(xiàng)。一般地,行政方面的政策見效快;經(jīng)濟(jì)方面的政策作用大,但需要時間才能完全顯效;而法律方面的政策則需要立法程序的配合。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)金融政策也在不斷調(diào)整之中。作為資金密集型的政策敏感性行業(yè),房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。為了分散銀行風(fēng)險及抑制房價的過快增長,政府采取了多種金融手段。主要分為三個方面:第一是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理,提高貸款門檻;第二是控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模;第三是提高個人住房按揭貸款門檻。

3.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道改革走向

海外投資者出于對我國人民幣升值的預(yù)期和對中國前景的樂觀態(tài)度,促使了海外REITs大舉挺進(jìn)中國。目前,中國房地產(chǎn)市場是全球REITs最為關(guān)注的市場,也是競爭最厲害的市場,僅2005年1-4月,海外REITs在北京的投資總額就高達(dá)5.1億美元。大量海外基金與中國房地產(chǎn)企業(yè)合作發(fā)行REITs,將有助于我國本土企業(yè)熟悉REITs相關(guān)的流程,提高專業(yè)的經(jīng)營管理水平。

我國融資渠道單一,融資機(jī)構(gòu)較少,主要靠商業(yè)銀行進(jìn)行融資。但目前,我國還無法通過擴(kuò)展金融機(jī)構(gòu)來擴(kuò)大融資渠道,其主要原因是:我國目前的金融監(jiān)管體系還存在著若干缺陷,金融方面的高級管理人才還比較稀缺。另外,我國保險機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理水平還十分有限,政府為了防范可能出現(xiàn)的金融危險和社會動蕩,出于對廣大人民負(fù)責(zé)的謹(jǐn)慎態(tài)度,在法律上禁止保險基金參與股票投資等投資活動。通過以上的分析可以得出通過擴(kuò)大融資機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)融資渠道的多樣化的方式對我國目前的國情來說是不現(xiàn)實(shí)的,因此,我們只有從金融工具的創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化。

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