趙西蒙

【摘要】 通過分析美國房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)展情況，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)及信托業(yè)的現(xiàn)狀，尋找中國房地產(chǎn)投資信托（C-REITs）的可行性及可能存在的障礙。

【關(guān)鍵詞】 REITsC-REITs；房地產(chǎn)投資；信托基金

一、REITs在美國的發(fā)展?fàn)顩r及特點

（一）發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstate Investment Trusts)最早出現(xiàn)在美國，是根據(jù)1960年美國國會《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定，按一定的法人組織形式組建而成的。在美國，REITs能持續(xù)地實現(xiàn)較股票高出300～600個基點的回報。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，在美國目前大約有300個REITs，資產(chǎn)總值超過3000億美元。美國REITs的發(fā)行采用封閉式結(jié)構(gòu)，可以在二級市場流通。

（二）特點

1．安全性：房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。作為價值基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有很強(qiáng)的保值功能，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。

2．穩(wěn)定性：從發(fā)展最成熟的美國市場來看，在1972～2000年中，REITs的β系數(shù)平均為0.56，波動性只及S&P500的0.56，而收益率則往往高于S&P500。房地產(chǎn)投資信托既獲得穩(wěn)定的當(dāng)前收入，又得到富有潛力的資本增值。

3．流通性：多數(shù)REITs能在證券交易所上市交易，中小投資者可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，具有相當(dāng)高的流動性。

二、中國房地產(chǎn)投資信托（C-REITs）的可行性

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。目前，我國房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款這一單一渠道，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，使得大量金融風(fēng)險積聚于商業(yè)銀行，引入房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),對降低銀行金融風(fēng)險，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有著積極的作用。

（二）信托業(yè)發(fā)展為REITs提供了必要的環(huán)境。我國的信托業(yè)在經(jīng)歷了5次全國性的清理整頓之后，已逐漸步入正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位。信托公司在資產(chǎn)規(guī)模、股權(quán)結(jié)構(gòu)、內(nèi)部治理、業(yè)務(wù)拓展能力、風(fēng)險控制能力、經(jīng)營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環(huán)境初步建立，為REITs在中國的推行提供了良好的契機(jī)。

（三）投資者需要多樣化的投資渠道。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民儲蓄存款增長迅猛，個人投資者非常需要好的投資渠道。而REITs的引入正好可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)資金供給不足和個人投資者無法進(jìn)入的矛盾，使我國居民儲蓄有效分流，提高這部分資金的使用效率和預(yù)期回報率。

三、中國房地產(chǎn)投資信托（C-REITs）發(fā)展面臨的主要問題

（一）法律上的障礙。只有中小投資者能夠從事信托投資，風(fēng)險才能有效地分散，而我國信托法規(guī)定一個信托的發(fā)行份數(shù)不得超過200份，每份合同不得低于人民幣5萬元，且不得在公開媒體進(jìn)行產(chǎn)品宣傳等。這使風(fēng)險分散不能得到有效實現(xiàn)。同時，我國目前尚沒有《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，給房地產(chǎn)投資信托基金的募集和運(yùn)作帶來了很大的不確定性。

（二）稅制上的障礙。目前信托公司適用的是一般性稅收政策，這樣就產(chǎn)生了兩大問題：

1．信托收益的征稅問題。幾乎所有的信托產(chǎn)品招募說明書中都沒有信托收益的納稅問題說明，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品容易給投資者造成業(yè)務(wù)不透明的不良印象，不利于信托投資公司信譽(yù)的建立。

2．雙重征稅的問題。根據(jù)《信托法》的規(guī)定，委托人可以把房產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資，但需產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時要交納一定的稅金。而受托的信托公司將房產(chǎn)還給委托人時，同樣又發(fā)生了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，還要交納稅金。這樣就大大提高了信托公司的經(jīng)營成本，阻礙了信托業(yè)務(wù)的開展。

（三）市場環(huán)境的不足。中國的金融市場還沒有建立起完善的信用體系，市場主體缺乏良好的信用習(xí)慣。到目前為止，我國針對房地產(chǎn)項目的信托產(chǎn)品還沒有信用評級體系，也沒有采用房地產(chǎn)作為抵押物。只有將委托人的風(fēng)險擔(dān)保與房地產(chǎn)開發(fā)項目提供的抵押結(jié)合，才能產(chǎn)生真正的房地產(chǎn)投資信托。而且我國目前缺乏真正懂投行業(yè)務(wù)、有資產(chǎn)管理工作經(jīng)驗的專業(yè)人才，我國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成成熟的專業(yè)分工體系，房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理公司水平良莠不齊，還不能完全滿足REITS發(fā)展的需要。

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