摘要:隨著經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理在我國也迅猛發(fā)展。而物業(yè)管理的保安人員在保護小區(qū)內(nèi)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全方面起著重要的作用。文章通過對保安服務的內(nèi)容進行探討,進一步提出了完善物業(yè)管理保安服務的建議與大家共同商榷。

關鍵詞:物業(yè)管理;保安服務;保安條款

中圖分類號:D631 文獻標識碼:A

文章編號:1674-1145(2009)26-0200-02

物業(yè)管理中的保安服務,是指物業(yè)管理者為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和物業(yè)使用的安全,而實施的必要的防范性安全保衛(wèi)活動,即物業(yè)管理者應承擔的安全保障義務。

一、保安服務的內(nèi)容

目前,我國內(nèi)地無統(tǒng)一的關于物業(yè)服務企業(yè)保安服務的法律規(guī)定,保安條款的內(nèi)容由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在不違反法律法規(guī)的前提下自由約定。從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看,保安的職責主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施,其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財物不受損失,人身不受傷害,工作、生活秩序正常。結(jié)合法律、法規(guī)的規(guī)定,主要包括以下三方面的內(nèi)容:

(一)設施設備方面的保安義務

物業(yè)服務企業(yè)需要安裝必要的設施設備來保障業(yè)主的安全。如在轄區(qū)內(nèi)使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子感應報警系統(tǒng),并在合適的公共場所安裝一定數(shù)量的攝像頭等,以加強對小區(qū)的安全監(jiān)控。物業(yè)服務企業(yè)需要對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的防火、防爆、防盜設施、電梯進行維護與保養(yǎng),還要對設施設備進行動態(tài)的檢查、保養(yǎng)與維修,使這些設備處于正常的運轉(zhuǎn)狀態(tài),從而保護業(yè)主們的安全。在消防安全管理方面,包括定期檢查、維修消防設施和器材,設置消防安全標志,確保消防設施和器材的完好、有效,及時清除火災隱患,開展防火安全知識宣傳教育,保障疏通通道、安全出口暢通,并保持符合國家消防安全疏通標志,如果當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災時,物業(yè)服務企業(yè)應當積極進行救助工作。

(二)在管理制度方面的保安義務

物業(yè)服務企業(yè)在管理制度方面的保安義務,就是要求物業(yè)服務企業(yè)自身建立起一套較為完善的管理制度,并按照這套制度來操作,保障其所轄區(qū)域處于安全的狀態(tài)。因此,物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)管理業(yè)務前,應編制規(guī)劃形成較為完善的工作制度,做到工作標準化、操作程序化、管理制度化、服務規(guī)范化,這樣,既可以保證物業(yè)服務企業(yè)自身的順利運作,又可以保障業(yè)主的安全。此外,物業(yè)服務企業(yè)應該依照國家的法律法規(guī),結(jié)合自身能力,制定在事故搶險、醫(yī)療急救、社會救援等方面的應急救援措施,從而在遇到緊急事件的情況下,履行其合理的對業(yè)主的保安義務。

建設部、公安部、民政部2001年《關于加強居民住宅區(qū)安全防范工作的協(xié)作配合切實保障居民居住安全的通知》中要求:物業(yè)管理企業(yè)自覺接受公安機關的監(jiān)督指導,貫徹“預防為主、人防、物防、技防三者相結(jié)合”的原則,要建設一套科學的安全防范管理制度。

(三)在防范、制止違法行為方面的保安義務

物業(yè)服務企業(yè)在防范、制止違法行為方面的保安義務,在物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主的保安義務內(nèi)容中處于核心地位。主要分為兩類:

一是物業(yè)服務企業(yè)在防范違法行為方面的安全保障義務,是指物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主損害尚未發(fā)生前所應盡的注意義務。主要包括:根據(jù)居民區(qū)的特點,合理布崗,執(zhí)行門衛(wèi)值班制度,實施安保制度,對小區(qū)可疑人員進行查問,以確保業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。

二是物業(yè)服務企業(yè)在制止違法行為方面的安全保障義務,是指物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主正在遭受損害時和損害后的救助義務。物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑以及危險物品或發(fā)生治安、刑事案件和各類災害事故時,要立即報告公安機關,并保護好事故現(xiàn)場,協(xié)調(diào)做好調(diào)查和援助工作。

二、完善物業(yè)管理保安服務的建議

物業(yè)管理服務雖然是以對物業(yè)的使用和管理為載體,但其基本出發(fā)點和歸宿是以人為中心,是為了居民的生存、方便、享受、健康、交往和成長。居住物業(yè)管理水平的提高,尤其是業(yè)主人身、財產(chǎn)安全的保障,僅僅依靠雙方之間的合同關系,單純要求物業(yè)公司提高保安服務的質(zhì)量是遠遠不夠的。需要我們從體制上加以規(guī)范和提高,減少居住物業(yè)保安服務糾紛,保障業(yè)主人身。

(一)完善居住物業(yè)服務方面的立法

物業(yè)管理事業(yè)已在全國展開,深層次地涉及居民生活的很多方面,而國務院頒布的《物業(yè)管理條例》,是在房地產(chǎn)行政部門指導下制定的,帶有較強的部門利益色彩和行政管理色彩,偏重于政府部門履行監(jiān)督管理職責,對違法者追究行政責任,而對業(yè)主、使用人等相關主體的合法權益遭侵犯時如何追究違法者民事責任相對缺乏。因此,建議參照我國香港和臺灣地區(qū)的做法,專設物業(yè)管理法,在時機成熟時《物業(yè)管理法》取代《物業(yè)管理條例》,提高立法層次。立法中應該認識到物業(yè)管理的法律本質(zhì)上是一類民事關系,物業(yè)管理中的違法行為大多都構(gòu)成民事違約,不能以追究行政責任代替追究民事責任;充分體現(xiàn)業(yè)主的意思自治,自我管理,自我監(jiān)督原則。

根據(jù)我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀及物業(yè)管理的實際情況,完善我國物業(yè)管理立法要做到:

1.要符合社會主義市場經(jīng)濟要求,我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場經(jīng)濟在我國的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系。舊的行政管理模式的打破,專業(yè)化、企業(yè)化和社會化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆賴市場經(jīng)濟的發(fā)展,沒有市場經(jīng)濟,也就沒有現(xiàn)代物業(yè)管理,完善物業(yè)管理立法的過程中,必須堅持社會主義市場經(jīng)濟的原則。

2.要堅持實事求是,從實際出發(fā)。從我國國情出發(fā),從我國物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標出發(fā)。內(nèi)地的物業(yè)管理是從香港借鑒來的,但是完善我國的物業(yè)管理法律,必須從我國物業(yè)管理的客觀實際出發(fā),又要考慮我國幅員遼闊,不同地區(qū)改革開放、經(jīng)濟發(fā)展水平及物業(yè)管理的發(fā)展情況。

3.應借鑒國外經(jīng)驗。既要總結(jié)國內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗教訓,又要比較研究并借鑒香港臺灣及國外物業(yè)管理法律建設的成功經(jīng)驗,尋求科學的立法方法和途徑,既有利于更新我國物業(yè)管理立法,又有利于我國物業(yè)管理同國際接軌。

(二)加強保安力度

首先可以改變保安服務的模式進行專業(yè)化管理。物業(yè)管理者接管后,只負責整個住宅小區(qū)的整體管理,可以將管理內(nèi)容細化為一項項具體業(yè)務,保安可以由專業(yè)的服務公司具體承擔。如以合同的方式,雇用保安服務公司提供24小時保安員進行看更及巡邏服務。其次利用高科技設備提高保安服務的質(zhì)量,實行專人負責制。

(三)建立科學的保安服務制度

物業(yè)管理者應當制訂一套全面、嚴格的保安服務制度,對各種工作流程都作明確的規(guī)定,并對外公示。此外,必須對各項工作進行完整記錄與保存,這既是保安服務規(guī)范化的具體體現(xiàn),也為日后追溯責任留下了最重要的證據(jù)。比如安全巡邏記錄、設備檢修記錄、小區(qū)進出口登記、大物件放行登記、突發(fā)事件處理記錄、監(jiān)控錄像帶等,都應該系統(tǒng)整理,妥善保存。一旦發(fā)生糾紛,在判斷物業(yè)管理者有沒有履行安全保障義務的時候,這些就成了認定事實的最基本依據(jù)。

(四)完善保安服務與商業(yè)保險間的結(jié)合

保安服務與商業(yè)保險的結(jié)合是在制度層面上完善對業(yè)主人身、財產(chǎn)的保護和救濟,同時也可減輕物業(yè)服務企業(yè)的保安責任,如我國臺灣地區(qū)對從事物業(yè)管理的保全公司在保險方面明確規(guī)定了必須的保險金額;香港地區(qū)亦將購買適當?shù)谋ｋU作為規(guī)避風險的重要措施。在物業(yè)公司收取的保安費中加入一定份額的商業(yè)保險費,購買第三者責任險或公眾責任保險、物業(yè)管理責任保險等,由業(yè)主自愿選擇是否參與,對業(yè)主選擇含保險內(nèi)容的保安收費的,由物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一辦理保險。

如果物業(yè)管理者盡到了應盡的保護義務,而業(yè)主仍然有損害,這種情況下應著重考慮如何補償業(yè)主的損害。在美國,為了使業(yè)主和租戶放心,物業(yè)管理者往往在物業(yè)保險上作較多投入。美國現(xiàn)代房屋保險主要有產(chǎn)權保險和房屋保險。其中,產(chǎn)權保險的保險標的就是房地產(chǎn)產(chǎn)權,保險費通常按投保物業(yè)的價值確定,一般為物業(yè)價值的0.075%。鑒于此,筆者認為我國的物業(yè)管理者也可考慮這一做法,充分利用社會的物業(yè)保險功能,由整個社會來共同承擔來自第三人的客觀風險,建立健全的社會補償機制。

三、結(jié)語

總之,鑒于我國保安服務的現(xiàn)狀,迫切需要立足物業(yè)保安的實際,借鑒國外及香港、臺灣地區(qū)的先進經(jīng)驗,完善法律法規(guī),做到既有利于物業(yè)服務企業(yè)的長遠發(fā)展,又能切實保障業(yè)主的權利,構(gòu)建安全、健康、便利、舒適、和諧的物業(yè)管理環(huán)境。

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作者簡介:馮詩斌(1969- ),男,廣西博白人,廣西華清園物業(yè)管理有限公司(原廣西建工集團二建公司物業(yè)管理公司)法人代表,總經(jīng)理,兼廣西壯府建工物業(yè)服務有限公司總顧問,工程師,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理。