吳 鏑

摘要在實行市場經(jīng)濟體制改革之后,“業(yè)主”這個概念隨之產(chǎn)生,而業(yè)主委員會作為近年來新興的一個群眾組織,在我國的法律規(guī)定中不具有法律地位,但是業(yè)主委員會在生活中承擔(dān)著代表業(yè)主與其他組織簽訂各種合同的責(zé)任,同時還要配合基層政府部門居委會維護社區(qū)的秩序,對業(yè)主負責(zé)的責(zé)任。由于業(yè)主委員會現(xiàn)在法律地位的不明確,使得在其行使自己權(quán)利的時候會遇到各種阻礙,從而使業(yè)主的權(quán)利得不到保障。本文從行政法的角度分析了業(yè)主委員會的法律地位。

關(guān)鍵詞業(yè)主委員會居委會業(yè)主大會

中圖分類號:D922.1文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-346-01

一、業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職能

上海市居住物業(yè)管理條例第七條規(guī)定,業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生,業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔(dān)任?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定:業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

二、業(yè)主委員會與業(yè)主的法律關(guān)系

業(yè)主委員會由業(yè)主大會產(chǎn)生,但是從根本上來說還是由業(yè)主產(chǎn)生,代表業(yè)主權(quán)利的,《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定:業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定:業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責(zé)。第十五條規(guī)定:業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握,有的學(xué)者認為:業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān),如同管弦樂隊的指揮,于管理制度上占有極其重要的地位。也有人認為:業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。但是筆者認為,業(yè)主委員會和業(yè)主大會的關(guān)系可以比作股東會和公司董事會的關(guān)系,業(yè)主委員會對業(yè)主大會來說是一個執(zhí)行機關(guān)的功能。業(yè)主委員會代表著業(yè)主的利益,同時又由業(yè)主大會選出,受業(yè)主監(jiān)督,正如董事會代表股東的利益,對最高層管理人員決策的爭論做出裁決.董事會由股東大會選出的董事組成。董事一般由本公司的股東擔(dān)任,而股東大會對董事有撤換和罷免權(quán)。業(yè)主大會如同股東會,選出業(yè)主委員會,而同時有承擔(dān)如監(jiān)事會一樣的監(jiān)督責(zé)任。

三、業(yè)主委員會與外部組織的法律關(guān)系

(一)業(yè)主委員會與居委會的法律關(guān)系

1.居委會的法律性質(zhì)

居委會的存在在國內(nèi)已經(jīng)有較長的時間,遠遠早于在國家進入改革開放以后的二十世紀90年代出現(xiàn)的業(yè)委會成立。根據(jù)《憲法》規(guī)定,居委會是具有居民自治性的一個組織,不具備行政主體資格。

2.居委會與業(yè)主委員會的職能沖突

在職能上,業(yè)主委員會和居委會在一些如保持社區(qū)秩序,保障社區(qū)安全,維護社區(qū)管理等地方有一些交叉。在現(xiàn)實中,居委會更多地帶有一些“行政化”的色彩。

在一些地區(qū),業(yè)主委員會的一些工作必須通過居委會的蓋章和審批才能完成,若遇到一些“不作為”的居委會,其“不作為”的工作方式會使得業(yè)主委員會執(zhí)行工作困難。比如在北京有一個規(guī)定,業(yè)主委員會成立后的備案,需要居委會蓋章?！段飿I(yè)管理條例》第十六條規(guī)定,“業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”。而幾乎業(yè)委會所有重大事宜都需要到相關(guān)部門備案,這其中包括業(yè)委會換屆選舉、撤換物業(yè)公司等等。而這些備案工作,無疑都需要得到居委會的“支持”,否則便無法完成。甚至業(yè)主大會籌備組成立起來了,如果居委會不給蓋章,業(yè)主委員會還是建立不了。

居委會承擔(dān)了政府及職能部門交給的大量工作,甚至成為某些政府部門工作的操作層和落實層。某些政府特別是城市基層政府及其派出機構(gòu),習(xí)慣于把居委會當成隸屬于自己的下級。把自己應(yīng)做的工作都推給居委會。作為自治組織的居委會按上級命令開展工作,呈現(xiàn)“行政化”現(xiàn)象。

(二)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定:業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。第三十五條規(guī)定:業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間是一種合同關(guān)系。

業(yè)主委員會可以隨時更換現(xiàn)在的物業(yè)公司。而現(xiàn)在社會上房地產(chǎn)開發(fā)商從自身的利益出發(fā),自建物業(yè)管理公司的情況較普遍。這些物業(yè)管理公司保護房地產(chǎn)開發(fā)公司的利益,不會真正地為業(yè)主的利益考慮,不能很好的為業(yè)主服務(wù)。而業(yè)委會目前并不具備任何法律主體資格,在維權(quán)活動和參與訴訟中遇到了很多麻煩,讓物業(yè)公司侵害業(yè)主利益的行為有了更大的空間。

四、結(jié)論及建議

筆者認為,業(yè)主委員會的異軍突起,對傳統(tǒng)的城市社區(qū)治理結(jié)構(gòu)及其運行機制發(fā)出了挑戰(zhàn),在現(xiàn)在的社會環(huán)境之下,代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會與代表基層政府的居委會摩擦必然使業(yè)主的權(quán)利得不到保障。取消居委會,在確立業(yè)主委員會法律地位后,授予業(yè)主委員會一定的行政權(quán)力,而在業(yè)主委員會的成立的初期,可以由政府職能部門進行適當?shù)闹笇?dǎo),這樣做可以避免行政職權(quán)的濫用并真正實現(xiàn)業(yè)主的保護,讓業(yè)主委員會更好地管理自己的小區(qū)和維護業(yè)主的利益。