劉　艷

近年來,隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和住房體制改革的不斷深化,中國的房地產(chǎn)業(yè)已日趨成熟和完善,房地產(chǎn)業(yè)已成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。與此同時(shí),部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,表現(xiàn)為價(jià)格的不合理持續(xù)上漲,房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存,市場運(yùn)作不規(guī)范,房地產(chǎn)的投機(jī)性需求日益增長等。這些問題不僅威脅著房地產(chǎn)金融的安全,也深刻影響了廣大人民的生活以及國家經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。為此,從2003年下半年開始,針對持續(xù)高漲的房價(jià)和增長過快的房地產(chǎn)投資,中國政府果斷采取了一系列宏觀調(diào)控措施。但經(jīng)過五年多的調(diào)控,并沒有對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行根本改善,部分城市仍然存在著房價(jià)持續(xù)走高、房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)失衡等問題。本文在此背景下深入分析中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策效果,有助于相關(guān)部門更加準(zhǔn)確地把握中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實(shí)際狀況,探究其發(fā)展過程中產(chǎn)生的偏差及問題癥結(jié),正確把握調(diào)控的時(shí)機(jī)和方向,為下一步宏觀調(diào)控政策提供參考。

中國新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開,相關(guān)部門從多個(gè)方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施,并且在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。具體歸納為以下四個(gè)階段:

一、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達(dá)到82%,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象,國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,其政策重點(diǎn)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴(yán)控信貸,提高項(xiàng)目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進(jìn)入門檻;整頓清理土地市場,徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目,完善各項(xiàng)土地制度,嚴(yán)格控制土地供給總量;土地交易實(shí)行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標(biāo)在于調(diào)控住房供給總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應(yīng)的增長速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況,抑制房價(jià)上漲的勢頭。

總地來說,此次宏觀調(diào)控基本達(dá)到了嚴(yán)格控制土地供給總量的目標(biāo),但明顯存在時(shí)滯效應(yīng)。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后一段時(shí)間,住宅供給總量增速開始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個(gè)月的時(shí)間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),此階段宏觀調(diào)控政策也帶來了一定的負(fù)面效應(yīng),也就是帶來了地價(jià)房價(jià)飛漲的新問題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵(lì)消費(fèi)的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長,地價(jià)和商品房價(jià)格也雙雙走高。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13,158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長30.0%,土地購置費(fèi)同比增長19.9%,全國商品房價(jià)格同比增長15.2%。2005年初,房價(jià)同比增速超過了20%,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。

二、重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)帶來了房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的新問題。2005年的兩會(huì)上,溫家寶第一次公開表達(dá)了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的階段的標(biāo)志。隨后,國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,其政策重點(diǎn)是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房價(jià)過快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關(guān)部門正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,將房地產(chǎn)市場引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機(jī)性購房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲。2005年全國商品房銷售價(jià)格同比增長幅度達(dá)到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個(gè)百分點(diǎn),全國商品房銷售量同比增長24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應(yīng)開始顯露,上海等標(biāo)志性城市的房價(jià)出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國房價(jià)同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個(gè)百分點(diǎn),滯后期約18個(gè)月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場階段(2006.5～2008.8)

2006年以來,中國部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”,被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006年5月17日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(國六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點(diǎn)是圍繞部分地區(qū)房價(jià)過高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房價(jià)過快上漲,調(diào)控住房結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進(jìn),政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價(jià)上漲,同時(shí)引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整;通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu),增加小戶型供給比例,來降低當(dāng)套住房的價(jià)格,以緩解住房價(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應(yīng)機(jī)制,興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái),政府從各個(gè)方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場,但對房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(10年來第一次負(fù)增長),2008年7月全國住房價(jià)格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)階段(2008年9月至今)

由于受國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價(jià)格開始下降,各大中城市紛紛出臺(tái)救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家暫時(shí)放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費(fèi)。自2008年11月1日起,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí),為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具;二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,加強(qiáng)對個(gè)人首次購買普通住房的金融支持。金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。加快廉租住房建設(shè),加大實(shí)物配租力度,擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍,推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺(tái)《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。上述政策的實(shí)施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負(fù)擔(dān),擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國政府針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施,對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用,房價(jià)上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí),相關(guān)決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)想的效果,城市土地價(jià)格持續(xù)攀升,房價(jià)偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。因此,政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向,引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度,建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場;改善地方政府的績效考核體系,提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性;針對不同的對象,實(shí)施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個(gè)問題.城市開發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機(jī)理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟(jì)研究,2001.4.

[3]黃石松等.對當(dāng)前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中幾個(gè)問題的思考.經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)觀察,2008.4.

[4]季朗超.非均衡的房地產(chǎn)市場.經(jīng)濟(jì)管理出版社,2005.