余　芬

一、土地招拍掛制度的定義與發(fā)展簡述

(一)土地招拍掛制度的定義

所謂招拍掛,全稱為招標(biāo)、拍賣、掛牌交易,是與協(xié)議出讓方式相對的國有土地使用權(quán)出讓的方式。是國有土地有償使用三種方式之一的具體分類。

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán),是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告,邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo),根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣是指用競價方式買賣動產(chǎn)或不動產(chǎn),其實(shí)質(zhì)是一種商品交換和市場行為,已有幾千年的歷史。最早用于有形商品的買賣,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而運(yùn)用公共物品的購買及公共資源所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,我國國有土地所有權(quán)即采用了到這種方式。其法律定義為:拍賣出讓國有土地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價,根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán),是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

(二)土地招拍掛制度的發(fā)展簡述

1998年廣州在全國率先提出:經(jīng)營性用地必須以公開拍賣和招標(biāo)的形式進(jìn)行。同年6月23日,廣州成功舉行了全國第一次土地使用權(quán)公開拍賣會。1999年《土地管理法》正式提出“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”,賦予土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法的地位。2001年,在招標(biāo)和拍賣的基礎(chǔ)上增加了“掛牌”,正式形成了為業(yè)界稱道的“招拍掛”。2002年5月,國土資源部對招標(biāo)拍賣掛牌制度涉及的范圍及操作細(xì)則作了規(guī)定;2004年7月國土資源部明確規(guī)定在2004年8月31日前協(xié)議出讓土地必須終結(jié),8月31日后所有經(jīng)營性土地將采用“招、拍、掛”方式進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓,“8?31”因此被業(yè)內(nèi)稱為“土地大限”并在房地產(chǎn)界掀起了軒然大波。2005年12月國土資源部相繼出臺出了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見稿、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(征求意見稿),對協(xié)議出讓及招拍掛出讓的適用范圍及具體實(shí)施的相關(guān)事宜等進(jìn)行了更詳細(xì)的規(guī)定,修改后的正式規(guī)范于2006年8月1日實(shí)施。

但“2001年以前,我國國有土地使用權(quán)出讓“招拍掛”占整個土地有償出讓總面積的2%到3%;2002年,這個比例提高到15%;2003年1至10月份,提高到31%”,2004年上升到35%左右。這個比例顯示了制度推行的緩慢與艱難。而執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了驚人的數(shù)字——“圈土”熱導(dǎo)致的土地違法案例——根據(jù)國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局提供的數(shù)字,2000年至2002年,全國共立案查處土地違法案件40多萬件,其中個人違法32萬件(主要為農(nóng)民建房問題);村、組集體違法2.5萬件;鄉(xiāng)級以上地方政府違法1.3萬件;企事業(yè)單位違法4.2萬件。

我們在此更看重的是:由于競拍底價的確認(rèn)人與審核人、確定原則、競拍單位的定位與審核等確定原則的不完善;競拍過程的信息不充分公開;與招拍掛相關(guān)的配套制度不到位;政府雙重身份等諸多原因,特別是“價高者得”、政府完全壟斷土地的供給因而操縱土地出讓的總額等原因,致使地價成交價越來越高,出現(xiàn)了諸如廣州市琶洲的一塊113607平方米的辦公用地,每平方米成交地價高達(dá)12217元的廣州地王(2005年3月)、成都一畝2005萬元的天價地王(2004年7月)等情況。而這個直接導(dǎo)致了房價的高漲。原因很簡單:商人言商,無利不圖。消化高地價的最好也是唯一途徑就是提高房價,轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。而上述的“琶洲地王”更出現(xiàn)了收回再拍,身價縮水3.57億元的情況,而中間僅相隔一年。

2007年底,經(jīng)濟(jì)大潮席卷全球,中國也未能幸免。房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。這時的土地招拍掛不斷出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。招拍掛制度形同虛設(shè)。

二、土地招拍掛制度對地價與房價的影響

招拍掛制度的宗旨本欲通過規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為、規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓價格以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的合法正常發(fā)展,制止炒買炒賣行為,加快土地收益回流國庫。但實(shí)操中的“價高者得”及限制供地政策不可避免地導(dǎo)致了地價的高漲,從而直接推動房價高漲,實(shí)際效果與預(yù)期背道而馳。

(一)招拍掛制度對地價與房價的影響

經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛制度后,競拍成交價成為地價的唯一標(biāo)識,錘起錘落就決定了地塊的命運(yùn)。而為了加快土地收益的回歸國庫,招拍掛出讓的土地在出讓金的繳納上有嚴(yán)格的時間要求,表現(xiàn)為一是出讓金總額巨大(拍賣的土地面積越來越大),二是在半年或稍長一點(diǎn)時間內(nèi)需繳清全額出讓金,否則無法獲得國土證,則后續(xù)的開發(fā)及融資不可實(shí)現(xiàn)。發(fā)展商從商業(yè)利潤角度,為了企業(yè)自身利益,提高房價及加快回籠是補(bǔ)償其高成本的唯一辦法(這里的成本毫無疑問必須包含地價的利息)。招拍掛制度本身僅是一個規(guī)范,但實(shí)施中的“價高者得”原則及政府限制供地、繳納出讓金時間的高要求直接導(dǎo)致地價上升,因而從一個側(cè)面來說,招拍掛制度的實(shí)施結(jié)果對房價起著不可忽視的作用。

(二)招拍掛制度與地價、房價關(guān)系的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)

2005年之后,國內(nèi)地價明顯上漲,尤其是2006、2007年,地王層出不窮,上海出現(xiàn)了高達(dá)6.7萬元/㎡的樓面價。數(shù)據(jù)顯示,2004年到2007年,在國家嚴(yán)控賣地的情況下,國內(nèi)賣地收入分別達(dá)到了5894億、5505億、7677億和9555億。而2007年的9555億計算的全是招拍掛用地所得,如果加上非招拍掛方式的賣地收入,預(yù)計約1.2萬億,相當(dāng)于1992-2003年10多年間的全國賣地總收入。而對深圳來說,在2001年全面推行招拍掛后,龍崗中心城地價在2003-2005年里漲了3倍多,年均漲幅25%-30%,比房價漲幅更瘋狂。

國家發(fā)改委于2007年5月底發(fā)布的全國70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示,該年一季度土地交易價格大幅度上漲,達(dá)9.8%,這是去年一季度以來土地價格的最大漲幅。地價推動房價,房價再影響地價,如此往復(fù),在07年底,地價與房價皆達(dá)到了歷史價格頂峰。

二、影響房價的因素分析

(一)供求關(guān)系

商品均有價。商品價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)。價格是商品的交換價值在流通過程中所取得的轉(zhuǎn)化形式,是一種從屬于價值并由價值決定的貨幣價值形式。價值的變動是價格變動的內(nèi)在的、支配性的因素,是價格形成的基礎(chǔ)。但是,由于商品的價格既是由商品本身的價值決定的,也是由貨幣本身的價值決定的,因而商品價格的變動不一定反映商品價值的變動。

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟(jì)條件下,商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系,它是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場上的反映。在競爭和生產(chǎn)無政府狀態(tài)占統(tǒng)治地位的私有制商品經(jīng)濟(jì)中,價值規(guī)律通過價格與價值的偏離自發(fā)地調(diào)節(jié)供求關(guān)系,供大于求,價格就下落;求大于供,價格就上升。

供與需均有發(fā)展曲線,當(dāng)供給曲線與需求曲線交叉的時點(diǎn)(或說是供求速度與需求速度相等),價值即達(dá)到均衡,就形成了消費(fèi)者與廠商雙方可以接受的令成交變成可能的價格,這就是均衡價格。對于房價,適用同樣的原理,當(dāng)商品房供給量與需求量相當(dāng)時(或供給速度與需求速度相等),價格便基本上停留在一個水平上。一旦需求量上升,價格便漲,供給量上升,價格便回落。供求關(guān)系是價格決定的關(guān)鍵因素。

(二)成本與利潤

我們再來看成本與利潤對房價的影響。商品房的成本,包括地價、三通一平費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用及以為建設(shè)與銷售服務(wù)中發(fā)生的各項(xiàng)人工費(fèi)用、廣告促銷費(fèi)用及資金成本、向政府交納的各項(xiàng)稅費(fèi)等,即房地產(chǎn)企業(yè)需負(fù)擔(dān)的全部成本。商人言商,房地產(chǎn)項(xiàng)目必須有利可圖,企業(yè)才會去經(jīng)營,否則企業(yè)將因虧損而倒閉。因而在實(shí)操上房價是由成本加一定的利潤來體現(xiàn),只不過這只是房價的實(shí)操方法(或說預(yù)測方式)而非其關(guān)鍵決定因素。很簡單:因?yàn)槔麧櫳喜环忭?而項(xiàng)目經(jīng)營前的利潤僅是一個預(yù)測數(shù),如果定出來的價格遠(yuǎn)高于市場可接受的程度,房子賣不出去,價格無法實(shí)現(xiàn),利潤也就無從談起(而這種情況下,發(fā)展商如果想通過囤積存貨以待價格升高時再出售,負(fù)擔(dān)的資金成本遠(yuǎn)高于可獲得的利潤率,不會有多少發(fā)展商會這樣操作)。反之,如果市場可接受的價格水平遠(yuǎn)高于成本,那利潤就有上浮的巨大空間。

據(jù)調(diào)查,土地成本、建安成本及市政配套費(fèi)用(含環(huán)境)約占房地產(chǎn)行業(yè)總成本的比例分別為:10%-20%、50%-70%、5%-20%(別墅盤配套成本略高),而以招拍掛方式獲得的土地,更有項(xiàng)目其土地成本竟占到總成本的45%;而房地產(chǎn)企業(yè)的綜合稅費(fèi)不低于房地產(chǎn)收入的11%(據(jù)2008年公布的全國各行業(yè)2007年所得稅負(fù)率,房地產(chǎn)行業(yè)以4%的綜合所得部位居所有行業(yè)的第三位)。對一個規(guī)范經(jīng)營的大型房地產(chǎn)公司來說,建安成本除了存在地域關(guān)系而導(dǎo)致的人工差異外,材料等其他成本基本不會有太大的差異;而土地成本與配套成本、綜合稅負(fù)均直接由政府決定。

(三)如何規(guī)范房價走向

從上面的分析可看出,供求關(guān)系是房價的決定性因素,因此要平穩(wěn)房價,必須有效地引導(dǎo)需求,合理地保障供給,讓兩者趨于平穩(wěn),這才是平抑房價的根本辦法。招拍掛制度本身僅是一個規(guī)范,但規(guī)范實(shí)施過程中的“價高者得”、政府作為土地所有者及土地經(jīng)營者的雙重身份以及其在招拍掛制度實(shí)施中的限制(或說操縱)土地市場供給總量、更有干涉制度實(shí)施的行為等因素不可避免地對地價產(chǎn)生了巨大的影響。

因而在實(shí)際操作中,市場經(jīng)濟(jì)不適宜過多地進(jìn)行政府干預(yù),而應(yīng)更多地從規(guī)范企業(yè)發(fā)展、規(guī)范各種行為(包括土地轉(zhuǎn)讓、信貸行為、投資行為、銷售行為等)、有效引導(dǎo)消費(fèi),提供充分公開的各種信息來促使經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展,促進(jìn)企業(yè)良性競爭,從而提高人民生活水平。

三、結(jié)論

房價與地價息息相關(guān),地價的高漲是房價高漲的重要影響因素。招拍掛出讓的“價高者得”的原則、政府壟斷經(jīng)營性用地供給量(即限制土地總供給)及控制其供地時點(diǎn)等令地價因供求不平衡而不斷高漲,地價高漲推動了房價上漲。而房價的高漲又令土地這個不可再生的稀缺資源成為更多企業(yè)爭搶的目標(biāo),形成了惡性循環(huán)。

以限制供地(以至提高地價)、限制投資的方式來制止房價高漲及房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的做法是不可行的,平穩(wěn)房價應(yīng)更多地從供求關(guān)系——引導(dǎo)需求,保障供給(通過全面有效的需求調(diào)查后進(jìn)一步增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng));規(guī)范招拍掛行為(包括最高限價原則),完善招拍掛配套措施;通過土地的合理有效供給來平抑地價;促進(jìn)正常競爭的角度來促使房價走向平穩(wěn)。應(yīng)更多地應(yīng)用疏導(dǎo)而不是堵截的方式,通過各種信息的充分公開來引導(dǎo)其他消費(fèi)以達(dá)到房屋供需的大致平衡,從而穩(wěn)定價格。