編者按：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要結(jié)合點(diǎn)，也是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需與改善民生的結(jié)合點(diǎn)。就目前而言，我國(guó)的主要風(fēng)險(xiǎn)不在房貸威脅金融安全，而在房市的大起大落。我國(guó)房市主要傾向于行政干預(yù)過(guò)度，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的調(diào)整問(wèn)題至今仍沾有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的遺風(fēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，解決房市冷清的關(guān)鍵不但不需要政府出手救市，而且還要減少不必要的行政干預(yù)。

如今，中國(guó)房市那種日新月異、交易火爆的態(tài)勢(shì)已經(jīng)不再，但是不應(yīng)以短期因素而轉(zhuǎn)移方向，依靠政府救市并不是應(yīng)急之舉，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)資源配置的市場(chǎng)體制和機(jī)制是關(guān)鍵。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞

為應(yīng)付金融海嘯，世界各發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體紛紛推出“救市”政策，國(guó)內(nèi)亦有強(qiáng)烈的救市呼聲:救股市、救房市……我國(guó)政府應(yīng)否對(duì)房地產(chǎn)救市？首先要對(duì)中美兩國(guó)不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本態(tài)勢(shì)和基本國(guó)情進(jìn)行比較。

中美兩國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)不同。美國(guó)次貸引發(fā)金融危機(jī)，直接原因似乎是金融監(jiān)督不力，但根本的病灶還在于次貸本身。窮人本沒(méi)有購(gòu)房能力，亦不應(yīng)有房貸資格，但美國(guó)卻要為窮人買(mǎi)房提供貸款，已經(jīng)埋下了禍根。由此美國(guó)政府既推卸了為窮人提供基本住房保障的責(zé)任，又可以利用美元世界貨幣的地位轉(zhuǎn)嫁次貸風(fēng)險(xiǎn)，由美國(guó)社會(huì)乃至世界為次貸埋單，從而拖累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，波及全球。在連續(xù)多年財(cái)政和進(jìn)出口大量赤字，寅吃卯糧的宏觀背景下，美國(guó)的次級(jí)住房貸款引發(fā)的金融危機(jī)是內(nèi)源性的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡則是在連續(xù)多年經(jīng)濟(jì)兩位數(shù)高速增長(zhǎng)、財(cái)政收入持續(xù)增加、外貿(mào)盈余大幅度增加的背景下發(fā)生的，是世界金融危機(jī)重創(chuàng)出口產(chǎn)業(yè)與國(guó)內(nèi)持續(xù)的防過(guò)熱、防通脹的宏觀調(diào)控發(fā)生共振，以及其他復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外因素共同影響的結(jié)果。我國(guó)住房抵押貸款是“優(yōu)”貸，主體是還本付息能力較高、信用較好的中高收入階層，以致提前還貸還要受到或明或暗的限制。我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貨幣存貸差達(dá)十幾萬(wàn)億元，年末房地產(chǎn)貸款余額僅占金融機(jī)構(gòu)總貸款余額的1／6，金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)而非來(lái)源于住房抵押貸款。

中美兩國(guó)發(fā)展階段不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾不同。美國(guó)人均GDP達(dá)4萬(wàn)美元，是高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，已進(jìn)入后工業(yè)化社會(huì)；城鎮(zhèn)居民數(shù)量大致穩(wěn)定，城鄉(xiāng)住房已達(dá)較高水平，住房建設(shè)主要是存量的改造與品質(zhì)的提升，房地產(chǎn)的住房問(wèn)題是開(kāi)拓新的市場(chǎng)需求。我國(guó)是人均GDP僅有3000美元的發(fā)展中國(guó)家，整體住房水平低，住房存量改造與提升和住房增量建設(shè)任務(wù)雙重艱巨。在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，增加住房的有效供給，滿足城鎮(zhèn)居民基本居住和改善性居住需要是我國(guó)房地產(chǎn)的主要矛盾。

中美兩國(guó)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境不同。美國(guó)是資本主義市場(chǎng)體制，崇尚市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，政府對(duì)市場(chǎng)的任何干預(yù)都要受到強(qiáng)大的社會(huì)力量的制衡。政府的任何救市方案都是透明的，要置于社會(huì)的監(jiān)督之下和經(jīng)過(guò)國(guó)會(huì)的審查批準(zhǔn)，或者被否決，或者做出重大調(diào)整。我國(guó)是從長(zhǎng)期的中央集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制脫胎出來(lái)，正在完善中的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的慣性，依然存在，政府干預(yù)市場(chǎng)自認(rèn)為職責(zé)所在義不容辭，而且干預(yù)市場(chǎng)的力量強(qiáng)大，輕車(chē)熟路，較少受到社會(huì)力量的制衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大基本要素土地和資金基本掌控在政府之手，而且可以通過(guò)行政手段影響房屋銷(xiāo)售價(jià)格、增減各種交易稅費(fèi)以及其它行政手段對(duì)市場(chǎng)供求施以強(qiáng)力干預(yù)。而我國(guó)民眾也對(duì)政府懷有高度的依賴(lài)感和信任，房?jī)r(jià)高了找政府，房?jī)r(jià)低了希望政府出手往往成為上流社會(huì)主流認(rèn)識(shí)。

中美兩國(guó)民眾的居住消費(fèi)觀念不同。中美兩國(guó)文化傳統(tǒng)、社會(huì)發(fā)展水平、制度體制以及自然資源稟賦不同，民眾的住房消費(fèi)觀念亦不相同。大約20年以前，有人曾將中美兩國(guó)老太太不同的住房消費(fèi)模式進(jìn)行對(duì)比，其實(shí)兩種模式是由所在國(guó)家的社會(huì)環(huán)境和社會(huì)消費(fèi)心理所決定的，沒(méi)有孰優(yōu)孰劣之分。美國(guó)自然資源豐富，民眾崇尚個(gè)性自由，可在國(guó)內(nèi)各地自主遷徙居住，人口流動(dòng)性高于我國(guó)，個(gè)人一生居住地的變化遠(yuǎn)較我國(guó)民眾為多，從而也限制了住房自有率水平的提高，美國(guó)民眾謀生相對(duì)容易，借債消費(fèi)成為常態(tài)，對(duì)后代的期望與遺贈(zèng)遠(yuǎn)不如我國(guó)民眾強(qiáng)烈。我國(guó)人口眾多，人均自然資源不豐，謀生不易，崇尚節(jié)儉生活，積累財(cái)富遺贈(zèng)子孫成為民眾普遍心態(tài)。改革開(kāi)放以來(lái)，吃飯、衣著已不再成為普通民眾生活之憂，居者有其屋上升為家庭生活穩(wěn)定的最大訴求。我國(guó)人口的自然流動(dòng)依然受到諸多因素限制，一個(gè)較大的住房自有率（若將危房和非成套住房剔除，我國(guó)實(shí)際住房自有率將大大低于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）正是這種社會(huì)心理反映，也是我國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)升級(jí)的主體。住房體制改革以來(lái)，住房成為家庭的主要財(cái)產(chǎn)，在社會(huì)投資渠道狹窄、金融創(chuàng)新條件不足的條件下，投資于住房成為先富裕起來(lái)的家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值的重要途徑。

綜上分析，不難得出。美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)貸款引發(fā)金融危機(jī)，并不等于我國(guó)房地產(chǎn)貸款也存在同樣的金融風(fēng)險(xiǎn)，更不能否定我國(guó)金融創(chuàng)新和改革金融監(jiān)管的迫切性和必要性。

我國(guó)房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)不在房市崩盤(pán)，威脅金融安全，而在于防止住房供給的大幅度下滑，加劇下一輪供不應(yīng)求的矛盾，造成房市的大起大落。

我國(guó)房地產(chǎn)的主要傾向不是市場(chǎng)化速度，而是不必要的行政干預(yù)仍然過(guò)度。美國(guó)政府的救市是彌補(bǔ)對(duì)市場(chǎng)干預(yù)不足，而我國(guó)既有政府的“救市”，也有對(duì)放低長(zhǎng)宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，主要方向應(yīng)是減少不必要的行政干預(yù)和過(guò)度的資源壟斷，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)資源配置的市場(chǎng)體制和機(jī)制。

刺激我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的政策措施既不應(yīng)是強(qiáng)制降低房?jī)r(jià)，也不是強(qiáng)制維持過(guò)高的房?jī)r(jià)，而是正確協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商挺價(jià)與購(gòu)買(mǎi)者降價(jià)預(yù)期的關(guān)系，平衡在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各方面利益分配關(guān)系，滿足包括基本住房和改善性住房在內(nèi)的不同層次的要求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康穩(wěn)定發(fā)展之路。