趙紅軍

自金融海嘯以來(lái)，無(wú)論出臺(tái)怎么樣的新政都無(wú)法挽回的大陸樓市，卻因?yàn)橐粋€(gè)「通脹預(yù)期」而絕處逢生。

由此，關(guān)于樓市各地看漲聲不斷，虛擬繁榮再現(xiàn)，既包藏陰謀，更深藏陷阱：擊鼓傳花式的價(jià)格游戲正在萌發(fā)。難道以新泡沫挽救舊泡沫是長(zhǎng)久之計(jì)嗎？難道樓市非要投機(jī)才能繁榮發(fā)展嗎？個(gè)中苗頭需要多方警醒！

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼教授2009年5月在交大演講時(shí)，稱(chēng)房產(chǎn)泡沫是「邪惡泡沫」。其借助信貸門(mén)坎的降低和天量信貸資金傾注的庇護(hù)，大陸樓市被指可能再次迎來(lái)上漲行情，并且上漲似乎已經(jīng)成為趨勢(shì)。

但另一方面，深圳、北京等許多城市的房租卻在下跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：北京市2009年4月房屋租金與2008年同期相比大幅下滑了8.46%，城八區(qū)的房租則同比降低了347元人民幣/月?套，跌幅為12.84%。2009年5月，北京市租金均價(jià)比2008年同期下降了7.77%，這兩個(gè)月的房租環(huán)比也都在下降。與此同時(shí)，房屋租賃交易量也在下降。2009年4月，北京的房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比3月下降了近8.03%，5月環(huán)比4月繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。

與被操縱的房?jī)r(jià)相比，房租價(jià)格更能反映市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格和真實(shí)的供求關(guān)系。透過(guò)房?jī)r(jià)與房租的巨大差距，人們更容易發(fā)現(xiàn)泡沫的嚴(yán)重性。

通脹預(yù)期成樓市上漲「邪惡」種子

保羅?克魯格曼認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否正常主要看房?jī)r(jià)和租賃的比例；如果這個(gè)比例超過(guò)歷史平均水平太遠(yuǎn)的話(huà)，就意味著會(huì)出問(wèn)題。一個(gè)很有借鑒意義的例子是，在90年代末的時(shí)候，他開(kāi)始意識(shí)到會(huì)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是因?yàn)樗吹骄瓢梢郧胺诺氖求w育比賽，而現(xiàn)在放的是經(jīng)濟(jì)新聞，那次恰好是互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅。而如今，假如當(dāng)你看到電視劇里面也開(kāi)始講住宅、房?jī)r(jià)的事情，有很多人通過(guò)買(mǎi)房掙了很多錢(qián)時(shí)，可能其中就有問(wèn)題了。

問(wèn)題在于，帶著泡沫的房?jī)r(jià)，上漲趨勢(shì)能否延續(xù)呢？由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患，將來(lái)如何收?qǐng)?？?dāng)民眾為泡沫承受了巨大的痛苦和代價(jià)時(shí)，這一制約內(nèi)需發(fā)展的羈絆又將帶來(lái)怎樣的后果？

著名房產(chǎn)評(píng)論家時(shí)寒冰說(shuō)，世界發(fā)達(dá)國(guó)家都是聽(tīng)任房?jī)r(jià)下跌，自我擠壓泡沫，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到與民眾購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接的時(shí)候，可視為泡沫擠壓到正常水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)在民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的支持下啟動(dòng)成交量，消化掉庫(kù)存，重新步入健康發(fā)展軌道。

而在大陸，由于各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深，一些地方政府通過(guò)財(cái)政購(gòu)房、減免稅費(fèi)、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式，有的甚至是違法、違規(guī)的方式，力托房?jī)r(jià)，意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房。在權(quán)力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻，天量信貸資金的投放，改變了原有的平衡，讓房?jī)r(jià)止跌回升。

大陸的房?jī)r(jià)或許會(huì)成為這次次貸危機(jī)中，唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而，因?yàn)檫@個(gè)特例，也埋下了無(wú)窮的隱患。

樓市泡沫將制約內(nèi)需加劇通脹

有專(zhuān)家指出，改革開(kāi)放以來(lái)，困擾大陸的最大問(wèn)題是內(nèi)需不足。其關(guān)鍵原因有三點(diǎn)：一是大陸的國(guó)民收入分配機(jī)制，當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府傾斜，而未像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，向居民和企業(yè)傾斜；二是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民眾自己解決，侵蝕了民眾的購(gòu)買(mǎi)力；第三就是高房?jī)r(jià)因素。高房?jī)r(jià)對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)力的蠶食作用是極其明顯的。有學(xué)者調(diào)查指出「在許多城市，購(gòu)買(mǎi)一套房，相當(dāng)于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買(mǎi)房者，在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力。當(dāng)開(kāi)發(fā)商等少數(shù)既得利益集團(tuán)瘋狂攫取巨額財(cái)富的時(shí)候，犧牲掉的是民生和推動(dòng)大陸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——內(nèi)需的啟動(dòng)。」

更有學(xué)者指出，樓市泡沫不但制約內(nèi)需，更會(huì)加劇通貨膨脹。比如經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復(fù)歸原理，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下，房?jī)r(jià)與生產(chǎn)數(shù)據(jù)之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸，即在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)價(jià)格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)數(shù)據(jù)與糧價(jià)之間、房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸，最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼，與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有著直接的聯(lián)系。

高房?jī)r(jià)中包含的巨大泡沫，能夠維持嗎？ 現(xiàn)在，唯一能夠支撐房?jī)r(jià)的因素，就是通貨膨脹預(yù)期，問(wèn)題是，在高房?jī)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下，僅僅依靠通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮，能夠走多遠(yuǎn)？

通脹預(yù)期正在考驗(yàn)政府治理能力

通脹預(yù)期或許正在促長(zhǎng)樓市「危機(jī)」，從前不久各地土地成交行情來(lái)看這正成為事實(shí)。2009年6月10日，經(jīng)過(guò)50次舉牌，廣州天河區(qū)珠江新城一地塊以15324元人民幣/平方米的樓面價(jià)出讓?zhuān)饲爸榻鲁亲罡邩敲鎯r(jià)為11912元人民幣/平方米。6月11日，上海土地市場(chǎng)「盛況」再現(xiàn)，公開(kāi)招拍掛的7宗地塊受到開(kāi)發(fā)商瘋搶?zhuān)馁u(mài)款合計(jì)達(dá)23.58億元人民幣。

此外，不僅北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性地塊交易火爆，武漢、寧波等二線(xiàn)城市也「地王」頻出，萬(wàn)科、金地、雅戈?duì)?、中洲寶城等開(kāi)發(fā)企業(yè)頻頻出手，布局土地市場(chǎng)。地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科近日發(fā)布的公告顯示，在過(guò)去的一個(gè)多月中，公司已斥資23億元人民幣拿地，近期在無(wú)錫、佛山、沈陽(yáng)、青島等二線(xiàn)城市接連獲取7宗地塊。

而記者從剛拿到的杭州2009第二期《讀地手冊(cè)》上發(fā)現(xiàn)，繼2009年第一期后再次納入了不少值得關(guān)注的寶地。在全國(guó)土地市場(chǎng)一派繁榮景象的大環(huán)境下，各方對(duì)杭州即將密集推出宅地的成交前景頗為看好，也隨之出現(xiàn)了地價(jià)、樓價(jià)將再次進(jìn)入上升通道的擔(dān)憂(yōu)。

處于冷眼旁觀大陸樓市發(fā)展的臺(tái)商指出，熱情高未必就有高房?jī)r(jià)；關(guān)鍵是要看政府在通脹預(yù)期下治理樓市的能力。就近5年各地政府樓市治理能力來(lái)看，如果2007年之前打分為50分，那么2007年到2009年5月份這段時(shí)間也只能是60分，若這次在通脹預(yù)期來(lái)臨時(shí)，政府不能及時(shí)出手，兌現(xiàn)還房?jī)r(jià)于人民的承諾，則可能讓民眾失望。也有臺(tái)商指出，2006年之時(shí)，政府并不是沒(méi)有看到樓市的問(wèn)題，也采取了相關(guān)的措施，但問(wèn)題是房企的炒作較之政府的手段更瘋狂。政府在一片叫好聲中，果斷出重手抑制樓市阻力很大，決心下得晚，直到美國(guó)樓市泡沫完全破滅大家才意識(shí)到這一點(diǎn)，但也正是大陸已經(jīng)做了些許努力，后果遠(yuǎn)沒(méi)有美國(guó)嚴(yán)重。

自2007年第四季度以來(lái)，隨著金融海嘯的漸次沖擊，在世界樓市一片哀鴻之中，大陸最終采取了維穩(wěn)的中間路線(xiàn)，導(dǎo)致樓市泡沫一直未能擠凈。然而隨著世界各國(guó)內(nèi)需拉動(dòng)資金需求量劇增，濫發(fā)鈔票將做為一個(gè)新的重要手段，這勢(shì)必引起人們對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂(yōu)，并被樓市的炒作者所利用，人們?cè)诳只胖锌赡茉俅沃叵輼鞘邢葳濉?/p>