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        “深圳炒樓鼻祖”還在潛伏

        2009-10-30 06:02:16牛思遠(yuǎn)
        南都周刊 2009年25期
        關(guān)鍵詞:樓盤樓市深圳

        牛思遠(yuǎn)

        “金盆洗手?”鄒建民笑著擺了擺手,“我只是在等待一個(gè)好的入市機(jī)會(huì)?!痹谏钲跇鞘型顿Y圈里,他有著“一年倒手三四十套房子從未失手”的驚人戰(zhàn)績(jī)。雖然他認(rèn)為現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)不小,但并非不可為?!白鲩L(zhǎng)線要看是否月租抵月供,目前基本不可能;短線隨時(shí)都可以進(jìn)去,有成交量,就可以做。問題在于,你有沒有保障自己的手段?!?/p>

        又一輪樓市的游戲上演了。

        在這個(gè)“錢生錢”的游戲里,曾經(jīng)有人一夜暴富,也有人泥足深陷。在漫長(zhǎng)的蟄伏中,成功者在回味登頂?shù)目煳?,制勝的?jīng)驗(yàn),失敗者在反思潰敗的原因,失手的教訓(xùn)。

        如今,隨著樓市新一輪的強(qiáng)勁反彈,許多在上一波低潮中幸存下來的深圳投資客們悄悄醒來,時(shí)刻窺視著重出江湖的最好時(shí)機(jī)。

        蠢蠢欲動(dòng)的本地炒家

        “跟你說過多少遍了,我暫時(shí)還不打算入市,也沒有房子要賣?!辟Y深投資客鄒建民不耐煩地說了幾句,就匆匆掛機(jī)。這是兩小時(shí)內(nèi)他接到的第八個(gè)電話,大多來自地產(chǎn)中介。

        6月17日,深圳蛇口某臨海豪宅的會(huì)所,大胡子鄒建民穿著一件帶古文圖案的白襯衫,半靠在白色的沙發(fā)椅上,神態(tài)悠閑。他語速很快,偶爾會(huì)停下來,點(diǎn)燃指間的香煙。透過繚繞而起的煙霧,來自對(duì)岸香港的繁華燈火在夜幕下隱約可見。不過,盡管只剩下這里一套自住的“無敵海景”房,他的生活其實(shí)并未遠(yuǎn)離樓市。

        “金盆洗手?”鄒建民笑著擺了擺手,“我只是在等待一個(gè)好的入市機(jī)會(huì)?!?/p>

        這個(gè)等待有些漫長(zhǎng)。一年多前,他趕在深圳樓市盛極而衰的前三個(gè)月拋掉了存貨,不但全身而退,還賺了個(gè)盆滿缽盈?!胺孔臃昼娭畠?nèi)可以讓你賺個(gè)一百萬,也可以讓你賠掉一百萬。一旦下跌,沒有成交量,跑不掉的。”

        那之后,作為中國(guó)第一代股民的鄒建民轉(zhuǎn)身殺回了股市。然而,他似乎并不愿意在這里呆上太久。隨著樓市的回暖,他已將不少股票拋掉套現(xiàn)。漫步在涼風(fēng)習(xí)習(xí)的海濱走廊上,他悠悠地嘆了口氣,“玩過房子之后炒股就沒意思了”。

        而俞磊剛剛從過去一年的樓市低潮中恢復(fù)過來。記者聯(lián)系他時(shí),電話那頭的他正在聽經(jīng)濟(jì)學(xué)者趙曉的講座。6月20日上午,俞磊帶著記者去華僑城晃悠了一圈。站在度假區(qū)的湖邊,他興致勃勃地指點(diǎn)附近幾個(gè)著名樓盤,如數(shù)家珍般點(diǎn)評(píng)著它們的優(yōu)劣。

        聊了一個(gè)中午,俞磊毫無疲態(tài),轉(zhuǎn)身又開車去紅樹西岸看了三套房子。牽著他的黑色貴賓狗“嘟嘟”,俞磊在樓盤附近的五六家中介門店里進(jìn)進(jìn)出出。遇見熟識(shí)的物業(yè)顧問,他熱情地打著招呼,冷不丁問上一句:“你覺得接下來還會(huì)漲嗎?”

        同樣在等待的還有甄嚴(yán)和朱久安。他們所在的投資客俱樂部“翡翠腦庫(kù)”剛剛結(jié)束了當(dāng)月的例行聚會(huì)。這次聚會(huì)上,召集人朱久安請(qǐng)來了鄒建民做嘉賓,“腦庫(kù)”的議題在時(shí)隔許久之后重新回到樓市。6月21日和記者見面時(shí),核心成員甄嚴(yán)連連感慨,為錯(cuò)過去年底的抄底機(jī)會(huì)遺憾不已。

        市場(chǎng)的反應(yīng)可以映證甄嚴(yán)的遺憾。根據(jù)深圳市國(guó)土房管部門數(shù)據(jù)顯示,自今年三月份以來,深圳樓市連續(xù)上漲三個(gè)月,漲幅達(dá)30%左右,成交量也持續(xù)維持高位。外地炒家和一撥從實(shí)業(yè)界轉(zhuǎn)投而來的新秀已經(jīng)入市,在他們的帶動(dòng)下,深圳樓市投資客圈子里原來的活躍分子們,也開始把目光轉(zhuǎn)向了正節(jié)節(jié)高升的樓市。

        “幾個(gè)月前投資客大概占到15%,5月份到現(xiàn)在超過20%?!泵缆?lián)物業(yè)福田北區(qū)高級(jí)區(qū)域經(jīng)理林漢通說,豪宅市場(chǎng)近期投資客比例確實(shí)有上升的趨勢(shì),單是紅樹西岸單套500萬以上的單位,4月份就被四五個(gè)溫州客一口氣買下了十幾套。

        而中小戶型方面,借著深圳擴(kuò)關(guān)和地鐵建設(shè)的東風(fēng),位于關(guān)口附近的樓盤大受投資者歡迎。開發(fā)商森之潤(rùn)投資發(fā)展有限公司副總張曉林透露,從近期“萬科里城”等樓盤的熱銷看,投資客重新入市應(yīng)該是明確的。

        “深圳人投資意識(shí)很強(qiáng),但對(duì)于實(shí)力有限的中小投資者,關(guān)內(nèi)的投資門檻較高,而關(guān)外的中小戶型因?yàn)榭們r(jià)低、選擇多,受他們熱捧并不奇怪。”

        似曾相識(shí)的狂熱

        情況似乎確實(shí)如此。

        6月19日,記者來到森之潤(rùn)的“3號(hào)線城市公寓”售樓處。這里附近道路上塵土漫天,坎坷難行,尚未開盤,加推的A棟168套中小戶型認(rèn)籌卻已經(jīng)有140多號(hào)。據(jù)銷售主管滿開拓介紹,其中投資者比例接近一半。

        這個(gè)關(guān)外樓盤位于深圳龍崗區(qū)橫崗街道,從市區(qū)坐車過去需要一個(gè)多小時(shí)。因?yàn)榫嚯x建設(shè)中的3號(hào)線荷坳站僅200米,第一批近200套單位,5月23日開盤的當(dāng)天便僅余兩套房了。

        同樣的情況也出現(xiàn)在豪宅紅樹西岸。據(jù)附近的中介透露,由于賣得太火,開發(fā)商已經(jīng)封盤捂售,而代理該樓盤的中原地產(chǎn)則因此拿下了“3月銷售冠軍”的稱號(hào)。

        時(shí)光似乎又回到了兩年前。

        那時(shí)的鄒建民正忙著將手里最后一套存貨賣掉,一路瘋狂上漲的房?jī)r(jià)讓他有些心驚肉跳。但他的身后,無數(shù)接盤者依然在爭(zhēng)先恐后涌入樓市,他們誰都沒料到幾個(gè)月之后的樓市竟會(huì)掉頭暴跌。

        “最瘋狂的時(shí)候,連中介的業(yè)務(wù)員都?xì)⑦M(jìn)去了,”鄒建民說,2007年他自己的消息網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)鋪開了,他發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)中介給他推介房子大多是他們自己挑完剩下的,“我還跟他們開玩笑:你們吃肉,把骨頭渣丟給我?”

        玩笑歸玩笑,鄒建民對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來越警惕。盡管當(dāng)時(shí)的一手房火熱到開盤當(dāng)天就能售罄,與地產(chǎn)商關(guān)系不錯(cuò)的鄒建民也堅(jiān)決不碰。甚至對(duì)一向熟悉的二手房市場(chǎng),鄒建民也改變了策略,先是只做倒手的中間人,爭(zhēng)取過戶前就賣出去,到后來,他干脆只出不進(jìn)。

        就在清倉(cāng)離場(chǎng)的2007年4月,鄒建民在《深圳商報(bào)》上發(fā)表了看空的言論,“那時(shí)我就感覺到了市場(chǎng)不好的苗頭。”

        讓俞磊遺憾的是,這樣的看法并不符合那時(shí)自己的胃口。2007年六七月份,眼看著“價(jià)格高得沒天花板”的新樓都能銷售一空,俞磊頓時(shí)覺得二手房已經(jīng)遍地是黃金。他一口氣買入了鹽田的四套海景房?!百I房子跟沖鋒一樣,看到海景就愛上了,半個(gè)小時(shí)簽了約。”

        甄嚴(yán)和朱久安就是在這樣的氛圍中認(rèn)識(shí)的,只不過,那時(shí)的他們還在單打獨(dú)斗。

        2007年8月,他們和未來“翡翠腦庫(kù)”俱樂部的成員們來到重慶,看中了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)名為“翡翠湖”的樓盤。開放商為團(tuán)購(gòu)提供了更低的折扣,此行讓原本素昧平生的幾位深圳人聚到了一起。

        不久,俱樂部宣告成立。他們相約每月聚會(huì)一次,由輪流擔(dān)任的召集人確定議題、邀請(qǐng)嘉賓,參與者依次發(fā)言。除了房地產(chǎn),他們討論的內(nèi)容包括股票、黃金、藝術(shù)品等一切投資品種。“大家都成了朋友,有時(shí)候聚會(huì)要聊到凌晨一點(diǎn)?!闭鐕?yán)說。

        這是個(gè)有趣的圈子,二十余個(gè)成員中有商人、律師、教師、銀行行長(zhǎng)、媒體主編、企業(yè)主和公司高管,橫跨了各個(gè)行業(yè)。由于基本都受過高等教育,他們比照著著名的羅馬俱樂部和蘭德公司,為這個(gè)沙龍性質(zhì)的投資者俱樂部取名“翡翠腦庫(kù)”。

        “一群熱愛投資的人,一群志同道合的人”,2008年4月,他們?cè)凇棒浯淠X庫(kù)”新建的博客上如此描述自己。這里貼著他們每次聚會(huì)的會(huì)議紀(jì)要,成員們?cè)瓌?chuàng)或轉(zhuǎn)帖的投資分析,以及各類與投資有關(guān)的新聞。只是,這個(gè)在樓市低潮才熱鬧起來的博客,篇數(shù)最多的博文門類并不是“聚焦房地產(chǎn)”,而是“休閑時(shí)光、雜談”。

        混亂的江湖

        經(jīng)過了那一輪狂熱,如今的鄒建民顯得更為謹(jǐn)慎。

        在深圳的樓市投資客圈子里,鄒建民是公認(rèn)投資樓市的“專業(yè)人士”,甚至有媒體干脆稱其為“深圳民間投資炒樓鼻祖”。

        鄒建民名氣大,一部分的原因來自他自稱的“一年倒手三四十套房子且從未失手”的驚人戰(zhàn)績(jī),另一部分,則是因?yàn)樗诿襟w上的活躍敢言。這個(gè)在深圳樓市摸爬滾打近十年的資深投資客,從到處找售房小廣告開始,一步步搭建起自成體系的投資理念。

        “與其說是投資客瘋了,倒不如說是銀行在發(fā)瘋。”鄒建民說,銀行違規(guī)放貸他看得太多了。對(duì)于投資渠道狹窄的中國(guó)人而言,樓市已經(jīng)成了全社會(huì)的投資品,但問題在于這么多人的錢從哪里來?他分析說,經(jīng)過連續(xù)降息,現(xiàn)在貸款的利率水平已經(jīng)降無可降,一旦加息,不知多少人要變成負(fù)資產(chǎn),而極度膨脹的貸款中,又不知有多少將變成呆壞賬。

        “一套房子動(dòng)不動(dòng)700萬,按首付20%計(jì)算需要140萬,還有560萬是銀行貸款?!编u建民拿自己所在小區(qū)的樓盤舉例,給記者算了一筆賬,“還上20年,每月要拿出2萬多還貸。按照收入的50%計(jì)算,至少要5萬以上的月收入才行。深圳有多少人能有這樣的月收入?還不是銀行為了業(yè)績(jī)給你開的收入證明!”

        專業(yè)出身的俞磊對(duì)此深以為然。他擁有注冊(cè)房地產(chǎn)估計(jì)師、土地估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)證書,原本是中介的商鋪物業(yè)顧問。2005年,他憑著和業(yè)內(nèi)人士不錯(cuò)的關(guān)系,拿下一套被中介經(jīng)理“珍藏”的房源,自此一發(fā)不可收。

        和許多試圖以小博大的投資者一樣,他也很快玩起了種種風(fēng)險(xiǎn)巨大的資本游戲。

        “有幾個(gè)人是全用自有資金投資的?還不是靠銀行貸款。”地產(chǎn)中介出身的俞磊對(duì)行內(nèi)種種違規(guī)操作手法十分熟悉,“什么‘陰陽合同啊,借別人身份證享受七折利率啊,幾乎所有人都這么干?!?/p>

        “陰陽合同”是一種高杠桿的房貸融資方式,投資客利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣家較低購(gòu)入價(jià)之間的差額,可以實(shí)現(xiàn)“一成首付”甚至“零首付”。等到房?jī)r(jià)上漲一些,只需要出手賣掉即可獲利豐厚。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的前兩年,這是深圳投資客最熱衷的炒樓方式之一。但問題在于,一旦房?jī)r(jià)下跌無人接盤,更多的銀行貸款意味著更多的月供,而月供的數(shù)字,往往足以壓垮炒房者脆弱的現(xiàn)金流。

        “我不太做短炒,所以還不算很過分的?!庇崂谡f,獲得“首套住房利率打折”等優(yōu)惠政策才是他的絕招。通過借用尚未購(gòu)房者的身份證,投資客們可以為這些掛在別人名下的房產(chǎn)獲取多套優(yōu)惠貸款,“我們有句玩笑話,如果房?jī)r(jià)上漲而你沒出手,肯定不是因?yàn)闆]錢了,而是沒身份證了?!?/p>

        然而,用多套身份證購(gòu)房同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。為了這個(gè),俞磊和銀行還鬧了一場(chǎng)不大不小的糾紛,折騰得他身心俱疲。“那段時(shí)間真的是很抑郁?!?/p>

        最后的潛伏

        房?jī)r(jià)回暖,俞磊不愿賣房了,別人同樣也不賣。這讓秉持著“絕不買新樓”的俞磊陷入無米之炊的困擾。

        不過,眼下他最擔(dān)心倒不是房源稀少,而是首套房七折利率等優(yōu)惠政策可能會(huì)被取消的傳聞。根據(jù)他的測(cè)算,去年國(guó)家在稅收、交易費(fèi)用和購(gòu)房利率上的減免,相當(dāng)于變相降價(jià)30%,萬一取消,購(gòu)房成本立馬就上去了。

        而對(duì)于他這樣手上還握著八九套房子的投資者而言,另一個(gè)問題更為棘手。優(yōu)惠政策取消假如不涉及原有樓盤,俞磊頂多只是入市成本增加,但要是原先購(gòu)房者的七折利率也要被取消,那他手中的房子月供將驟增不少。“我現(xiàn)在的房子還能月租抵月供,但要是國(guó)家優(yōu)惠政策有變,那后果真的就不堪設(shè)想了?!?/p>

        和俞磊不同,從基本面上說,鄒建民并不看好當(dāng)下的樓市。在他看來,八九千元一平方才是深圳合理的房?jī)r(jià),現(xiàn)在的價(jià)位已經(jīng)脫離了大眾的消費(fèi)能力。尤其是一些所謂的豪宅和炒概念的樓盤,空置率非常高。他覺得,房子歸根結(jié)底還是給人住的,缺乏自住客的支撐,投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)太高。

        不過,不管風(fēng)險(xiǎn)到底有多高,手中沒有存貨的鄒建民暫時(shí)倒沒什么壓力,在出手之前,他有的是閑暇給別人出主意。

        “現(xiàn)在天天有人咨詢我,問是否可以入市?!编u建民說,他認(rèn)為雖然風(fēng)險(xiǎn)很大,但并非不可為?!白鲩L(zhǎng)線要看是否月租抵月供,目前基本不可能;短線隨時(shí)都可以進(jìn)去,做的就是趨勢(shì),目前趨勢(shì)向上,有成交量,就可以做。但是問題在于,你有沒有保障自己的手段?!?/p>

        甄嚴(yán)想法和鄒建民如出一轍。他不但完全接受鄒建民“月租要能抵月供”的投資法則,還為自己定下了更為嚴(yán)苛的規(guī)矩:必須留夠手頭所有房子兩年月供的現(xiàn)金。

        “現(xiàn)金流絕對(duì)要保證安全,寧愿少賺點(diǎn)錢?!闭鐕?yán)說,正是因?yàn)樽约翰呗员J兀?007年底的那次退潮才沒把他套進(jìn)去。然而,沒能在去年底的最低點(diǎn)入市抄底,甄嚴(yán)至今仍然覺得遺憾。

        “踩準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)是投資最關(guān)鍵的一點(diǎn),機(jī)會(huì)稍縱即逝。”甄嚴(yán)說,他預(yù)計(jì)這波反彈還能再上漲10%,但他準(zhǔn)備再等等,“應(yīng)該不會(huì)太久,長(zhǎng)期看房子還是要漲的?!?/p>

        (應(yīng)受訪者要求,除鄒建民外,其他皆為化名。感謝南方都市報(bào)記者李孟姣、魏終超提供幫助)

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