張　璐

摘要:經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響使我國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)利潤下降,市場低迷。中央擴(kuò)大內(nèi)需政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了契機(jī)。我國房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)巨大,但是經(jīng)濟(jì)增長不等于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的弊端也日益顯現(xiàn)。本文通過分析我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀,存在的弊端,并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)增長理論對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,提出在擴(kuò)大內(nèi)需背景下,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和建議,以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)更加健康、持續(xù)、良好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞:擴(kuò)大內(nèi)需;房地產(chǎn)業(yè);支柱產(chǎn)業(yè)

一、引言

受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響,我國房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未遇的“寒流”。為刺激經(jīng)濟(jì),中央政府批準(zhǔn)了共計4萬億人民幣的新增政府支出,主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在其積極影響下,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有所復(fù)蘇。然而,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來也暴露了許多民生和社會問題,下文將就擴(kuò)大內(nèi)需背景下,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取向進(jìn)行探究。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀

改革開放前,我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度,隨后逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。20世紀(jì)90年代之后,我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到了興旺發(fā)達(dá)期,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模以年均20%左右的速度增長。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在:(1)帶動GDP 的增長。據(jù)測算,在我國近幾年7%-8%經(jīng)濟(jì)增長中,有1.6%-2.5%可以歸功于房地產(chǎn)業(yè);(2)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。測算表明,每100元的房地產(chǎn)投資,能帶來其他經(jīng)濟(jì)部門約286元的產(chǎn)出;(3)提供大量就業(yè)機(jī)會。按保守估計房地產(chǎn)每投資1億元能提供2500個就業(yè)機(jī)會,由于其巨大的帶動效應(yīng),各地近年來紛紛上馬房地產(chǎn)項目,形成了“房地產(chǎn)熱”。以上海為例:

從圖上可見,上海房地產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重基本呈逐年遞增趨勢,作為上海市的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是巨大的。而上海是中國經(jīng)濟(jì)的窗口,房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)可見一斑。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的弊端

1.民生欠賬過多,損害公共利益:很多地方政府為了“地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”,不得不把原來規(guī)劃為公共綠地、公共服務(wù)設(shè)施用地改為商品房用地,導(dǎo)致公共服務(wù)性設(shè)施的匱乏。

2.大興形象工程,造成資源浪費(fèi):一些地方政府出于政績考量,往往會追求“短、平、快”,而在公共投資上大興形象工程、政績工程,以求政績。

3.房價虛高,房產(chǎn)市場存在泡沫:相對于大部分居民收入水平而言,現(xiàn)在的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離它的價值,同時也越來越遠(yuǎn)離普通市民大眾。虛高的房價制約了本欲購房的消費(fèi)者,抑制了社會有效需求。

4.滋生腐敗,內(nèi)部整體管理混亂:房地產(chǎn)業(yè)已成為產(chǎn)生腐敗分子的重要溫床。同時,這個行業(yè)也是造富速度最快的一個領(lǐng)地。其暴利促使“尋租現(xiàn)象”的屢屢發(fā)生。同時,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在拖欠農(nóng)民工工資、物業(yè)管理不善等問題。

四、過度依賴房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以擴(kuò)大內(nèi)需負(fù)效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

1.邊際效用遞減:凱恩斯認(rèn)為“即使是挖坑之類的并不會形成社會財富的無效勞動,仍舊存在能夠擴(kuò)大需求,并產(chǎn)生支出的乘數(shù)效應(yīng),形成更大的需求來填補(bǔ)總需求不足的缺陷,但用這樣的方法刺激經(jīng)濟(jì)毫無意義?！边@表明在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下,政府支出的使用方向和效果、房地產(chǎn)項目的取向具有十分重要的意義。

2.經(jīng)濟(jì)增長不等于經(jīng)濟(jì)發(fā)展:兩者至少有三個區(qū)別:(1)經(jīng)濟(jì)增長是速度指標(biāo),而經(jīng)濟(jì)發(fā)展是水平的概念;(2)只有生產(chǎn)能力和實(shí)際收入的增長才真正是經(jīng)濟(jì)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須是全方面的改善;(3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是研究更長時期的經(jīng)濟(jì)變動,而經(jīng)濟(jì)增長則是研究一定時期內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動?？傊?既要經(jīng)濟(jì)增長,又要經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過度投資房地產(chǎn)建設(shè)帶來了許多民生問題。因而在房地產(chǎn)項目的選擇和管理中必須考量是否有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,要實(shí)現(xiàn)從盲目追求GDP增長向增加社會財富的轉(zhuǎn)變,從而真正擴(kuò)大內(nèi)需。

五、我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和建議

1.積極發(fā)展公共項目建設(shè):房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)注重完善包括交通設(shè)施等在內(nèi)的公共設(shè)施,以提高居民的生活品質(zhì)。這

2.加強(qiáng)政策監(jiān)管:應(yīng)加強(qiáng)政策監(jiān)管力度,規(guī)定工程建設(shè)前必須進(jìn)行工程項目評估,使工程項目選擇趨于合理。

3.促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè):發(fā)展保障性住房建設(shè)主要包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房?？刂拼竺娣e住宅尤其是豪宅建設(shè),發(fā)展建筑面積在90平方米以內(nèi)的中小戶型住宅。房屋的“小而精”且多元化將是現(xiàn)階段住宅開發(fā)的一大趨向。

4.完善相關(guān)法律法規(guī):房地產(chǎn)是最大的不動產(chǎn),投資大,建設(shè)周期長,最易滋生腐敗。只有加強(qiáng)資金監(jiān)管,以法加以約束,才能防范于未然。同時,促進(jìn)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)的建立與完善,使有法可依,以確保農(nóng)民工和消費(fèi)者的利益不受損失。

綜上所述,在擴(kuò)大內(nèi)需背景下,我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極發(fā)展公共項目建設(shè)、加強(qiáng)政策監(jiān)管、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房建設(shè)、完善法律法規(guī),從而在推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時,實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展!

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