陳婭虹

摘要:住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金俗稱(chēng)住宅建筑物的“保命錢(qián)”,它關(guān)系到建筑物以及社區(qū)共用部分設(shè)施設(shè)備在若干年后的維修,是牽涉到社稷民生的大事。為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為、維護(hù)房屋買(mǎi)受人的權(quán)益。2008年2月1日,《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》在舊辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行了大幅度的修正與完善,并公布實(shí)施,但修改后的新辦法仍存在一些值得探究和商榷之處。本文將具體探討住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的安全管理現(xiàn)狀與措施。

關(guān)鍵詞:住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;安全管理;保險(xiǎn)

自1998年起,全國(guó)已積累2000多億元住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金),其中數(shù)百億元被開(kāi)發(fā)商侵吞或挪用。住宅維修資金的安全問(wèn)題,一時(shí)間成了全社會(huì)的關(guān)注焦點(diǎn)。如上世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之發(fā)祥地的深圳市,當(dāng)初的建筑物已過(guò)二十多年,均到了需要維修的時(shí)候,但一個(gè)城市上百億元的住宅維修資金在缺乏監(jiān)管下,或被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,或被住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用,或因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)倒閉而不知去向,業(yè)主的權(quán)益受到了極大的侵害,由此引起的住宅維修資金的法律糾紛層出不窮,引起了全社會(huì)的關(guān)注。筆者認(rèn)為造成現(xiàn)有局面的,除了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對(duì)此負(fù)責(zé)以外,還有更深層次的原因。

一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理存在的安全問(wèn)題

1.安全管理制度管理不嚴(yán)

當(dāng)前絕大部分地區(qū)已經(jīng)意識(shí)到了維修資金管理的重要性,有明確的財(cái)務(wù)管理的規(guī)定,但沒(méi)有相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算方法。有一些縣市在制定管理方案時(shí),不能考慮自身實(shí)際與可能,未能?chē)?yán)格進(jìn)行維修資金使用的測(cè)算,為新修資金風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。同時(shí)新型維修資金管理機(jī)構(gòu)一般為新組建的單位,人員素質(zhì)不整齊,加上培訓(xùn)不到位,往往缺乏對(duì)定點(diǎn)小區(qū)的監(jiān)管;個(gè)別人員不能?chē)?yán)格按照政策,執(zhí)行統(tǒng)一的審核標(biāo)準(zhǔn),造成了維修資金的不正常支出。

2.安全監(jiān)管力度不夠

從目前情況看,我國(guó)大部分地區(qū)的維修資金收入直接結(jié)繳當(dāng)?shù)胤康夭块T(mén)維修資金專(zhuān)戶(hù),但仍然有部分地區(qū)則是將維修資金收入先計(jì)入收入過(guò)渡戶(hù),然后再?gòu)氖杖脒^(guò)渡戶(hù)轉(zhuǎn)存至維修資金專(zhuān)戶(hù)。這種做法在部分維修資金收入直接繳存專(zhuān)戶(hù)確有困難的情況下無(wú)可厚非,但對(duì)于直接繳存沒(méi)有障礙的地區(qū),則增加了不必要的管理環(huán)節(jié),其結(jié)果是既增加了維修資金管理的風(fēng)險(xiǎn),又使維修資金收入的到帳時(shí)間因此而推遲。

3.資金安全使用不當(dāng)

當(dāng)前我國(guó)維修資金的使用相當(dāng)少,比如自2000年2月開(kāi)始,到2005年7月31日,北京市共歸集商品住宅維修基金63.9億元,并由市建委小區(qū)辦負(fù)責(zé)歸集監(jiān)督,其間按活期存款利率計(jì)息。這筆巨額資金在凌云居等3個(gè)小區(qū)動(dòng)用前,從沒(méi)有支用、發(fā)放過(guò)。同時(shí)其使用中也存在一定的安全問(wèn)題。(1)維修的標(biāo)準(zhǔn)需要更加細(xì)致。雖然一般的有中修大修的年限,但是,有些設(shè)備不能單純以年限來(lái)界定。(2)劃撥維修資金的稅收問(wèn)題。由于小區(qū)辦把維修基金的款項(xiàng)要先劃撥到物業(yè)公司,一旦出現(xiàn)劃賬,就要繳納營(yíng)業(yè)稅,而住宅的維修不存在營(yíng)業(yè)的問(wèn)題,這就需要在稅收上與稅務(wù)部門(mén)達(dá)成一定的約定。(3)有的業(yè)主沒(méi)有繳維修資金。他們的戶(hù)頭里沒(méi)錢(qián)可取。在進(jìn)行維修時(shí),這部分人就無(wú)法支付維修費(fèi)用,因此在提取時(shí)就存在缺口,造成資金困難。如果另外收取,由目前的狀況看,收取的難度比較大。

二、加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金安全管理的措施

1.轉(zhuǎn)變政府的管理思路

維修資金的管理制度上,我國(guó)和其他國(guó)家的形成了鮮明的對(duì)比。我國(guó)采取的是政府干預(yù),在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)前,作為法定要件,必須按照一定比率一次性交存維修資金,而且在以后的維修資金的管理使用上實(shí)行“統(tǒng)一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、業(yè)主決策、專(zhuān)款專(zhuān)用、統(tǒng)籌監(jiān)管”的方式。本文認(rèn)為,我國(guó)的維修資金管理使用制度,在上述五種內(nèi)容下,從頭至尾體現(xiàn)的都是監(jiān)督管理的色彩,需要加以完善。(1)把交存維修資金規(guī)定成了強(qiáng)制性義務(wù),并把交存維修資金的標(biāo)準(zhǔn)核定為維修工程總費(fèi)用的50%;(2)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo);(3)利用維修資金進(jìn)行維修的施工費(fèi)用的基本計(jì)算方式;(4)有政府相關(guān)簽發(fā)的除物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)家以外的專(zhuān)家資格認(rèn)定者的參與;(5)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的基本情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金的累存狀況、會(huì)計(jì)審查結(jié)果等進(jìn)行監(jiān)管。這樣可彰顯我國(guó)維修資金制度的立體式綜合監(jiān)管服務(wù)的特點(diǎn),從根本上轉(zhuǎn)變政府職能部門(mén)的服務(wù)意識(shí)。

2.建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金管理制度

要制定嚴(yán)密的操作規(guī)范和嚴(yán)格的規(guī)章制度,使違規(guī)行為無(wú)可乘之機(jī),要針對(duì)個(gè)別物業(yè)公司與業(yè)主共同套取維修資金的行為,制定相關(guān)獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)肅處理違紀(jì)違規(guī)行為。要嚴(yán)格落實(shí)、執(zhí)行好維修資金財(cái)務(wù)管理和政務(wù)公開(kāi)制度,切實(shí)做到錢(qián)賬分離、封閉運(yùn)行、保證安全、公開(kāi)透明、公平公正、合理使用。省、市、縣房地、財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)維修資金的監(jiān)督力度,形成有效的監(jiān)管機(jī)制,嚴(yán)禁以任何理由擠占、截留、挪用維修資金。此外,輿論監(jiān)督和群眾監(jiān)督也是十分有效和必不可少的監(jiān)督形式。近年來(lái),在有些地方實(shí)行的民主評(píng)議制度,就收到了較好的效果。

3.增設(shè)維修資金信托監(jiān)察人

一個(gè)住宅社區(qū)完成建筑工程,在進(jìn)入銷(xiāo)售階段到房屋基本售出需要一段不短的時(shí)間。即便是維修資金收取方式改為由房屋買(mǎi)受人直接交到房地產(chǎn)管理局存于其指定的銀行,也存在一個(gè)維修資金的管理問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)小區(qū)中只有不到5%成立了業(yè)主委員會(huì),這樣一來(lái),買(mǎi)受人所交存的維修資金就只有躺在行政主管部門(mén)的銀行帳號(hào)里休眠,起不到資源的有效利用。更何況,該維修資金的使用應(yīng)該由業(yè)主集體決定,不但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能越俎代庖,就是行政主管部門(mén)也不得不經(jīng)多數(shù)業(yè)主的同意,擅自越權(quán)“審核批準(zhǔn)”維修資金的使用。為此我們建議由政府出面成立不動(dòng)產(chǎn)管理委員會(huì)第三人事業(yè)機(jī)構(gòu),一是實(shí)施對(duì)各業(yè)主委員會(huì)工作上的指導(dǎo),二是以信托監(jiān)察人的身份監(jiān)管由房屋銷(xiāo)售單位代交的維修資金和交存于房地產(chǎn)管理局之后的維修資金。這樣就可避免房屋銷(xiāo)售單位和

房地產(chǎn)管理局無(wú)法自我監(jiān)管的弊端,徹底保證從維修資金的交存和前期保管的萬(wàn)無(wú)一失。

4.創(chuàng)設(shè)維修資金管理保險(xiǎn)制度

在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金安全管理中,我們建議創(chuàng)設(shè)維修資金管理保險(xiǎn)制度,規(guī)定于申請(qǐng)住宅建造時(shí),就必須辦理住宅質(zhì)量保障保險(xiǎn)手續(xù),不辦理該保險(xiǎn)手續(xù)的建筑商不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng),不協(xié)助辦理該保險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商不得申領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑許可證、不得申領(lǐng)商品房銷(xiāo)售許可證。等將來(lái)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立時(shí),開(kāi)發(fā)商必須將住宅建筑物質(zhì)量保證保險(xiǎn)所包括的一整套材料一并轉(zhuǎn)交于業(yè)主委員會(huì),從而構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)全體業(yè)主的一項(xiàng)債務(wù),并反映在開(kāi)發(fā)商房屋銷(xiāo)售的合同之中。如此,房屋買(mǎi)受人獲得保險(xiǎn)公司開(kāi)具的保單就有了制度上的保障。將來(lái)在住宅建筑物發(fā)生問(wèn)題時(shí)直接找保險(xiǎn)公司理賠,從而降低消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到保護(hù)社會(huì)公眾利益的目的。藉此制度,首先可促使保險(xiǎn)公司和質(zhì)量審驗(yàn)單位對(duì)被保險(xiǎn)物采取審慎負(fù)責(zé)機(jī)制,扼制行政質(zhì)量審驗(yàn)部門(mén)的人情審驗(yàn);二是可確保維修資金的有效使用。

總之,住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的安全管理不但與住房人的維修資金的使用息息相關(guān),而且還關(guān)系到社會(huì)公眾的利益,所以筆者在此提出上述意見(jiàn),希望圍繞建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金安全管理方面提出一整套合理解決方案。

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(作者單位:云南省曲靖市房地產(chǎn)管理局)