唐方方

摘 要:受到金融危機的影響,我國的房地產(chǎn)市場一度走入低迷,大量的已建房屋堆置,房地產(chǎn)商資金流通不暢,缺乏投資熱情,針對這樣的局面,國家宏觀調(diào)控開始顯現(xiàn)作用,政府通過大量的優(yōu)惠政策以激勵消費者的消費熱情和投資者的投資熱情,這些措施結合當前的法律現(xiàn)狀,是否可以幫助房地產(chǎn)市場走出低迷,本文通過經(jīng)濟學分析,預測未來5年我國房地產(chǎn)市場的走向和風險。

關鍵詞:房地產(chǎn) 市場風險 政策

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A 文章編號:1005-5312(2009)11-

一、關于房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是首先,由于房價持續(xù)高位運行加上經(jīng)濟減速、預期收入下降的多重影響,已建商品房空置面積很大,成交量嚴重萎縮,導致房地產(chǎn)投資商的資金流動不暢,從而惡性循環(huán),抑制房地產(chǎn)商的投資熱情。其次,保障性住房的建設力度在一定程度上也是對商品房市場的沖擊,雖然一定程度上,緩解了消費者的購房壓力,但是也造成了已建房屋的庫存壓力。面對房地產(chǎn)市場的價格波動和金融危機逐步擴大的影響,消費者也暫時擱置自己的購買意愿。再者,國家針對房地產(chǎn)市場的法律規(guī)定不是很詳細,更多的是依靠政策的引導和調(diào)控,而政策作用的顯現(xiàn)總是需要一段時間,結果是即使房地產(chǎn)商降價售房,消費者還是等等再出售,質(zhì)疑房價是否會再降,而房地產(chǎn)商看到一家降價了,為了競爭,也會降價,而這種降價并非是市場規(guī)律作用下的價格波動,是非正常的人為的降價,這就打亂了市場規(guī)律調(diào)節(jié)市場的作用,因此不管是投資者還是消費者都對市場保持觀望態(tài)度,這也就抑制了市場的流動性和穩(wěn)定性,更加劇了房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)。

二、國家關于房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策。

面對以上現(xiàn)狀,國家積極探求有效的政策,以拉動房地產(chǎn)市場的消費需求和投資熱情。

國家的政策導向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動性,解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求,加大保障性住房的建設力度,以及廉租住房建設和棚戶區(qū)改造投資支持力度,因為中低收入者的住房需求在我國住房需求比例中占據(jù)最大比例,而且中低收入者的住房需求從來是很大的,只是住房的供給是否滿足中低收入者的要求。當然國家也沒有遺忘對商品房的調(diào)整力度,體現(xiàn)在購買第二套自住房的優(yōu)惠,以及轉讓環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠,這些政策都致力于保持房地產(chǎn)市場的流動性,市場只有充分的調(diào)動起來了,才能維持保持市場的穩(wěn)定性。對消費者的優(yōu)惠政策的實現(xiàn),最根本的是給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠,從而實現(xiàn)供給和需求的合理互動。房地產(chǎn)商面臨的最大困境就是資金的流動性和政策導向,關于資金的流動性保持,國家鼓勵金融機構對房地產(chǎn)商的融資支持以及稅收機關的稅收優(yōu)惠,同時國家的政策明確的引導房地產(chǎn)商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設,這也就給房地產(chǎn)商指明了出路,利用金融機構的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房。

三、房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的經(jīng)濟學分析

我國房地產(chǎn)市場中,中低收入者的購房需求從來都不缺乏,關鍵是看市場的供給量和供給種類是否與消費者的需求相適應,即消費者對房地產(chǎn)的消費偏好問題。從我國整體水平來看,目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費者群體是中低收入者,其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房,因此這類群體對住房的偏好體現(xiàn)在價格合理,中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產(chǎn)商來說,投資此類住房應該是大有市場的,關鍵問題在于房價問題。什么是合理的房價?這也要區(qū)分不同水平的城市來看。一線城市房價本來就已經(jīng)走高,中低消費者的購房壓力比較大,在面對金融危機下的房地產(chǎn)市場,一線城市的房價下降是必然趨勢,這些城市房價本來就已經(jīng)很高了,因此在政府調(diào)整的作用下其下降幅度會很大。二三線城市的房地產(chǎn)市場本來就受金融危機的影響較小,本身房價并沒有超出消費者可以接受的合理的價格范圍,因此房價相比過去幾年會下降,但是不會下降太多。

四、政策導向的房地產(chǎn)市場的走向

通過分析國家出臺的積極的政策,我們可以看到,國家積極的引導金融機構給予房地產(chǎn)商融資支持,引導房地產(chǎn)商投資中低價位、中小套型普通商品住房,因此,對于房地產(chǎn)商來說,雖然受到金融危機的影響,但是投資還是要繼續(xù)的,結合政策的導向,將資金更多的投向中低價位、中小套型的普通商品住房。

由于國家加大保障性住房建設、棚戶區(qū)改造、廉租住房建設,這在一定程度上是對商品房的沖擊,加上金融危機的影響,商品房的價格會下降,但是下降幅度依不同城市會有所不同。一線城市的下降幅度會大些,二三線城市的下降幅度會小些。

因此,通過對這些積極政策的經(jīng)濟學分析,可以看到這些政策的初衷是很有利于房地產(chǎn)市場的繁榮,關鍵就在于在各個市場主體實施的效果,因此盡管房地產(chǎn)市場受到影響,房地產(chǎn)商還是應該沿著政策導向的方向,積極投資,避免惡性循環(huán)。

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