阮娟萍

摘要：房地產(chǎn)估價在獲取收益的同時，也承擔(dān)著風(fēng)險，如被動風(fēng)險和主動風(fēng)險，內(nèi)部風(fēng)險源和外部風(fēng)險源。必須通過建立內(nèi)部質(zhì)量管理體系和評審制度規(guī)避,減少或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，通過強(qiáng)化風(fēng)險意識，樹立信譽(yù)，保證質(zhì)量，應(yīng)對激烈競爭。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；風(fēng)險；對策

1 前言

目前，多數(shù)估價機(jī)構(gòu)最主要的業(yè)務(wù)之一就是銀行的抵押貸款和按揭貸款的抵押物價格評估。此類業(yè)務(wù)的風(fēng)險具有一定的滯后性，當(dāng)房地產(chǎn)市場及信貸市場比較活躍時，人們很可能會忽略其風(fēng)險的存在。應(yīng)當(dāng)看到，隨著房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)，銀行信貸擴(kuò)張下的風(fēng)險將會逐步“抬頭”，而這些風(fēng)險中的一部分最終將會轉(zhuǎn)嫁到估價機(jī)構(gòu)和估價人員身上。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價師必須從現(xiàn)在開始充分認(rèn)識并重視估價中可能存在的風(fēng)險，并采取相應(yīng)的對策以規(guī)避風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)估價風(fēng)險的概述：

由于在房地產(chǎn)估價的過程中存在的不可預(yù)見因素較多，導(dǎo)致估價師將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性，使得估價結(jié)果與房地產(chǎn)的真實價值發(fā)生偏等，即產(chǎn)生房地產(chǎn)估價風(fēng)險。偏差越大，則風(fēng)險就越大。

一般來說，估價結(jié)果與房地產(chǎn)的真實價值之間的偏差會使得房地產(chǎn)價格產(chǎn)生“高估”或“低估”，這種偏差可由兩類參數(shù)來描述，一是發(fā)生偏離的可能性即事件發(fā)生的概率；二是發(fā)生偏離的方向和大小即后果。以上定義用函數(shù)表達(dá)式表示如下：

R=（ p，c)式中 ——風(fēng)險；p——風(fēng)險損失發(fā)生的可能性即概率；c——風(fēng)險損失的嚴(yán)重程度；

3 估價過程中存在的風(fēng)險種類

3.1 被動風(fēng)險與主動風(fēng)險

按照估價師對風(fēng)險的意識程度，估價過程中產(chǎn)生的風(fēng)險可分為被動風(fēng)險和主動風(fēng)險。

被動風(fēng)險是估價師無意識行為所產(chǎn)生的風(fēng)險，如由于信息掌握不充分或技術(shù)業(yè)務(wù)知識不夠扎實等原因引起的風(fēng)險，是估價師在不自知的情況下被動接受的風(fēng)險。而主動風(fēng)險則是有意識的行為所引起的風(fēng)險，如估價師為了搶業(yè)務(wù)而過分承諾委托方一些不易實現(xiàn)的諾言，或是因為某些特殊原因而進(jìn)行高估(如抵押貸款抵押物價值評估)、低估(課稅依據(jù)評估)等人為因素引起的風(fēng)險。主動風(fēng)險是估價師在明確知道自己的行為將會帶來一定風(fēng)險的情況下，主動接受的風(fēng)險。

3.2 內(nèi)部風(fēng)險源和外部風(fēng)險源

按發(fā)生風(fēng)險的風(fēng)險源劃分，估價風(fēng)險主要有兩個方面：一是內(nèi)部風(fēng)險源，如估價師本身由于技術(shù)水平不高、信息不全面或評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部監(jiān)督管理存在機(jī)制性缺陷和人為因素等造成的風(fēng)險；二是外部風(fēng)險源，如政策法規(guī)風(fēng)險，委托方提供資料不實等原因造成的風(fēng)險。

如果風(fēng)險源在內(nèi)部，而估價師對風(fēng)險因素又把握不正確的話，這種風(fēng)險的產(chǎn)生將會給估價機(jī)構(gòu)和估價師個人帶來嚴(yán)重的聲譽(yù)損害和經(jīng)濟(jì)損失。內(nèi)部風(fēng)險源主要來自兩個方面，即技術(shù)風(fēng)險和信息風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險是指估價師由于估價技術(shù)上的問題而使估價結(jié)果較大地偏離正常市場價值所產(chǎn)生的風(fēng)險，主要有技術(shù)掌握不夠全面或是技術(shù)運用失當(dāng)兩種情況。技術(shù)掌握不夠全面可能是由于估價師知識結(jié)構(gòu)存在問題，或者缺乏實際工作經(jīng)驗而造成的；技術(shù)運用失當(dāng)主要是指估價師在選擇技術(shù)路線時分析失當(dāng)，選取的參數(shù)不合理，對估價對象的功能界定欠妥善，結(jié)果造成評估價格偏差。

一般而言，技術(shù)掌握不夠全面所引起的風(fēng)險，屬被動風(fēng)險，它是由于疏忽或是其他非主觀因素造成的失誤，如對建造成本均勻投入的折現(xiàn)期計算失誤等而產(chǎn)生的。技術(shù)運用失當(dāng)所產(chǎn)生的風(fēng)險則可能是主動風(fēng)險，也可能是被動風(fēng)險，實際操作中更常見的是主動風(fēng)險，是估價師主觀行為所造成的。例如，委托方以某賓館作為抵押物向銀行申請抵押貸款，當(dāng)委托方需要貸款額度較高時，會要求估價師高估抵押物價值。僅計算賓館房地產(chǎn)本身的收益無法達(dá)到委托方要求的評估額，估價師迫不得已在計算賓館收益時，可能會將空調(diào)、家具等其他資產(chǎn)帶來的收益也計算在內(nèi)，從而產(chǎn)生潛在風(fēng)險。這就屬于技術(shù)運用失當(dāng)造成的風(fēng)險。由于因信息掌握不全面而引起的風(fēng)險，主要是由于估價師或?qū)τ嘘P(guān)估價信息掌握不準(zhǔn)確，或信息資料有缺失，或搜集的信息不完整，甚至受錯誤信息誤導(dǎo)等而引起的風(fēng)險，這類風(fēng)險一般屬于被動風(fēng)險。如果估價師或估價機(jī)構(gòu)在收集市場上的實際交易案例時對可比實例自身狀況(如裝修標(biāo)準(zhǔn)、成新狀況、實物損壞情況等)、實際交易情況(如是否急買急賣?是否親友之間交易?是否受買賣雙方信息不對稱的影響等)了解不夠，或價格指數(shù)體系不完整等等，所有這些最終都會通過評估結(jié)果而導(dǎo)致估價風(fēng)險。

外部風(fēng)險源主要來自兩個方面，即政策法規(guī)失實和委托方所提供資料失實。政策法規(guī)風(fēng)險主要是由于估價未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關(guān)政策法規(guī)或運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風(fēng)險。當(dāng)然，這種風(fēng)險也可能是由于政策法規(guī)發(fā)生變化而估價機(jī)構(gòu)和估價師未能及時熟悉掌握所造成的。目前我國正處于經(jīng)濟(jì)體制變革時期，有關(guān)政策規(guī)定變動頻率比較大，而且各地方也會根據(jù)本地的特殊情況出臺相應(yīng)的規(guī)定。如果不能保持信息渠道通暢，隨時掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，就會造成政策法規(guī)風(fēng)險。委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準(zhǔn)確性，也會給估價師和估價機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應(yīng)首先要求委托方提供相應(yīng)的資料，仔細(xì)核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風(fēng)險。數(shù)月前，四川省三位估價師由于未對委托方提供資料的真實性進(jìn)行必要的核實，在委托方?jīng)]有合法產(chǎn)權(quán)的情況下，為之出具了評估報告書，而使得數(shù)家金融單位被騙貸1．66億元。涉案估價師不僅把自己推到了犯罪邊緣，而且造成巨大的金融損失，也令整個估價業(yè)信用度受到嚴(yán)重影響。

4 房地產(chǎn)估價操作中規(guī)避風(fēng)險的對策

首先，通過舉辦繼續(xù)教育培訓(xùn)，提高估價師的業(yè)務(wù)水平。作為一名合格的估價師，參加繼續(xù)教育培訓(xùn)是注冊執(zhí)業(yè)后從業(yè)的最基本要求。估價師不應(yīng)當(dāng)只是被動地接受繼續(xù)教育，應(yīng)該把業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)作為自己的自覺行動，補(bǔ)充自己在相關(guān)知識上的不足，注意總結(jié)積累估價操作經(jīng)驗，研究相關(guān)的業(yè)務(wù)技能，不斷提高自身作業(yè)技術(shù)水平。其次，房地產(chǎn)估價事務(wù)所或估價中心的負(fù)責(zé)人應(yīng)經(jīng)常性地組織機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員學(xué)習(xí)或討論。通過這種方法，鼓勵大家發(fā)現(xiàn)問題，激發(fā)估價師的研究熱情。房地產(chǎn)估價是科學(xué)、經(jīng)驗和藝術(shù)三者的結(jié)合，在估價過程中不確定的因素較多，靈活性較大，估價理論與方法也需要不斷探索和完善。經(jīng)常性地組織學(xué)習(xí)或討論往往能產(chǎn)生一些新的觀點或思路，進(jìn)而提高估價師的理論水平和工作水平。第三，建立信息數(shù)據(jù)庫，安排專人負(fù)責(zé)信息收集。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該建立起屬于自己的信息數(shù)據(jù)庫，便于估價師進(jìn)行資料的儲存和調(diào)取，尤其是當(dāng)估價時點為過去或估價時點為將來時，數(shù)據(jù)庫將會極大地降低估價師的工作量，以提高工作效率。估價機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)通過其他渠道獲取信息，建立專人收集信息的制度，以更全面、準(zhǔn)確地掌握信息，這樣，也可以相應(yīng)地降低成本。第四，建立內(nèi)部質(zhì)量管理體系和評審制度。估價結(jié)果報告是估價機(jī)構(gòu)報告質(zhì)量的外在體現(xiàn)，錄入錯誤或裝訂不美觀都會影響客戶的判斷。估價技術(shù)報告是報告質(zhì)量的內(nèi)在體現(xiàn)，技術(shù)路線是否合理、參數(shù)選用是否恰當(dāng)?shù)鹊榷紝⒂绊憟蟾娴膬?nèi)在質(zhì)量。為此，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部質(zhì)量管理體系和評審制度，通過一定的流程來減少估價報告中可能出現(xiàn)的失誤。第五，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源獲取最新信息，掌握政策動向。估價師由于精力及時間的限制，不可能對所有資料或信息都去現(xiàn)場了解，在信息網(wǎng)絡(luò)化時代，可以利用網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行查詢。例如，在進(jìn)行數(shù)據(jù)分析時可以利用網(wǎng)上權(quán)威部門發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計資料，或在各政府機(jī)構(gòu)網(wǎng)站查詢最新法規(guī)與政策。第六，主動采取風(fēng)險回避策略。當(dāng)委托方的要求過高，估價師在進(jìn)行風(fēng)險分析后，確定風(fēng)險過大無法滿足其要求時，估價機(jī)構(gòu)可采取風(fēng)險回避的策略，避免未來的潛在損失。這樣做雖然會損失短期利益，但從整個中介行業(yè)的發(fā)展趨勢分析，最終會贏得社會的信任和支持。第七，實施風(fēng)險轉(zhuǎn)移。對估價師的風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要是指通過向保險公司購買“職業(yè)責(zé)任險”進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，即通過保險的方式將估價師在從業(yè)中因疏忽或過失而給他人造成的經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁給保險公司。目前，國內(nèi)的估價師職業(yè)責(zé)任險正在探討之中，但應(yīng)該指出的是，風(fēng)險轉(zhuǎn)移只能是對估價師在從業(yè)過程中由于失誤而必須進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)賠償?shù)囊环N轉(zhuǎn)移手段，并不能免除其聲譽(yù)的負(fù)面影響和必須擔(dān)負(fù)的責(zé)任。因此，估價師還是應(yīng)該著眼于努力提高自身的業(yè)務(wù)水平和風(fēng)險防范能力。

隨著估價行業(yè)管理制度、政策的逐步完善和銀行風(fēng)險防范意識的增強(qiáng)，估價機(jī)構(gòu)和估價師必須強(qiáng)化風(fēng)險意識，樹立信譽(yù)至上、質(zhì)量至上的觀念，只有這樣，才有可能在激烈的競爭中把握勝算。

參考文獻(xiàn)

[1]中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會．房地產(chǎn)估價理論與方法[M]．北京：中國物價出版社.2003 28-29.