寇學(xué)軍

摘要:承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人的權(quán)利、按揭貸款擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利在實踐中極易沖突且難以判斷,文章對三者的權(quán)利沖突與平衡問題進行了探討。

關(guān)鍵詞:優(yōu)先受償權(quán);買受人權(quán)利;擔(dān)保權(quán)人權(quán)利

中圖分類號:D912.29文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1002—2589(2009)20—0188—02

最高人民法院于2002年6月11日通過了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱法釋[2002]16號文);2003年3月24日,最高人民法院又通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱法釋[2003]7號文)。這兩份司法解釋為解決建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人的權(quán)利及商品房擔(dān)保貸款擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利沖突問題提供了依據(jù),但實踐中仍存在一些問題,需要從權(quán)利平衡的角度進一步進行思考。

一、關(guān)于經(jīng)營用房買受人的權(quán)利沖突與平衡問題

法釋[2002]16號文規(guī)定:“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”該規(guī)定從本質(zhì)上看,是對承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的限制,但實踐中卻隱藏著與經(jīng)營用房買受人的權(quán)利沖突。

對于商品房,由于法釋[2003]7號文第1條規(guī)定:“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同”。因此,商品房系指出賣人向買受人銷售的、尚未建成的或者已經(jīng)竣工的房屋。

對于商品房的理解人們爭議不大,但關(guān)鍵是對消費者的理解。從法釋[2002]16號文本身看,這里的消費者應(yīng)指購買商品房的所有人,即買受人就是消費者,而沒有區(qū)分住宅用房與商業(yè)經(jīng)營用房的目的。這個解釋應(yīng)當(dāng)說既符合常理和人民大眾的認識,又符合公平原則。然而,1993年10月31日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會通過并于1994年1月11日起施行的《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第二條規(guī)定:“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù),其權(quán)益受本法保護;本法未作規(guī)定的,受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護?！睋?jù)此,有些人往往認為,購買經(jīng)營用房(或商業(yè)用房)的買受人,不屬于消費者范圍。這樣理解的法律后果是:購買商品房的買受人自然分成了兩類。一類是消費者的買受人(表現(xiàn)為購買住宅的人)這類人只要交付了購買商品房的全部或大部分款項后,承包人就其購買的商品房就不享有工程價款優(yōu)先受償權(quán);另一類是并非消費者的買受人,這類人盡管交付了購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房仍享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

筆者認為,上述分類存在下面幾個明顯的問題:

一是商品房買賣屬于私法調(diào)整的范圍,而私法的本質(zhì)特征在于權(quán)利的平等性,上述分類違背了權(quán)利平等性原則。在社會主義市場經(jīng)濟條件下,同樣的付出,意味著平等的待遇,這不僅表現(xiàn)在形式上的平等,最為重要的是法律上對權(quán)利保護的平等。由于一些人對現(xiàn)有消費者的理解過于狹窄,使得支付同等對價的買受人,因為區(qū)分經(jīng)營用房和住宅用房而產(chǎn)生身份上的區(qū)別并由此導(dǎo)致購買經(jīng)營用房的人市場主體地位的喪失和有關(guān)權(quán)利的喪失,這顯然與市場經(jīng)濟的主體平等性要求相違背、相沖突。其實,消法第二規(guī)定的內(nèi)涵是指為生活消費的消費者,其權(quán)益受消法保護,但該法并未對什么叫消費者進行規(guī)范,更不能由消法第二條推導(dǎo)出為經(jīng)營需要而消費的人不屬于消費者的結(jié)論,也不能推導(dǎo)出為經(jīng)營需要而進行房屋消費的人不享有法釋[2002]16號文規(guī)定的權(quán)利的結(jié)論。特別需要指出的是,在市場經(jīng)濟條件下,許多人經(jīng)營本身就是為了生活,經(jīng)營與生活很難分離,很多時候經(jīng)營本身就是生活的一部分,因此,在權(quán)利平等的法制理念下以及在經(jīng)濟生活日益復(fù)雜化的當(dāng)今社會中把為經(jīng)營需要購買使用商品或者接受服務(wù)的人排除在消費者之外,不僅表現(xiàn)為概念理解上的狹隘,而且在法律后果上也是十分有害和嚴(yán)重不公平的。因此,筆者認為法釋[2002]16號文件應(yīng)當(dāng)適用于包括經(jīng)營用房的買受人。

二是由于目前人們對消費者內(nèi)涵的理解不同,使得司法實踐中有些地方對于購買經(jīng)營用房的買受人不分青紅皂白反推后一律適用:承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗經(jīng)營(商業(yè))用房的買受人。這樣就造成了這些人“錢物兩空”的局面出現(xiàn),因而嚴(yán)重損害了經(jīng)營用房買受人的合法權(quán)益。

我國《合同法》第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)商,將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！边@說明,承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)依法進行,其權(quán)利也不是絕對的。

實踐中,經(jīng)營用房買受人購買商品房的時候,存在幾種不容忽視的情況,這些情況下,承包人毫無疑異地喪失了工程價款優(yōu)先受償權(quán):其一,買賣該房屋已征得承包人同意且合同有效或未被撤銷、解除;其二,承包人明知該房屋買賣情況,并且已收取該房屋交易下的購房款;其三,經(jīng)承包人同意買受人不僅交付了全部或部分購房款,而且經(jīng)登記買受人又取得了房屋所有權(quán)證書。在第一種情況下,實際上承包人已放棄了該房屋交易后其工程價款優(yōu)先受償權(quán)對該買受人主張的權(quán)利;因為在這種情況下基于承包人的同意,商品房買賣關(guān)系發(fā)生后房屋價值已變?yōu)閭鶛?quán),若承包人工程價款不能完全實現(xiàn),承包人應(yīng)向發(fā)包人主張。在第二種情況下,承包人實際上已實現(xiàn)或部分實現(xiàn)了該商品房的優(yōu)先受償權(quán),如再讓承包人享有優(yōu)先受償權(quán),等于給予了承包人兩次優(yōu)先受償權(quán),這顯然是與法無據(jù)的。在第三種情況下,買受人已取得了完整物權(quán),發(fā)包方已對該房屋不再享有財產(chǎn)權(quán)利,因此,承包人基于對發(fā)包人財產(chǎn)所享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)體現(xiàn)為具體的承包人對于發(fā)包人的相對性,此時,發(fā)包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)更無權(quán)對抗買受人。但無論如何,在上述三種情況下即存在一個合法有效的商品房買賣合同情況下,承包人都不得基于所謂工程價款優(yōu)先受償權(quán)而對經(jīng)營用房買受人已購買的房屋實施再次拍賣等活動(更不能對抗住宅用房的買受人)。實踐中一些地方法院在買受人已交付了部分或全部購房款且原購房合同有效或者未被撤銷、解除的情況下仍然拍賣這些房屋,這直接導(dǎo)致了雙重違法后果:一是導(dǎo)致一物二賣;二是導(dǎo)致執(zhí)行工作侵害了案外人的利益。這些都說明,為實現(xiàn)市場經(jīng)濟的權(quán)利平等價值與理念,要正確理解法釋[2006]16號文件。

二、關(guān)于商品房擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利沖突與平衡問題

法釋[2002]16號文規(guī)定:“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定,認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”這個規(guī)定,對于以自己財產(chǎn)設(shè)定抵押的發(fā)包人來看,承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)是無疑問的。這個規(guī)定能適用一切抵押權(quán)嗎?

目前商品房買賣中出現(xiàn)的按揭貸款方式筆者認為不適用上述規(guī)定。所謂按揭貸款又稱商品房抵押貸款即由買受人交付部分購房款,剩余購房款用該房產(chǎn)作抵押向銀行等金融機構(gòu)貸款后交付,此時以買受人作為該房產(chǎn)的所有人,以銀行等金融機構(gòu)作為該房屋的他項權(quán)利人在房地產(chǎn)管理部門進行抵押登記,由銀行等金融機構(gòu)在買受人未履行還款義務(wù)時行使抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。這種交易方式中,承包人一般是明知的,而且購房款包括按揭貸款按約定都交付給了承包人。這種情況下,一般不能認定承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于該抵押權(quán)。理由是:其一,此時的房屋已非發(fā)包人所有,承包人只能就發(fā)包人(即其債務(wù)人)的財產(chǎn)設(shè)定的抵押物主張優(yōu)先受償權(quán)而不能對案外人的財產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán);其二。按揭貸款方式下,承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)已實現(xiàn)或部分實現(xiàn),對于該部分未實現(xiàn)的工程價款應(yīng)認定為承包人已放棄優(yōu)先受償權(quán)。因為,承包人允許按揭貸款的行為本身已使未能受償?shù)南鄳?yīng)工程價款無法通過行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)來實現(xiàn)。

三、關(guān)于商品房買賣合同四方當(dāng)事人之間權(quán)利沖突與平衡問題

涉及商品房買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同中,建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人的權(quán)利與擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利沖突問題,實踐中還有這樣一種情況:買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同后因法定或約定的事由而導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,從而致使買受人商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn),買受人因此請求解除商品房擔(dān)保貸款合同;而銀行等金融機構(gòu)作為擔(dān)保權(quán)人又就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛提起訴訟,這種情況下如何平衡承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、買受人的權(quán)利及擔(dān)保權(quán)人的權(quán)利呢?

根據(jù)法釋[2003]7號文第24條、25條以及我國《民事訴訟法》等有關(guān)規(guī)定,首先,可以把商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理,如不予合理審理,應(yīng)先審商品房買賣合同糾紛,后者予以中止審理。但一般情況下這兩個合同一般都應(yīng)予以解除。合同解除后,如果承包人已收取了買受人的購房款和銀行等金融機構(gòu)的按揭貸款,則承包人不再享有此房屋的優(yōu)先受償權(quán),兩個合同解除以后,擔(dān)保權(quán)人基于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)亦喪失,但銀行等抵押權(quán)人可以通過財產(chǎn)保全措施實現(xiàn)其債權(quán)。如果承包人未收取買受人的購房款和按揭貸款,因為此時附加在建設(shè)工程上的他人的權(quán)利已被除去,承包人可以就該商品房享有工程價款優(yōu)先受償權(quán),但無論哪種情況下,對于返還買受人購房款本金及其利息的義務(wù)以及返還購房貸款本金及利益的義務(wù),均轉(zhuǎn)化由出賣人承擔(dān)。這也說明法釋[2002]16號文件需要進一步完善和細化。

(責(zé)任編輯/王麗君)