吳冬菊

摘要:影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的因素很多，總體來說可以分成三大類那就是收入、成本、稅費(fèi)。這里我們從定價(jià)對(duì)成本、稅費(fèi)的影響來分析一下定價(jià)對(duì)利潤的影響。銷售的定價(jià)是收入的決定因素，同時(shí)對(duì)稅費(fèi)起到?jīng)Q定性的影響，因此只有把控好銷售的定價(jià)，才能把控好房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 定價(jià) 利潤 資金占用 土地增值稅

由于房地產(chǎn)企業(yè)還要繳納土地增值稅，高售價(jià)可能將導(dǎo)致高增值額從而導(dǎo)致高稅賦，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)不但要根據(jù)市場環(huán)境，而且還要考慮稅賦，運(yùn)用稅收籌劃的原理，正確處理房地產(chǎn)銷售活動(dòng)中的定價(jià)以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

一、 定價(jià)影響資金占用成本

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且資金占用量大。通過定價(jià)來應(yīng)對(duì)競爭或防止競爭，擴(kuò)大市場占有率這是市場競爭的目標(biāo)，但定價(jià)太高資金占用周期太長必然增加成本，如向銀行貸款需要付利息，占用企業(yè)資金也有資金的時(shí)間價(jià)值測算評(píng)估問題，所以定價(jià)需要在評(píng)估回籠期限測算資金占用成本的基礎(chǔ)上運(yùn)用成本導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的方法合理定價(jià)，在高收入與回籠期間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，力求在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大銷售額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。

二、定價(jià)影響稅賦

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。從降低房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，加大扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)方面入手，都能降低增值額從而達(dá)到節(jié)稅的目的。下面我們通過土地增值稅的幾個(gè)可控因素與收入的關(guān)系來分析一下土地增值稅對(duì)收入定價(jià)的影響。

1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定:“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。”這樣就有可能出現(xiàn)因增值額稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)大幅度增加，導(dǎo)致雖然收入高但是利潤卻降低的情況。因些當(dāng)我們面對(duì)在20%左右增值額的收入確定時(shí)一定要事先做好籌劃，找到平衡點(diǎn)，這樣才能避免無謂的多納稅。下面是這個(gè)平衡點(diǎn)的計(jì)算方法:

假定某房地產(chǎn)公司有一批待售的商品房，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100，商品房的售價(jià)為X，其適用的稅率為營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費(fèi)附加為3%，則相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%x(1十7%十3%)X=5.5X，其全部允許扣除的項(xiàng)目金額為100十5.5X。那么，該公司享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)為X=1.2x(100十5.5%X)，解方程X=128.48。允許扣除的項(xiàng)目金額為l00十128.48x 5.5%=107.07。

2、增值額略高于20%的收入定價(jià)方式

當(dāng)增值率略高于20%時(shí)，此時(shí)土地增值稅應(yīng)適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為(128.48+Y)，相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5%Y.這時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=(100+5.5%×128.48)+5.5%Y，增值額=(128.48+Y)-(100+5.5%×128.48+5.5%Y)=94.5%Y+21.41，所以應(yīng)納土地增值稅:30%×(94.5%Y+21.41)。若企業(yè)欲使提價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，即必須使Y>30%×(94.5%Y+21.41)。則得出Y>8.96。這就是說，如果想通過提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44(128.48+8.96)。

3.各增值額臨界點(diǎn)及各臨界點(diǎn)時(shí)收入定價(jià)對(duì)利潤的影響

當(dāng)增值率臨界于50%時(shí)，此時(shí)土地增值稅臨界于適用“增值率在50%以下，稅率為30%”或“增值率在50%至100%，稅率為40%”的規(guī)定。因此我們需要確定一個(gè)臨界值，商品房的售價(jià)為X，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目金額仍為100，其全部允許扣除的項(xiàng)目金額為100十5.5X。那么，該公司最高售價(jià)為X=1.5x (100十5.5%X)，解方程X=163.48。超過163.48這個(gè)臨界值意味著每一元的收入要負(fù)擔(dān)的土地增值稅賦為0.4元同時(shí)還要承擔(dān)0.15元的所得稅費(fèi)用(0.6*25%)實(shí)際的利潤只有0.45元，而增值額在20%-50%時(shí)每一元的收入的利潤為1-0.3-0.7*25%=0.525元。

當(dāng)增值率臨界于100%時(shí)，此時(shí)土地增值稅臨界于適用 “增值率在50%至100%，稅率為40%”或“增值率在100%至200%，稅率為50%”的規(guī)定。因此臨界值為X=2 x (100十5.5%X)，解方程X=224.72。超過224.72這個(gè)臨界值意味著每一元的收入要負(fù)擔(dān)的土地增值稅賦為0.5元同時(shí)還要承擔(dān)0.125元的所得稅費(fèi)用(0.5*25%)實(shí)際的利潤只有0.375元。

在各臨界點(diǎn)時(shí)除了要考慮以上稅賦影響利潤的因素外還要考慮回籠資金的速度所形成的資金占用成本對(duì)利潤的影響，選擇最合適的方案，才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

4.同時(shí)擁有普通住宅和非普通住宅的項(xiàng)目把控增值額定價(jià)方式的要點(diǎn)

如果一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)有普通住宅和非普通住宅的話要注意調(diào)控普通住宅的增值率別為負(fù)值，在扣除額總量不變的情況下普通住宅的增值額為負(fù)的話實(shí)際上是浪費(fèi)了扣除額，從而異致我們非普通住宅部份的可攤的扣除額減少，進(jìn)而導(dǎo)致增值額提高了。我們可以從調(diào)控銷售定價(jià)及銷售策略方面進(jìn)行重新分配，來把控增值率，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

綜上所述，我們只有根據(jù)市場環(huán)境，結(jié)合考慮資金占用成本及稅賦的變動(dòng)影響，準(zhǔn)確的定價(jià)才能做到企業(yè)利潤的最大化。

參考文獻(xiàn):

[1] 危索玉 土地增值稅稅務(wù)籌劃[J] 西安財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)，2004，(1)

[2] 張美中 合理定價(jià)低價(jià)房產(chǎn)規(guī)避土地增值稅籌劃策略 財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) ，2007