劉 民

摘要我國的房地產(chǎn)立法是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的起步、發(fā)展,為解決各種新情況、新矛盾而不斷發(fā)展完善的。而在新時期,我國的房地產(chǎn)立法方面仍然存在諸多問題亟待解決。本文對我國房地產(chǎn)立法中存在的問題進(jìn)行分析,并且提出相應(yīng)的完善對策。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)房地產(chǎn)立法法律

中圖分類號:D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-356-01

九十年代以來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起,房地產(chǎn)立法工作亦得到高度重視。政府制定了大量房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章等,這對健全我國的房地產(chǎn)法制、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康成長發(fā)揮了重要作用。但同房地產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展勢頭相比,房地產(chǎn)立法尚明顯滯后,有些法規(guī)、規(guī)章僅頒行數(shù)年已需更新和完善。

一、我國房地產(chǎn)立法存在的主要問題分析

(一)房地產(chǎn)立法規(guī)范對象主體仍需調(diào)整

在相當(dāng)長的一段時間里,我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動局限于公房的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)權(quán)和使用、修繕等領(lǐng)域,房地產(chǎn)政策和法規(guī)涉及面相對較為狹窄。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,其涉及的法律關(guān)系與過去相比要復(fù)雜得多豍。房地產(chǎn)立法必須向培育、發(fā)展、規(guī)范房地產(chǎn)市場拓展,形成基本符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、全面調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律體系,特別是針對商品房市場的各種法律體系,諸如針對土地出讓、土地租賃和房地產(chǎn)開發(fā)、評估、轉(zhuǎn)讓、租賃、登記、抵押、中介、物業(yè)管理等的立法。

(二)立法層次結(jié)構(gòu)不清,法律規(guī)范之間交叉重復(fù)

如《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系就非?；靵y。首先,從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系;其次,從內(nèi)容上看,二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐帶來了許多后患。由于對“房地產(chǎn)”的概念認(rèn)識不統(tǒng)一,對房地產(chǎn)的管理也非常分散。每個相關(guān)部門受部門權(quán)力職能和利益的影響,在承擔(dān)房地產(chǎn)法律法規(guī)的起草任務(wù)、設(shè)計具體條文時,不可避免地要考慮或追求本部門的利益得失;同時,每個機(jī)關(guān)在起草法律草案或制定法規(guī)、部門規(guī)章時,都強(qiáng)調(diào)法律的“完善”,而不考慮與相關(guān)法律的關(guān)系,結(jié)果造成大量的重復(fù)立法,損害了法律公正和立法效果。

(三)房地產(chǎn)立法中關(guān)于保護(hù)生態(tài)環(huán)境和資源可持續(xù)利用的內(nèi)容相對匿乏

以往我們較注重房地產(chǎn)業(yè)的近期發(fā)展、注重向自然索取,而忽視了生態(tài)環(huán)境、自然資料與經(jīng)濟(jì)、社會、人口的協(xié)調(diào)發(fā)展。由于房地產(chǎn)立法和原土地法等皆未對生態(tài)平衡問題作出規(guī)定,也沒注意同城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、森林法等相銜接,以致于從1991年以來我國已荒廢了幾十萬公頃的良田、林地,建設(shè)用地的增長速度超過了人口與經(jīng)濟(jì)的增長速度;一些城市開發(fā)區(qū)內(nèi)高樓密布、崛起一片片水泥森林,而應(yīng)成比例的綠化、水面卻無安身之外,城市熱島效應(yīng)日趨嚴(yán)重;等等,類似例子舉不勝舉。這種只圖眼前與局部效益的做法必將遺患后代、妨害自然資源的可持續(xù)利用,從而影響社會整體的可持續(xù)發(fā)展。長江流域發(fā)生百年未遇的特大洪災(zāi)乃是大自然對人類的報復(fù)。

二、我國房地產(chǎn)立法的完善對策

(一)加快修改調(diào)整,健全房地產(chǎn)立法體系

第一,房地產(chǎn)法律體系中,針對反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般要求的高層次立法方面的空白,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步調(diào)整。諸如:調(diào)整住房改善及其發(fā)展等關(guān)系的《住宅法》,調(diào)整各種財產(chǎn)所有、使用與共有等物權(quán)關(guān)系的《物權(quán)法》,這一系列房地產(chǎn)基本法至今尚未露臉,直接影響了房地產(chǎn)立法框架的構(gòu)建。對此有關(guān)方面應(yīng)抓緊起草。第二,要重視房地產(chǎn)立法與其他法律的協(xié)調(diào),如作為根本大法的憲法、基本法的民法,其中的一般原則是房地產(chǎn)立法的依據(jù)。房地產(chǎn)法又受到城市規(guī)劃法、建筑法、環(huán)保法、合同法、公司法和稅法諸法律規(guī)范的制約,而且這許多法律之間還有一個上下左右彼此配套、銜接,互為依存、互相制摯的問題。第三,應(yīng)大力加強(qiáng)對房地產(chǎn)法的修正、刪補(bǔ)和編篡工作。建議組建職業(yè)專家隊伍,通過定期的法規(guī)修訂方式來不斷剔除法律體系中彼此矛盾或不合時宜之處,增設(shè)社會發(fā)展所需的條文,更好地促進(jìn)房地產(chǎn)法制建設(shè)。

(二)以房地產(chǎn)基本法為核心,逐步推出各項具體職能法

房地產(chǎn)立法涉及范圍廣、專業(yè)性較強(qiáng),而我們對市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)業(yè)的管理經(jīng)驗則相對不足。目前,我國《房地產(chǎn)管理法》誕生四年有余,新土地法也已面世,用來調(diào)整我國城市房地產(chǎn)業(yè)和土地管理的根本問題。與之相應(yīng)的一系列職能法規(guī)必須分清輕重緩急,有計劃、有步驟地陸續(xù)頒布,如明確各房地產(chǎn)市場管理機(jī)構(gòu)之間的職權(quán)職責(zé)、調(diào)整房地產(chǎn)市場交易行為的《房地產(chǎn)市場管理條例》或其他填補(bǔ)重大立法空白的法規(guī)應(yīng)先予制定,各法規(guī)、規(guī)章間力求能內(nèi)外協(xié)調(diào)、彼此聯(lián)系,注意階段性與總體性的一致。同時各職能法的制定還應(yīng)注意總結(jié)近年內(nèi)房地產(chǎn)法律建設(shè)中正、反兩方面的經(jīng)驗,對成功的經(jīng)驗和可望實施的目標(biāo)應(yīng)及時用法律形式加以固定;對與房地產(chǎn)基本法相抵觸的、或背時的規(guī)定應(yīng)盡快修改;對那些符合發(fā)展和改革條件,但時機(jī)不夠成熟或暫時缺乏經(jīng)驗的問題,則可以暫訂一些原則性規(guī)定,待具備條件后再予充實、細(xì)化。

(三)應(yīng)注重生態(tài)平衡,將可持續(xù)發(fā)展的觀念貫穿于房地產(chǎn)立法工作之中

在人類跨入21世紀(jì)的今天,可持續(xù)發(fā)展作為一種新的發(fā)展觀、發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式,已為世界各國廣泛接受。就國家立法而言,發(fā)達(dá)國家已普遍具有可持續(xù)發(fā)展的觀念特征,所以他們的市政規(guī)劃科學(xué)、城市布局合理、各種建筑物井然有序、植被覆蓋率高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。這正是我們所欠缺的。怎樣維持生態(tài)平衡、保護(hù)自然環(huán)境,使國土、草原、森林、水源等自然資源得到可持續(xù)利用,以保證整個社會和世世代代的可持續(xù)發(fā)展,乃是我國房地產(chǎn)立法及其他相關(guān)立法要努力補(bǔ)課的內(nèi)容。因此,我國要大力宣傳可持續(xù)發(fā)展的意識,通過對房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部規(guī)范和外部立法來統(tǒng)一調(diào)控其中的種種復(fù)雜因素,運(yùn)用各種法制、行政手段對癥下藥、各個擊破,力求變不利條件為有利條件,規(guī)范運(yùn)作、加強(qiáng)執(zhí)法,真正保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的有序成長、保障房地產(chǎn)業(yè)的近期發(fā)展與可持續(xù)的和協(xié)一致。

我國房地產(chǎn)立法尚存在諸多問題。而要從根本上解決這些問題,必須從立法學(xué)的角度來尋找我國房地產(chǎn)立法的原則,彌補(bǔ)立法體制及立法技術(shù)方面的不足,并且積極給予完善,以求真正地總結(jié)教訓(xùn),明示未來。