陳婭虹

摘要:住宅專項維修資金俗稱住宅建筑物的“保命錢”,它關(guān)系到建筑物以及社區(qū)共用部分設施設備在若干年后的維修,是牽涉到社稷民生的大事。為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的行為、維護房屋買受人的權(quán)益。2008年2月1日,《住宅專項維修資金管理辦法》在舊辦法的基礎上進行了大幅度的修正與完善,并公布實施,但修改后的新辦法仍存在一些值得探究和商榷之處。本文將具體探討住宅專項維修資金的安全管理現(xiàn)狀與措施。

關(guān)鍵詞:住宅專項維修資金;安全管理;保險

自1998年起,全國已積累2000多億元住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金),其中數(shù)百億元被開發(fā)商侵吞或挪用。住宅維修資金的安全問題,一時間成了全社會的關(guān)注焦點。如上世紀80年代后期房地產(chǎn)開發(fā)銷售之發(fā)祥地的深圳市,當初的建筑物已過二十多年,均到了需要維修的時候,但一個城市上百億元的住宅維修資金在缺乏監(jiān)管下,或被房地產(chǎn)開發(fā)商,或被住宅物業(yè)服務企業(yè)挪用,或因房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)倒閉而不知去向,業(yè)主的權(quán)益受到了極大的侵害,由此引起的住宅維修資金的法律糾紛層出不窮,引起了全社會的關(guān)注。筆者認為造成現(xiàn)有局面的,除了開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)必須對此負責以外,還有更深層次的原因。

一、住宅專項維修資金管理存在的安全問題

1.安全管理制度管理不嚴

當前絕大部分地區(qū)已經(jīng)意識到了維修資金管理的重要性,有明確的財務管理的規(guī)定,但沒有相應配套的會計核算方法。有一些縣市在制定管理方案時,不能考慮自身實際與可能,未能嚴格進行維修資金使用的測算,為新修資金風險埋下隱患。同時新型維修資金管理機構(gòu)一般為新組建的單位,人員素質(zhì)不整齊,加上培訓不到位,往往缺乏對定點小區(qū)的監(jiān)管;個別人員不能嚴格按照政策,執(zhí)行統(tǒng)一的審核標準,造成了維修資金的不正常支出。

2.安全監(jiān)管力度不夠

從目前情況看,我國大部分地區(qū)的維修資金收入直接結(jié)繳當?shù)胤康夭块T維修資金專戶,但仍然有部分地區(qū)則是將維修資金收入先計入收入過渡戶,然后再從收入過渡戶轉(zhuǎn)存至維修資金專戶。這種做法在部分維修資金收入直接繳存專戶確有困難的情況下無可厚非,但對于直接繳存沒有障礙的地區(qū),則增加了不必要的管理環(huán)節(jié),其結(jié)果是既增加了維修資金管理的風險,又使維修資金收入的到帳時間因此而推遲。

3.資金安全使用不當

當前我國維修資金的使用相當少,比如自2000年2月開始,到2005年7月31日,北京市共歸集商品住宅維修基金63.9億元,并由市建委小區(qū)辦負責歸集監(jiān)督,其間按活期存款利率計息。這筆巨額資金在凌云居等3個小區(qū)動用前,從沒有支用、發(fā)放過。同時其使用中也存在一定的安全問題。(1)維修的標準需要更加細致。雖然一般的有中修大修的年限,但是,有些設備不能單純以年限來界定。(2)劃撥維修資金的稅收問題。由于小區(qū)辦把維修基金的款項要先劃撥到物業(yè)公司,一旦出現(xiàn)劃賬,就要繳納營業(yè)稅,而住宅的維修不存在營業(yè)的問題,這就需要在稅收上與稅務部門達成一定的約定。(3)有的業(yè)主沒有繳維修資金。他們的戶頭里沒錢可取。在進行維修時,這部分人就無法支付維修費用,因此在提取時就存在缺口,造成資金困難。如果另外收取,由目前的狀況看,收取的難度比較大。

二、加強住宅專項維修資金安全管理的措施

1.轉(zhuǎn)變政府的管理思路

維修資金的管理制度上,我國和其他國家的形成了鮮明的對比。我國采取的是政府干預,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書前,作為法定要件,必須按照一定比率一次性交存維修資金,而且在以后的維修資金的管理使用上實行“統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、專款專用、統(tǒng)籌監(jiān)管”的方式。本文認為,我國的維修資金管理使用制度,在上述五種內(nèi)容下,從頭至尾體現(xiàn)的都是監(jiān)督管理的色彩,需要加以完善。(1)把交存維修資金規(guī)定成了強制性義務,并把交存維修資金的標準核定為維修工程總費用的50%;(2)對業(yè)主委員會的指導;(3)利用維修資金進行維修的施工費用的基本計算方式;(4)有政府相關(guān)簽發(fā)的除物業(yè)管理企業(yè)的專家以外的專家資格認定者的參與;(5)對業(yè)主委員會的基本情況、物業(yè)服務費和維修資金的累存狀況、會計審查結(jié)果等進行監(jiān)管。這樣可彰顯我國維修資金制度的立體式綜合監(jiān)管服務的特點,從根本上轉(zhuǎn)變政府職能部門的服務意識。

2.建立嚴謹?shù)馁Y金管理制度

要制定嚴密的操作規(guī)范和嚴格的規(guī)章制度,使違規(guī)行為無可乘之機,要針對個別物業(yè)公司與業(yè)主共同套取維修資金的行為,制定相關(guān)獎懲制度,嚴肅處理違紀違規(guī)行為。要嚴格落實、執(zhí)行好維修資金財務管理和政務公開制度,切實做到錢賬分離、封閉運行、保證安全、公開透明、公平公正、合理使用。省、市、縣房地、財政、監(jiān)察、審計等有關(guān)部門要切實加強維修資金的監(jiān)督力度,形成有效的監(jiān)管機制,嚴禁以任何理由擠占、截留、挪用維修資金。此外,輿論監(jiān)督和群眾監(jiān)督也是十分有效和必不可少的監(jiān)督形式。近年來,在有些地方實行的民主評議制度,就收到了較好的效果。

3.增設維修資金信托監(jiān)察人

一個住宅社區(qū)完成建筑工程,在進入銷售階段到房屋基本售出需要一段不短的時間。即便是維修資金收取方式改為由房屋買受人直接交到房地產(chǎn)管理局存于其指定的銀行,也存在一個維修資金的管理問題。當前我國小區(qū)中只有不到5%成立了業(yè)主委員會,這樣一來,買受人所交存的維修資金就只有躺在行政主管部門的銀行帳號里休眠,起不到資源的有效利用。更何況,該維修資金的使用應該由業(yè)主集體決定,不但物業(yè)服務企業(yè)不能越俎代庖,就是行政主管部門也不得不經(jīng)多數(shù)業(yè)主的同意,擅自越權(quán)“審核批準”維修資金的使用。為此我們建議由政府出面成立不動產(chǎn)管理委員會第三人事業(yè)機構(gòu),一是實施對各業(yè)主委員會工作上的指導,二是以信托監(jiān)察人的身份監(jiān)管由房屋銷售單位代交的維修資金和交存于房地產(chǎn)管理局之后的維修資金。這樣就可避免房屋銷售單位和

房地產(chǎn)管理局無法自我監(jiān)管的弊端,徹底保證從維修資金的交存和前期保管的萬無一失。

4.創(chuàng)設維修資金管理保險制度

在住宅專項維修資金安全管理中,我們建議創(chuàng)設維修資金管理保險制度,規(guī)定于申請住宅建造時,就必須辦理住宅質(zhì)量保障保險手續(xù),不辦理該保險手續(xù)的建筑商不得進入施工現(xiàn)場,不協(xié)助辦理該保險的開發(fā)商不得申領房地產(chǎn)開發(fā)建筑許可證、不得申領商品房銷售許可證。等將來社區(qū)業(yè)主委員會成立時,開發(fā)商必須將住宅建筑物質(zhì)量保證保險所包括的一整套材料一并轉(zhuǎn)交于業(yè)主委員會,從而構(gòu)成開發(fā)商對全體業(yè)主的一項債務,并反映在開發(fā)商房屋銷售的合同之中。如此,房屋買受人獲得保險公司開具的保單就有了制度上的保障。將來在住宅建筑物發(fā)生問題時直接找保險公司理賠,從而降低消費者的購房風險,達到保護社會公眾利益的目的。藉此制度,首先可促使保險公司和質(zhì)量審驗單位對被保險物采取審慎負責機制,扼制行政質(zhì)量審驗部門的人情審驗;二是可確保維修資金的有效使用。

總之,住宅專項維修資金的安全管理不但與住房人的維修資金的使用息息相關(guān),而且還關(guān)系到社會公眾的利益,所以筆者在此提出上述意見,希望圍繞建立住宅專項維修資金安全管理方面提出一整套合理解決方案。

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(作者單位:云南省曲靖市房地產(chǎn)管理局)