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“退房潮”愈演愈烈,后悔之聲不絕于耳。在這樣的背景下,“后悔權(quán)”剛一提出,立刻成為世人關(guān)注的焦點(diǎn)。

6月9日,中國人民大學(xué)商法研究所所長、中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、中國法學(xué)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會副會長兼秘書長劉俊海教授公開表示,買房可望獲得后悔權(quán)。

后悔權(quán)再次讓樓市沸騰

如果從規(guī)范的法律術(shù)語上講,后悔權(quán)的表述并不準(zhǔn)確,國際上,這叫消費(fèi)者冷靜期制度,早已有成熟的先例。

10年前,萬科旗下的萬佳百貨,在國內(nèi)第一個喊出服務(wù)承諾:“購物3天不滿意,可以無條件退貨”。事隔不久,修改為有條件退貨。但沒過幾年,萬佳百貨被華潤收購,有條件退貨從此消失。

引入后悔權(quán)制度,本是消費(fèi)市場誠信與成熟的表現(xiàn),但一沾著樓市,是好是壞就不容易辨別了。目前,消費(fèi)者因為信息不透明而在買房中遭受欺詐的情況屢見不鮮。最近準(zhǔn)備買房的陳女士就這樣表示:“非常贊同實行該權(quán)力。一旦我們消費(fèi)者購買的樓盤在簽訂合同后價格大幅下跌,中間的損失誰來承擔(dān)?再說,現(xiàn)在部分商品都可以在一定時間內(nèi)無條件退回給商家,商品房作為消費(fèi)品為什么就不可以?”

她的觀點(diǎn)能代表多數(shù)購房消費(fèi)者的心理。據(jù)了解,消費(fèi)者后悔權(quán)是消費(fèi)者知情權(quán)、選擇權(quán)的延伸,通常是指消費(fèi)者在購買商品后的一定時間內(nèi),可不需要說明任何理由,把商品無條件地退回給經(jīng)營者,而不承擔(dān)任何費(fèi)用。

劉俊海亦表示,消費(fèi)者一般都會深思熟慮。但是由于信息不對稱,尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商通過誘惑甚至蠱惑的營銷策略,同樣也會導(dǎo)致大量消費(fèi)者在不冷靜的情況下實施了買房的行為。因此,這就需要在法律層面上給予消費(fèi)者保護(hù)。要建立冷靜期制度,也就是后悔權(quán)制度。原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無條件退貨,增強(qiáng)公權(quán)力的行為保護(hù)。同時,這也有利于促進(jìn)開發(fā)商改變理念,讓其在質(zhì)量、定價等方面下功夫,從而實現(xiàn)消費(fèi)者和開發(fā)商雙贏的局面。

“后悔藥”有點(diǎn)“難吃”

一石激起千層浪,輿論認(rèn)為,“后悔權(quán)”假如運(yùn)用不當(dāng),或?qū)⒁l(fā)又一輪樓市虛假之風(fēng)。

如果沒有嚴(yán)格的監(jiān)管,買房后悔制度也將讓一些開發(fā)商有機(jī)可乘。房子可以隨意購買、退貨,無疑會讓開發(fā)商更加容易假按揭。本來就慣于靠“左手賣出,右手買進(jìn)”來制造樓市虛假繁榮的房產(chǎn)商,可能以消費(fèi)者后悔權(quán)為借口,制造更多的樓市虛假繁榮,釋放更多的虛假信息,進(jìn)一步加劇與消費(fèi)者之間在信息了解上的不對等,給虛高的房價再添一把火。

從實際操作層面來看,執(zhí)行起來的難度也非常大。買房后悔制度要是像買衣服或買家電那樣規(guī)定三天還是七天之內(nèi)無條件退貨,因為期限不長意義也就不大了,但多長才是一個合適的時間節(jié)點(diǎn)呢?因為不同的樓盤會有各自的推廣銷售計劃,所以這也是一個難以把握的問題。

其實目前樓盤銷售也有自己的“退房機(jī)制”,一般如果房屋質(zhì)量有問題或者開發(fā)商有欺詐行為時,消費(fèi)者都可以要求退房,但這需要一系列的手續(xù)及合同協(xié)議,繁瑣復(fù)雜的程序讓退房比退衣服麻煩多了。

據(jù)了解,以往如果買賣雙方不能達(dá)成一致,那么根據(jù)目前的房產(chǎn)買賣合同,只有在房屋質(zhì)量問題影響到正常居住以及交房屋超過法定期限等情況下,法律上才會支持退房。而即將修改的新消法將會考慮建立“后悔權(quán)制度”,原則上消費(fèi)者購買商品在合理期限內(nèi)可以無條件退貨,其中購房同樣適用。

有報道稱,一旦有了“購房后悔權(quán)”,購房者可以隨意退房,對于購房者來說,不管是市場投資還是置業(yè)安家都將是“零風(fēng)險”,這將可能助長和推動樓市新的投資潮和投機(jī)潮,房價也將隨著被變相拉高。一旦一批購房者投資或投機(jī)出現(xiàn)失誤就會形成退房潮,那風(fēng)險無疑將轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上,正常的市場秩序?qū)淮騺y。

不少專業(yè)人士分析認(rèn)為,這種“后悔權(quán)”適用在房地產(chǎn)市場上,第一觀感是基本不靠譜———聽起來很美,看上去不錯,但吃起來也許會嗑牙。

購房后悔權(quán)正反辯論

著名房地產(chǎn)律師秦兵對購房后悔權(quán)表示支持。他認(rèn)為,這個制度很好,有利于保護(hù)作為弱勢群體的消費(fèi)者的合法權(quán)益。

著名評論人郭松民:“后悔權(quán)”對消費(fèi)者而言可謂一個遲來的好消息,因為消費(fèi)者享有后悔權(quán),是一個貨真價實的“國際慣例”。在有的國家,這個權(quán)力幾乎是無限的,無論買什么商品,都享有后悔權(quán)。消費(fèi)者應(yīng)該擁有此權(quán)力的原因在于,買賣雙方所掌握的信息不對稱。有很多信息,賣家掌握但買家不掌握。設(shè)立后悔權(quán)的實質(zhì),正是為了打破這種信息不對稱,因為只有比較全面地了解商品的品質(zhì),消費(fèi)者才能決定是否退貨。后悔權(quán)是消費(fèi)者知情權(quán)、選擇權(quán)的一種延伸,它有利于維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利,也無損商家的合理權(quán)利。

北京市律師協(xié)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會主任邱寶昌律師表示,后悔權(quán)其實是消費(fèi)者知情權(quán)和選擇權(quán)的延伸,但又獨(dú)立于知情權(quán)和選擇權(quán)。在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)領(lǐng)域?qū)贤杂杉耙馑甲灾卧瓌t進(jìn)行一定的限制,是為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益,更好地保障社會公眾利益。

不過,這些建議遭到了中國社科院研究員易憲容的強(qiáng)烈反對。

作為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的焦點(diǎn)人物,他表示:“后悔權(quán)不重要也不需要。解決房地產(chǎn)問題首先應(yīng)該解決住房預(yù)售制度。”“后悔權(quán)”說到底是一種對消費(fèi)者基本權(quán)益的再次確認(rèn)。而確認(rèn)這樣的權(quán)益是很荒唐的,如果缺乏維護(hù)公平與正義的基本精神,也是不會有什么效果的。就房地產(chǎn)而言,行業(yè)性的普遍欺詐行為得不到遏制,散布虛假信息無人查處,而讓購房者上當(dāng)受騙后再來后悔,這樣的法律還有什么公平可言?這樣的后悔權(quán),又怎么能夠得到消費(fèi)者的認(rèn)同?

消費(fèi)者需要的是如何辨識可能存在的風(fēng)險,而不是輕易的一顆后悔藥就把自己的責(zé)任推得一干二凈,如果這樣,整個商業(yè)的基礎(chǔ)都將坍塌,保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的目的更將是“無源之水無本之木”。中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰疑惑的是,假如給消費(fèi)者一個冷靜期,是不是可以允許開發(fā)商一房多賣呢?這需要相關(guān)配套政策。由于消費(fèi)者隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,經(jīng)驗同樣大大增強(qiáng),所以買房后悔權(quán)出臺的必要性不大,估計也不會出臺。

許多人認(rèn)為這樣的制度其實是保護(hù)消費(fèi)者毀約的權(quán)利,如此和尊重契約精神的市場原則不符。其實在國外,無理由退貨已經(jīng)涵蓋大多數(shù)商品交易,遠(yuǎn)比消協(xié)目前假定的三種情景范圍要大,但這的確需要一定的社會道德基礎(chǔ)為前提。如果消費(fèi)者都把這個制度當(dāng)作免費(fèi)使用商品的空子來鉆,最終這樣的制度一定無法維系。