姜云峽

《中華人民共和國擔(dān)保法》和《中華人民共和國物權(quán)法》均規(guī)定:以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。筆者通過專題調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于部門分割、信息不能共享,房地產(chǎn)抵押必須通過房產(chǎn)、土地兩個管理部門辦理登記方才有效,且抵押資產(chǎn)價值必須經(jīng)外部評估機(jī)構(gòu)甚至指定評估機(jī)構(gòu)評估,不能由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,登記收費(fèi)仍沿用按抵押金額的一定比例收取而非按件收取,使評估登記費(fèi)用過高,加大抵押人財(cái)務(wù)成本和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)抵押重復(fù)登記費(fèi)用高企

(一)部門分割信息不能共享,房地產(chǎn)抵押重復(fù)登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條明確規(guī)定:以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。即房地產(chǎn)抵押只須到房產(chǎn)或土地任何一方辦理抵押登記,即視同全部抵押。由于房管、國土兩個部門分別負(fù)責(zé)房產(chǎn)、土地抵押的登記管理,因部門分割缺乏溝通信息不能共享,房地產(chǎn)抵押在一個部門辦理了登記手續(xù)后,另一部門不予認(rèn)可,必須到兩個管理部門同時辦理抵押登記方才有效。兩個部門重復(fù)登記,不僅造成登記評估環(huán)節(jié)多、手續(xù)復(fù)雜,又加重抵押當(dāng)事人費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

(二)登記收費(fèi)仍按額征收,不執(zhí)行按件收費(fèi)新規(guī)。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十二條明確規(guī)定:不動產(chǎn)登記費(fèi)按件收取,不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取?！秶野l(fā)改委、財(cái)政部關(guān)于規(guī)范房屋登記費(fèi)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價格[2008]924號文)規(guī)定,從2008年5月1日起,住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每件80元,非住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每件550元計(jì)收。但從調(diào)查的情況看,受部門利益驅(qū)動,房地產(chǎn)抵押登記收費(fèi)仍按抵押金額的一定比例收取。如湖南省房產(chǎn)抵押登記收費(fèi)仍執(zhí)行湘價服[2002]219號的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),2千萬以下的按抵押額的2‰;2千萬以上至5千萬的按抵押額的0.8‰;5千萬以上至1億元(含1億元)的按抵押額的0.3‰;1億元以上的按抵押(典當(dāng))額的0.1‰。調(diào)查時企業(yè)和個人普遍反映,登記部門只辦理抵押登記及檔案管理,無須承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn),只應(yīng)收取工本費(fèi)和少量管理費(fèi),征收高額登記費(fèi)不合理,也影響政府部門的形象。

(三)抵押資產(chǎn)價值必須經(jīng)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)甚至指定評估機(jī)構(gòu)評估,不能由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十三條規(guī)定:登記機(jī)構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:設(shè)定房地產(chǎn)抵押時,抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定,也可以由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。從調(diào)查的情況看,房地產(chǎn)在辦理抵押登記時,登記部門要求必須先經(jīng)過房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估,國土部門要求必須到指定的獨(dú)家評估機(jī)構(gòu)(實(shí)為名義上已脫鉤的自辦實(shí)體)評估。銀行雖然具備評估房地產(chǎn)價值的能力,并一直開展內(nèi)部評估作為參考,但出于防范道德風(fēng)險(xiǎn)等因素考慮,一般要求外部機(jī)構(gòu)評估抵押資產(chǎn)價值。不能由當(dāng)事人協(xié)商議定抵押資產(chǎn)價值,抵押人不得不按差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi)方式支付較高的評估費(fèi)用,如100萬元以下的房產(chǎn)評估費(fèi)為評估金額的5‰,低于1000元的按1000元計(jì)。評估機(jī)構(gòu)雖然對繳費(fèi)金額較大、合作關(guān)系密切的客戶給予最多八折的優(yōu)惠,但評估收費(fèi)過高,有的企業(yè)為了獲得貸款需繳納數(shù)萬元,甚至幾十萬元的評估費(fèi),加大融資成本和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

(四)單方登記存在風(fēng)險(xiǎn)隱患,危及銀行信貸資金安全。為減輕客戶財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),銀行一般只要求客戶到房產(chǎn)部門辦理抵押登記,不強(qiáng)行要求到國土部門辦理土地使用權(quán)抵押登記,特別是不能單獨(dú)處置土地的房地產(chǎn),如住房、商業(yè)門面。加之房產(chǎn)部門在辦理抵押登記時,將房產(chǎn)證和土地使用證同時收執(zhí),客戶和銀行無法再辦理土地抵押,甚至誤認(rèn)為已將土地使用權(quán)一并抵押。單獨(dú)只辦理房產(chǎn)抵押登記,土地使用權(quán)因部門分割信息不能共享而沒有一并抵押,接受抵押品的銀行或債權(quán)人存在抵押權(quán)喪失風(fēng)險(xiǎn)。尤其是單獨(dú)可處置的土地使用權(quán),抵押人可申請土地使用權(quán)掛失,取得新土地使用權(quán)后可轉(zhuǎn)讓或再行抵押,使原有抵押懸空。同時,登記機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)實(shí)行單件抵押不能合并抵押,抵押合同與貸款合同金額要求一致,不認(rèn)可最高額抵押等不合理規(guī)定,不利于銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)新信貸產(chǎn)品。

二、相關(guān)建議

(一)整合房產(chǎn)和國土管理部門,實(shí)行房產(chǎn)和土地使用證“兩證合一”。借鑒部分沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),合并地方房產(chǎn)和國土管理為統(tǒng)一的部門,實(shí)行房產(chǎn)和土地使用證“兩證合一”,房地產(chǎn)抵押登記時房產(chǎn)和土地一并抵押,解決部門分割導(dǎo)致的利益沖突、難以協(xié)調(diào)溝通和信息共享問題。

(二)嚴(yán)格按件收取登記費(fèi)用,提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量。物價、財(cái)政等部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)抵押登記收費(fèi)的監(jiān)督檢查,嚴(yán)格執(zhí)行按件收費(fèi)新規(guī)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),禁止按抵押金額的一定比例收費(fèi)。同時,登記機(jī)構(gòu)本著“便民快捷、優(yōu)質(zhì)高效”的原則,簡化手續(xù)、優(yōu)化流程,提供房地產(chǎn)抵押登記“一站式”服務(wù),提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量。

(三)允許當(dāng)事人協(xié)商議定抵押資產(chǎn)價值,銀行建立內(nèi)部評估體系。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)遵照法律規(guī)定,允許當(dāng)事人協(xié)商議定抵押資產(chǎn)價值,不得以未經(jīng)過中介機(jī)構(gòu)評估為由拒絕登記,更不能指定評估機(jī)構(gòu)評估。銀行從降低借款人融資成本和防范信貸風(fēng)險(xiǎn)出發(fā),在已開展內(nèi)部評估的基礎(chǔ)上建立內(nèi)部評估體系,培養(yǎng)評估人員,對容易評估價值的房地產(chǎn)進(jìn)行免費(fèi)內(nèi)部評估,減輕借款人費(fèi)用支出。同時,實(shí)行評估、審貸分離并明確職責(zé),防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

(四)規(guī)范登記行為,便利銀行防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品。登記機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時,應(yīng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī),規(guī)范登記行為,如在產(chǎn)權(quán)證書上作他項(xiàng)權(quán)利記載后退還抵押人,并向抵押權(quán)人核發(fā)他項(xiàng)權(quán)證,不收執(zhí)產(chǎn)權(quán)證書;允許房地產(chǎn)合并抵押和最高額抵押;抵押合同金額可以大于貸款合同金額以覆蓋利息和其它費(fèi)用,便利銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和創(chuàng)

新信貸產(chǎn)品。