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        抑制內(nèi)需 加劇通脹 通脹預(yù)期挑戰(zhàn)樓市安全

        2009-07-28 05:55:54趙紅軍
        臺(tái)商 2009年7期
        關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià)內(nèi)需樓市

        趙紅軍

        自金融海嘯以來(lái),無(wú)論出臺(tái)怎么樣的新政都無(wú)法挽回的大陸樓市,卻因?yàn)橐粋€(gè)「通脹預(yù)期」而絕處逢生。

        由此,關(guān)于樓市各地看漲聲不斷,虛擬繁榮再現(xiàn),既包藏陰謀,更深藏陷阱:擊鼓傳花式的價(jià)格游戲正在萌發(fā)。難道以新泡沫挽救舊泡沫是長(zhǎng)久之計(jì)嗎?難道樓市非要投機(jī)才能繁榮發(fā)展嗎?個(gè)中苗頭需要多方警醒!

        諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼教授2009年5月在交大演講時(shí),稱(chēng)房產(chǎn)泡沫是「邪惡泡沫」。其借助信貸門(mén)坎的降低和天量信貸資金傾注的庇護(hù),大陸樓市被指可能再次迎來(lái)上漲行情,并且上漲似乎已經(jīng)成為趨勢(shì)。

        但另一方面,深圳、北京等許多城市的房租卻在下跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:北京市2009年4月房屋租金與2008年同期相比大幅下滑了8.46%,城八區(qū)的房租則同比降低了347元人民幣/月?套,跌幅為12.84%。2009年5月,北京市租金均價(jià)比2008年同期下降了7.77%,這兩個(gè)月的房租環(huán)比也都在下降。與此同時(shí),房屋租賃交易量也在下降。2009年4月,北京的房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比3月下降了近8.03%,5月環(huán)比4月繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。

        與被操縱的房?jī)r(jià)相比,房租價(jià)格更能反映市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格和真實(shí)的供求關(guān)系。透過(guò)房?jī)r(jià)與房租的巨大差距,人們更容易發(fā)現(xiàn)泡沫的嚴(yán)重性。

        通脹預(yù)期成樓市上漲「邪惡」種子

        保羅?克魯格曼認(rèn)為,房?jī)r(jià)是否正常主要看房?jī)r(jià)和租賃的比例;如果這個(gè)比例超過(guò)歷史平均水平太遠(yuǎn)的話(huà),就意味著會(huì)出問(wèn)題。一個(gè)很有借鑒意義的例子是,在90年代末的時(shí)候,他開(kāi)始意識(shí)到會(huì)有經(jīng)濟(jì)危機(jī),是因?yàn)樗吹骄瓢梢郧胺诺氖求w育比賽,而現(xiàn)在放的是經(jīng)濟(jì)新聞,那次恰好是互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅。而如今,假如當(dāng)你看到電視劇里面也開(kāi)始講住宅、房?jī)r(jià)的事情,有很多人通過(guò)買(mǎi)房掙了很多錢(qián)時(shí),可能其中就有問(wèn)題了。

        問(wèn)題在于,帶著泡沫的房?jī)r(jià),上漲趨勢(shì)能否延續(xù)呢?由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患,將來(lái)如何收?qǐng)???dāng)民眾為泡沫承受了巨大的痛苦和代價(jià)時(shí),這一制約內(nèi)需發(fā)展的羈絆又將帶來(lái)怎樣的后果?

        著名房產(chǎn)評(píng)論家時(shí)寒冰說(shuō),世界發(fā)達(dá)國(guó)家都是聽(tīng)任房?jī)r(jià)下跌,自我擠壓泡沫,當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到與民眾購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接的時(shí)候,可視為泡沫擠壓到正常水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)在民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的支持下啟動(dòng)成交量,消化掉庫(kù)存,重新步入健康發(fā)展軌道。

        而在大陸,由于各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深,一些地方政府通過(guò)財(cái)政購(gòu)房、減免稅費(fèi)、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式,有的甚至是違法、違規(guī)的方式,力托房?jī)r(jià),意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房。在權(quán)力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻,天量信貸資金的投放,改變了原有的平衡,讓房?jī)r(jià)止跌回升。

        大陸的房?jī)r(jià)或許會(huì)成為這次次貸危機(jī)中,唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而,因?yàn)檫@個(gè)特例,也埋下了無(wú)窮的隱患。

        樓市泡沫將制約內(nèi)需加劇通脹

        有專(zhuān)家指出,改革開(kāi)放以來(lái),困擾大陸的最大問(wèn)題是內(nèi)需不足。其關(guān)鍵原因有三點(diǎn):一是大陸的國(guó)民收入分配機(jī)制,當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后,仍在大幅度向政府傾斜,而未像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣,向居民和企業(yè)傾斜;二是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口,基本都由民眾自己解決,侵蝕了民眾的購(gòu)買(mǎi)力;第三就是高房?jī)r(jià)因素。高房?jī)r(jià)對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)力的蠶食作用是極其明顯的。有學(xué)者調(diào)查指出「在許多城市,購(gòu)買(mǎi)一套房,相當(dāng)于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買(mǎi)房者,在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),背負(fù)著沉重的還貸壓力,高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力。當(dāng)開(kāi)發(fā)商等少數(shù)既得利益集團(tuán)瘋狂攫取巨額財(cái)富的時(shí)候,犧牲掉的是民生和推動(dòng)大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——內(nèi)需的啟動(dòng)。」

        更有學(xué)者指出,樓市泡沫不但制約內(nèi)需,更會(huì)加劇通貨膨脹。比如經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復(fù)歸原理,在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下,房?jī)r(jià)與生產(chǎn)數(shù)據(jù)之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸,即在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)價(jià)格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)與糧價(jià)之間、房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸,最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼,與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有著直接的聯(lián)系。

        高房?jī)r(jià)中包含的巨大泡沫,能夠維持嗎? 現(xiàn)在,唯一能夠支撐房?jī)r(jià)的因素,就是通貨膨脹預(yù)期,問(wèn)題是,在高房?jī)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下,僅僅依靠通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮,能夠走多遠(yuǎn)?

        通脹預(yù)期正在考驗(yàn)政府治理能力

        通脹預(yù)期或許正在促長(zhǎng)樓市「危機(jī)」,從前不久各地土地成交行情來(lái)看這正成為事實(shí)。2009年6月10日,經(jīng)過(guò)50次舉牌,廣州天河區(qū)珠江新城一地塊以15324元人民幣/平方米的樓面價(jià)出讓?zhuān)饲爸榻鲁亲罡邩敲鎯r(jià)為11912元人民幣/平方米。6月11日,上海土地市場(chǎng)「盛況」再現(xiàn),公開(kāi)招拍掛的7宗地塊受到開(kāi)發(fā)商瘋搶?zhuān)馁u(mài)款合計(jì)達(dá)23.58億元人民幣。

        此外,不僅北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性地塊交易火爆,武漢、寧波等二線(xiàn)城市也「地王」頻出,萬(wàn)科、金地、雅戈?duì)?、中洲寶城等開(kāi)發(fā)企業(yè)頻頻出手,布局土地市場(chǎng)。地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科近日發(fā)布的公告顯示,在過(guò)去的一個(gè)多月中,公司已斥資23億元人民幣拿地,近期在無(wú)錫、佛山、沈陽(yáng)、青島等二線(xiàn)城市接連獲取7宗地塊。

        而記者從剛拿到的杭州2009第二期《讀地手冊(cè)》上發(fā)現(xiàn),繼2009年第一期后再次納入了不少值得關(guān)注的寶地。在全國(guó)土地市場(chǎng)一派繁榮景象的大環(huán)境下,各方對(duì)杭州即將密集推出宅地的成交前景頗為看好,也隨之出現(xiàn)了地價(jià)、樓價(jià)將再次進(jìn)入上升通道的擔(dān)憂(yōu)。

        處于冷眼旁觀大陸樓市發(fā)展的臺(tái)商指出,熱情高未必就有高房?jī)r(jià);關(guān)鍵是要看政府在通脹預(yù)期下治理樓市的能力。就近5年各地政府樓市治理能力來(lái)看,如果2007年之前打分為50分,那么2007年到2009年5月份這段時(shí)間也只能是60分,若這次在通脹預(yù)期來(lái)臨時(shí),政府不能及時(shí)出手,兌現(xiàn)還房?jī)r(jià)于人民的承諾,則可能讓民眾失望。也有臺(tái)商指出,2006年之時(shí),政府并不是沒(méi)有看到樓市的問(wèn)題,也采取了相關(guān)的措施,但問(wèn)題是房企的炒作較之政府的手段更瘋狂。政府在一片叫好聲中,果斷出重手抑制樓市阻力很大,決心下得晚,直到美國(guó)樓市泡沫完全破滅大家才意識(shí)到這一點(diǎn),但也正是大陸已經(jīng)做了些許努力,后果遠(yuǎn)沒(méi)有美國(guó)嚴(yán)重。

        自2007年第四季度以來(lái),隨著金融海嘯的漸次沖擊,在世界樓市一片哀鴻之中,大陸最終采取了維穩(wěn)的中間路線(xiàn),導(dǎo)致樓市泡沫一直未能擠凈。然而隨著世界各國(guó)內(nèi)需拉動(dòng)資金需求量劇增,濫發(fā)鈔票將做為一個(gè)新的重要手段,這勢(shì)必引起人們對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂(yōu),并被樓市的炒作者所利用,人們?cè)诳只胖锌赡茉俅沃叵輼鞘邢葳濉?/p>

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