臧玉艷

摘要房屋和土地是房地產(chǎn)的兩大基本構(gòu)成要素,對于兩者關(guān)系,我國立法采房地一體原則。該原則強調(diào)兩者自然屬性上的不可分性,具有方便房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理,減少因兩者分離處分導致的糾紛等優(yōu)點,但因兩者在價值形態(tài)和法律形態(tài)上的可分性,隨著社會的發(fā)展,也造成了許多沖突,顯示了很多弊端。正確認識其利弊,對完善我國的房地產(chǎn)立法有著重要意義。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)房地一體建設(shè)用地使用權(quán)

中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)01-128-02

一、我國房地一體原則含義的正確理解

正確理解我國的房地一體原則,首先必須明確何謂房地產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)一般認為有土地及定著于土地之上的房屋和其建筑物構(gòu)成。在我國,土地屬于國家或集體所有,個人只擁有土地使用權(quán),所以,我國的房地產(chǎn)權(quán)是指房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)的結(jié)合。

而土地權(quán)利與建筑物權(quán)利之間關(guān)系問題,是房地產(chǎn)權(quán)體系中的關(guān)鍵問題?！霸诋敶?土地上是否有建筑物?有什么樣的建筑物?以及土地與建筑物的關(guān)系如何?不但決定著不動產(chǎn)的整體價值,而且決定著設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動產(chǎn)物權(quán)的各項法律制度的設(shè)計?！?/p>

我國在房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)的之間的關(guān)系上,一方面對于兩種權(quán)利的設(shè)立采取分別主義,另一方面在房地產(chǎn)的交易流通上把二者捆綁在一起,即采取房地一體原則,其具體含義如下:

(一)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致原則

這是從靜態(tài)的角度對房地一體原則進行規(guī)定。在我國,房屋所有權(quán)人無法成為占用土地的所有權(quán)人,但法律要求房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致。這也就是說,除了通過租賃取得土地使用權(quán)、在土地上建筑房屋等外,在一般情況下,房屋所有權(quán)人應(yīng)當成為土地使用權(quán)人或者當然地享有占用土地的使用權(quán)。

(二)房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)必須一同處分

這是從動態(tài)的角度對房地一體原則進行規(guī)定。這種處分包括轉(zhuǎn)讓、抵押,有學者認為還包括了出租。即我們常說的“房隨地走,地隨房走”,《城市房地產(chǎn)管理法》第31條對房地產(chǎn)權(quán)一同處分做出了明確規(guī)定,第47條、《暫行條例》第23條、第24條、《擔保法》第36條均有類似的規(guī)定。

二、我國房地一體原則立法選擇的優(yōu)點

將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)捆綁起來的立法有著較明顯的優(yōu)點:

保障建筑物所有權(quán)的安全和利益,構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮的基礎(chǔ)。地一體原則通過保障建筑物所有人當然擁有土地使用權(quán)從而保障其建筑物所有權(quán)的安全,促進其增加土地利用投入的信心,構(gòu)建了我國房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)并促進其繁榮。

簡化地產(chǎn)與房產(chǎn)之變動聯(lián)系,避免使法律關(guān)系復雜化。房地分離,既要保護房屋所有人的利益,又要保障建設(shè)用地使用人的利益,必然導致房地法律關(guān)系的復雜和登記手續(xù)的繁瑣和交易成本的增加。房地一體,則簡化登記手續(xù),穩(wěn)定房產(chǎn)物權(quán),保護房產(chǎn)的安全和利益。

減少房地分離造成的糾紛。在房地分別出售的情況下,將可能導致房地權(quán)利主體的分離,形成房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不屬于同一主體,可能造成產(chǎn)權(quán)糾紛或權(quán)利沖突帶來的房屋土地利用效益的減弱。

三、房地一體原則在實踐中存在的問題

我國立法和法理又承認土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)可以相互獨立成為物權(quán)的客體,這必然導致現(xiàn)實中出現(xiàn)兩者分離,為不同主體所有的可能性。這導致了目前房地一體原則在我國也造成了許多沖突,顯示了很多弊端?？v觀學者對我國房地產(chǎn)市場在流轉(zhuǎn)過程中問題的歸納主要包括以下幾類:

(一)房地一體原則抑制了投資,不利于活躍市場,也不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展

在現(xiàn)實生活中,土地使用權(quán)人可能缺乏資金建造房屋,而有資金的人可能又沒有土地使用權(quán),它們之間不僅有結(jié)合的愿望和需求,而且,這種結(jié)合也能促進房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展。然而,由于房地一體原則的作用,當他們結(jié)合時,它們對將來的權(quán)利只有一種選擇,即共有,而不能是各自仍然享有土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)。在這種情況下,他們在投資時理所當然會有所顧忌。

(二)不利于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和出租

房地一體原則使房地產(chǎn)這樣財產(chǎn)價值巨大的不動產(chǎn)在市場上很難進行交易。實踐中房屋買賣價格過高,其主要原因是包括了土地使用權(quán)的價格,給房屋交易帶來困難,使廣大低收入者無力進入房地產(chǎn)市場,同時國家在房屋交易中亦未獲利。如果把土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分開,可以降低房價,使房價趨于理,人們更易接受。

房地一體原則也不利于充分發(fā)揮房地產(chǎn)抵押融通資金的功能。首先,囿于房地體原則,現(xiàn)實生活中,房地產(chǎn)權(quán)人必須將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并進行抵押,即使在只抵押房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)就足以保證抵押權(quán)人利益的情況下,也不例外,導致財產(chǎn)不能得到充分利用,房地產(chǎn)融資功能的發(fā)揮受到嚴重的限制。其次,由于房地產(chǎn)價值巨大,現(xiàn)實生活中也大量存在房地產(chǎn)權(quán)利人將房屋所有權(quán)和地使用權(quán)分開抵押的情形,但貸款人在接受起來時十分謹慎,在發(fā)生糾紛后,其抵押權(quán)利常得不到確認,利益得不到很好的保護,這也限制了房地產(chǎn)的抵押融資功能。

《土地使用權(quán)條例》第28條的規(guī)定強制性要求地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合出租。這一規(guī)定是否合理,值得探討。租賃關(guān)系只是一種債權(quán)關(guān)系,承租人享有了對租賃物的占有使用權(quán),并未發(fā)生租賃的房屋所有權(quán)或租賃的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。所以,在地產(chǎn)出租與房產(chǎn)出租分離的情形下,也就不可能產(chǎn)生房地權(quán)利歸屬的沖突。相反地產(chǎn)與房產(chǎn)分離出租,在某些情況下,更有利于對物的有效利用。(下轉(zhuǎn)第138頁)(上接第128頁)比如,房屋在出租后,如果房屋所占的土地面積并不大,而該塊土地面積遠遠超過房屋所占面積,要求結(jié)合出租,則必然極大地浪費土地價值。當然,當事人約定了地產(chǎn)與房產(chǎn)進行分離出租,有可能為地產(chǎn)承租人和房產(chǎn)承租人造成不便,因此,必須通過一種公示方法使得承租人知道分別出租的情況。即如果當事人約定地產(chǎn)與房產(chǎn)分別出租,則原則上必須辦理登記手續(xù)。

(三)于私人行為而言,將地產(chǎn)變動與房產(chǎn)變動的聯(lián)系單線捆綁,極大地束縛了權(quán)利人為民事行為的手腳,導致資源的閑置和浪費

隨著社會生活的進步以及科技的進步,土地資源利用效率不斷提高,房產(chǎn)與地產(chǎn)嚴格的統(tǒng)一移轉(zhuǎn)原則一定程度上束縛權(quán)利人為民事行為的手腳,限制了土地資源的充分利用,從而偏離了出讓土地使用權(quán)的設(shè)立目的?，F(xiàn)實生活中,當事人為了充分有效地利用土地和建筑物,可能對土地和房屋的各種權(quán)利和利益分割成不同部分,分別予以轉(zhuǎn)讓和處理。比如,土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上建筑物后,保留在地下修建停車場的權(quán)利,或?qū)⒔ㄖ镯斏系目臻g利用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,而自己保留建筑物所有權(quán)等等。在上述情形下,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移了,但是當事人又保留了一部分對土地的使用權(quán),此類房產(chǎn)與地產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓不影響房屋與房屋所占用土地的統(tǒng)一,即這種轉(zhuǎn)移上的分離并沒有導致建筑物所有權(quán)和建筑物所占用土地的使用權(quán)的主體分離。

(四)不利于保護相關(guān)權(quán)利人的利益

隨著社會生活和經(jīng)濟的不斷發(fā)展、對土地利用的不斷細化,現(xiàn)實中已大量存在地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人相分離的情形。在這種情況下,如果強行貫徹房地一體則,必然會導致一方權(quán)利人侵犯土地或房屋的另一方相對人的合法權(quán)利,反而造成司法不能的后果。如,全國普遍進行的住房制度改革和拆遷使得無數(shù)公民成為房屋所有權(quán)人,但他不能成為土地使用權(quán)人。

四、我國房地一體原則的修正建議

針對以上分析,筆者認為,從總體來看,確認建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的主體一致的原則是正確的,但應(yīng)進行相應(yīng)修正:第一,除非當事人做出相反約定,原則上仍堅持房地一體轉(zhuǎn)讓;第二,允許當事人做出相反的約定,就房屋和建筑物的分離和轉(zhuǎn)讓達成一致協(xié)議。如將建設(shè)用地使用權(quán)按均攤的面積、占用的空間或設(shè)定從土地使用權(quán)(土地使用權(quán)的使用權(quán))等進行分割,然后轉(zhuǎn)讓,同時進行相應(yīng)的登記,否則不發(fā)生物權(quán)上的對抗效力。這里的前提條件是建設(shè)用地使用權(quán)是可以分割的,而且是按照不同的方法。這樣既可維護目前房地發(fā)展的穩(wěn)定,又可克服房地轉(zhuǎn)讓中嚴格一體主義的弊端。如,將建設(shè)用地使用權(quán)按建筑均攤面積分割轉(zhuǎn)讓,可以解決高層建筑中重疊地籍的問題;將建設(shè)用地使用權(quán)按占用的空間分割轉(zhuǎn)讓,可解決地下停車庫建設(shè)的問題;將建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定從建設(shè)用地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)的使用權(quán))然后轉(zhuǎn)讓,可解決建設(shè)用地使用權(quán)的擁有人與建房者的結(jié)合等。當然,這種方案的實施,需要相關(guān)法律和制度的配套改革與實施,如房產(chǎn)登記制度。