王曉虹

一、美國(guó)次債危機(jī)過(guò)程

次債危機(jī)源于美國(guó)次級(jí)貸款以及由其衍生的證券化市場(chǎng),其爆發(fā)的原因可以歸結(jié)為以下幾個(gè)方面:

(一)美國(guó)政府經(jīng)濟(jì)政策原因

2001-2004年美國(guó)新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后,美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)采取低利率政策,利率甚至降至歷史最低水平1%;同時(shí),美聯(lián)儲(chǔ)采用寬松的房貸政策,鼓勵(lì)消費(fèi)者買(mǎi)房,這些都刺激了次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的繁榮。而2004年6月開(kāi)始,美聯(lián)儲(chǔ)為抑制流動(dòng)性危機(jī),又反向加息,將聯(lián)邦儲(chǔ)備利率由1%增加到2007年8月的6.25%,利率不斷上升,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌同時(shí)次級(jí)貸款者的還貸違約率明顯增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)于是出現(xiàn)危機(jī)。

(二)資產(chǎn)證券化原因

次級(jí)貸款機(jī)構(gòu)為更快回流資金,將手中的抵押貸款交由投資銀行打包發(fā)行證券回籠資金,而打包發(fā)行的證券進(jìn)行過(guò)金融創(chuàng)新,風(fēng)險(xiǎn)得到進(jìn)一步放大。這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品不僅美國(guó)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi),世界各地投資機(jī)構(gòu)也購(gòu)買(mǎi)這種衍生證券,于是風(fēng)險(xiǎn)就進(jìn)入全球證券市場(chǎng)。當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí),風(fēng)險(xiǎn)就呈倍數(shù)在全球釋放。

(三)信息不對(duì)稱原因

由于抵押貸款證券化過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜,投資者對(duì)產(chǎn)品缺乏相應(yīng)了解,完全聽(tīng)信信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn);然而信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為能夠承攬更多業(yè)務(wù),有時(shí)候放松行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提高信用評(píng)級(jí)來(lái)討好客戶,這就意味著評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)主觀上提高證券的信用評(píng)級(jí),這也造成投資者的不理性行為即購(gòu)買(mǎi)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

(四)監(jiān)管力度不夠原因

盡管美國(guó)具有多層次的金融監(jiān)管體系,但對(duì)次級(jí)抵押貸款支持債券監(jiān)管力度不夠,沒(méi)能及時(shí)糾正市場(chǎng)的錯(cuò)誤行為,使得風(fēng)險(xiǎn)逐步積累,最終引發(fā)金融危機(jī)。監(jiān)管力度跟不上產(chǎn)品的創(chuàng)新程度也成為美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)的原因之一。

(五)次級(jí)貸款原因

美國(guó)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)分為三類(lèi):優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、次優(yōu)級(jí)貸款市場(chǎng)和次級(jí)貸款市場(chǎng)。其中次級(jí)貸款市場(chǎng)面向信用分?jǐn)?shù)少于620分、收入證明缺失和負(fù)債較重客戶,利率比一般抵押貸款高2%～3%。

由于美國(guó)房地產(chǎn)貸款金融機(jī)構(gòu)受房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)火熱的影響,向信用等級(jí)低的客戶發(fā)放次級(jí)貸款。即便次級(jí)貸款者發(fā)生違約行為,也可以將房產(chǎn)回收變賣(mài)獲取現(xiàn)金,對(duì)自己造成不了危害。此外次級(jí)貸款市場(chǎng)的利率比一般的貸款利率高,具有豐厚的回報(bào)。房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)何樂(lè)而不為呢?這為以后金融危機(jī)的爆發(fā)埋下伏筆。

正是由于政府經(jīng)濟(jì)政策原因、資產(chǎn)證券化原因、監(jiān)管力度不夠原因、次級(jí)貸款原因和信心不對(duì)稱原因?qū)е麓蝹C(jī)演變成全球性金融危機(jī)。而2007年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和次債危機(jī)爆發(fā)前的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的相似性,所以次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)啟示。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款起步于20世紀(jì)90年代初,近些年取得迅猛的發(fā)展。但是我國(guó)房貸市場(chǎng)仍然存在很多問(wèn)題,主要表現(xiàn)在以下方面:

(一)征信系統(tǒng)剛剛建立

由于我國(guó)征信系統(tǒng)建立不久,沒(méi)有較為完善的個(gè)人信用記錄和較為嚴(yán)格的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系,在實(shí)際貸款過(guò)程中,借款人的信用不能完全得到保證。國(guó)內(nèi)居民或者住房投資者想要辦理住房貸款時(shí),還是以提供自己工資證明為主來(lái)獲取銀行的住房按揭貸款。這樣一來(lái),不少資信較差的借款人可能會(huì)弄虛作假,憑借虛假資信證明從銀行騙取大量貸款。一些不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介、評(píng)估機(jī)構(gòu)等相關(guān)利益者甚至串謀,高估房?jī)r(jià)、虛構(gòu)交易,套取、騙取銀行房貸資金。銀監(jiān)會(huì)最近的調(diào)查也顯示,國(guó)內(nèi)部分省市的房貸不良率連續(xù)3年呈現(xiàn)上升趨勢(shì),“假房貸”、“假按揭”案件層出不窮。

(二)融資方式單一

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資以銀行間接融資為主,在我國(guó)眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中,絕大多數(shù)的資金都是來(lái)源于商業(yè)銀行貸款。《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比例為70%以上,并且個(gè)人通過(guò)按揭貸款買(mǎi)房的人,占全部購(gòu)房總數(shù)的比例高達(dá)90%。由于房地產(chǎn)貸款占比較高,在當(dāng)前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下,這就意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行體系,從而增大了不良資產(chǎn)率上升的壓力。

(三)銀行信貸業(yè)務(wù)存在缺陷

住房按揭貸款在我國(guó)一直被各家商業(yè)銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù),因此,各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)而展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng),不斷降低門(mén)檻,放寬個(gè)人住房按揭貸款者市場(chǎng)進(jìn)入的條件,目的是刺激個(gè)人房貸消費(fèi),以搶占市場(chǎng)份額。一方面銀行為吸引更多客戶開(kāi)展“低首付”業(yè)務(wù);另一方面銀行在審查業(yè)務(wù)時(shí),流于形式,隨意簡(jiǎn)化手續(xù),對(duì)資料的真假不嚴(yán)格把關(guān),對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行調(diào)查和審核,從而為不良個(gè)貸增長(zhǎng)埋下隱患。

(四)法律障礙

2004年10月26日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》,其中第六條是“對(duì)執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房,人民法院可以查封,但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”;然而到了2005年,這一情況又發(fā)生了變化,“抵押房屋可以拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債,但作為惟一居住類(lèi)房屋,申請(qǐng)執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時(shí)性住房,對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的租金,從房屋拍賣(mài)或者變賣(mài)價(jià)款中優(yōu)先扣除?！边@意味著銀行不僅要面對(duì)多套房屋投資者的違約風(fēng)險(xiǎn),更要面對(duì)第一套房屋購(gòu)買(mǎi)者因支付能力不足而形成的違約風(fēng)險(xiǎn)及抵押物的損失風(fēng)險(xiǎn)。顯而易見(jiàn),商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大了。

(五)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分區(qū)域過(guò)熱,房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%,5、6、7、月房?jī)r(jià)的增幅分別為6.4%、7.1%、7.5%,房?jī)r(jià)漲幅速度加快。尤其是深圳、北京、廣州、上海和一些省會(huì)城市的增幅令人吃驚。而房

價(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn),加大了房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。

三、美國(guó)次債危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的啟示

美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期處在一個(gè)加息時(shí)期,加息過(guò)程和美國(guó)不謀而合;另外我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)走高和次債危機(jī)爆發(fā)前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雷同,而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲源于消費(fèi)者需求增加和投機(jī)者刻意的炒作,其中投機(jī)者炒作是導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的主要原因;房地產(chǎn)價(jià)格虛增、利率不斷提高和美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)前的情況類(lèi)似。因此,美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)給我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)帶來(lái)以下啟示:

(一)完善銀行信貸條件

商業(yè)銀行發(fā)放貸款追求盈利,應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)防范作為前提。各銀行在貸款過(guò)程中,首先應(yīng)注重借款人的信用狀況和實(shí)際還款能力,而不能僅僅依賴抵押的房產(chǎn)等第二還款來(lái)源,所以必須采取嚴(yán)格的信貸審核制度。這就要求各銀行必須嚴(yán)格審查貸款人的信用記錄、收入證明和身份證明等原始的資料;審批過(guò)程中應(yīng)追蹤貸款、追蹤資金用途,不斷規(guī)范借貸行為;還必須加強(qiáng)對(duì)已發(fā)放貸款的監(jiān)督管理,增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。同時(shí),我國(guó)應(yīng)考慮建立以個(gè)稅、社保和住房公積金為核心指標(biāo)的還貸能力指標(biāo),防止人為造假帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)拓寬融資渠道

由于中國(guó)住房抵押貸款證券化進(jìn)程緩慢,長(zhǎng)期以來(lái)發(fā)放住房抵押貸款的資金來(lái)源主要靠銀行存款。為分散銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資方式,實(shí)行資金多元化戰(zhàn)略。其融資途徑有:借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),盡快推動(dòng)住房按揭貸款證券化市場(chǎng)的發(fā)展,以化解高度集中于銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)可以使銀行回籠大量資金,以解決當(dāng)前存在的“短存長(zhǎng)貸”問(wèn)題;向社會(huì)公眾募集基金;引進(jìn)國(guó)外投資者和鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行公司債券直接融資等。

(三)抑制商業(yè)銀行住房信貸和流動(dòng)性過(guò)剩

美國(guó)次債危機(jī)爆發(fā)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和美國(guó)相似,流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)價(jià)格攀升、銀行信貸規(guī)模迅速膨脹,如果不加于管理,銀行不良貸款必然增加,金融體系將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。短期內(nèi),可以通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國(guó)債等調(diào)控措施控制流動(dòng)性過(guò)剩,同時(shí)采取縮小存貸款利差和窗口指導(dǎo)等方式抑制商業(yè)銀行貸款沖動(dòng)。中長(zhǎng)期來(lái)看,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)銀行機(jī)制改革,鼓勵(lì)中間業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)來(lái)源多元化,防止信貸領(lǐng)域的惡性競(jìng)爭(zhēng),建立保證銀行體系穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制。

(四)銀行根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)調(diào)整抵押品價(jià)值

當(dāng)房?jī)r(jià)走高時(shí),抵押品維持現(xiàn)有抵押利率,在這種情況下銀行不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題;反之當(dāng)房?jī)r(jià)下跌,用于抵押的房地產(chǎn)價(jià)格被高估,其價(jià)值不再充足,就存在潛在的減值風(fēng)險(xiǎn),銀行于是面臨客戶違約風(fēng)險(xiǎn)。因此,銀行應(yīng)該監(jiān)測(cè)并且調(diào)整抵押品價(jià)值,以便采取措施應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)成立平準(zhǔn)基金,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)是影響抵押貸款發(fā)放的重要因素,房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)極大影響抵押貸款的價(jià)值,穩(wěn)定的房?jī)r(jià)是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。因此需要一步到位擠出虛高的房?jī)r(jià)水分,大幅度降低銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家應(yīng)該設(shè)立住房平準(zhǔn)基金,平抑房地產(chǎn)價(jià)格,使房地產(chǎn)價(jià)格維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定水平。而國(guó)家住房平準(zhǔn)基金的資金來(lái)源,可以通過(guò)發(fā)行國(guó)債、財(cái)政撥款、直接募集等方式解決。其中最現(xiàn)實(shí)的來(lái)源是住房公積金,政府可以考慮授權(quán)住房公積金管理部門(mén)使用住房公積金直接入市購(gòu)房。

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(作者單位:中國(guó)人民銀行武漢分行)