牛喜鴿

摘要隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng),商品房的售價(jià)也越來越高,而“小產(chǎn)權(quán)房”由于價(jià)格低廉越來越受到城市居民的青睞而活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng),然而由于其存在缺乏足夠的法律依據(jù)和制度依據(jù),有很大的風(fēng)險(xiǎn)性,從而引起了很多的社會(huì)問題,本文就此些問題進(jìn)行了思考,并提出了相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞小產(chǎn)權(quán)房房地產(chǎn)市場(chǎng)合法化

中圖分類號(hào):D920.4文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1009-0592(2009)01-103-01

一、“小產(chǎn)權(quán)房”目前的現(xiàn)狀問題

“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)應(yīng)“大產(chǎn)權(quán)房”而言的,它是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的,而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的,所以又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有?，F(xiàn)行法律規(guī)定,如果想在農(nóng)村集體所有的土地上建設(shè)商品房項(xiàng)目,就必須經(jīng)過國家征地這一環(huán)節(jié)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同,國土房管局也不給備案,更不象“大產(chǎn)權(quán)房”所擁有的可以向開發(fā)商要求其提供的“五證”,即市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用權(quán)證”,城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的“建設(shè)工程開工證”;房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”。此外,屬于期房預(yù)售的,應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”。

城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年10月,國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,同年,國土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》

進(jìn)一步明確上述規(guī)定,并提出嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。2007年12月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”,農(nóng)民集體所有建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。

“小產(chǎn)權(quán)房”從購買者與開發(fā)商關(guān)系而言,其簽訂房屋買賣合同似乎符合平等自愿等價(jià)有償?shù)脑瓌t,但由于其房屋買賣取得程序的不合法而應(yīng)導(dǎo)致合同無效,雖然有學(xué)者認(rèn)為現(xiàn)行法律或行政法規(guī)中,并沒有強(qiáng)制性規(guī)則禁止城市居民購買農(nóng)民集體所有土地的房屋,《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》也未作出這樣的規(guī)定,并且十七屆三中全會(huì)也提出“允許農(nóng)民通過多種形式自由流轉(zhuǎn)其土地”,但從中國的國情和現(xiàn)在的具體情況而言,首先,土地現(xiàn)在仍是農(nóng)民的生存保障,其現(xiàn)有的知識(shí)和技能還不能完全擺脫對(duì)土地的依賴,而且如果允許大量土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),還會(huì)導(dǎo)致資源的浪費(fèi)和社會(huì)的不經(jīng)濟(jì)。其次,允許農(nóng)民大規(guī)模的以多種方式流轉(zhuǎn)土地包括以“小產(chǎn)權(quán)”的形式流轉(zhuǎn)土地,還會(huì)導(dǎo)致許多農(nóng)民獲取大量資金以后進(jìn)城務(wù)工,城市人口會(huì)急劇增長(zhǎng)而城市現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平無法提供大量的就業(yè)崗位,加大就業(yè)難度以及加劇城市工人下崗,不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

從國家和開發(fā)商、農(nóng)民之間的關(guān)系而言,有人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”問題其實(shí)是國家政治權(quán)力濫用得結(jié)果。所以他們中就可能有些人會(huì)這么想,與其等著把土地給國家征收或征用還不如自己通過高價(jià)出賣給開發(fā)商。所以“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)運(yùn)而生,雖然這種觀點(diǎn)具有一定得合理性,但不足以說明“小產(chǎn)權(quán)房”在目前存在具有合法性和必然性。

二、針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”引起的問題,學(xué)界以及社會(huì)各界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度

一段時(shí)間以來,“小產(chǎn)權(quán)房”問題得爭(zhēng)論成為社會(huì)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn),社會(huì)各界紛紛從不同角度發(fā)表看法。

一些法學(xué)家認(rèn)為,現(xiàn)行禁止農(nóng)民充分行使集體土地所有權(quán)得法律和政策規(guī)定,有悖于公平和法制得原則,農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地管理得法律規(guī)定已滯后于城市化發(fā)展的需要,只有城市國有土地上建造的商品房才能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的規(guī)定,是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的直接原因,制度本身已出現(xiàn)問題,應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)進(jìn)行集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革,因此,其認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)合法化,將其納入法制軌道。

而我認(rèn)為,雖然小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉能夠滿足城市中低收入人群得住房需求,但是其一方面導(dǎo)致地方政府和中央政府,鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市和市縣利益失衡,導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任喪失。另一方面,其存在并非完全是滿足中低收入人群而有一部分是滿足高收入人群得休閑住房需求,而這部分需求如果不予制止,會(huì)導(dǎo)致國家土地資源的大量流失和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂,因此應(yīng)堅(jiān)決制止小產(chǎn)權(quán)房的合法化,必要時(shí)可以對(duì)已建小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。

三、構(gòu)建“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決方案

面對(duì)學(xué)界對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”得爭(zhēng)論,我認(rèn)為主要從以下幾方面構(gòu)造“小產(chǎn)權(quán)房”得解決方案。

目前小產(chǎn)權(quán)房合法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有其存在的適宜土壤,所以應(yīng)堅(jiān)決制止小產(chǎn)權(quán)房得合法化。這是由我國的土地制度所決定的,我國土地歸國家和集體所有。這種二元結(jié)構(gòu)有利于減少貧富差距,穩(wěn)定農(nóng)業(yè),發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)。

雖然小產(chǎn)權(quán)房不能合法化,但在政府有過錯(cuò)的情況下必須保護(hù)購房人和農(nóng)民得合法權(quán)益。

就購房者而言,也不能不加區(qū)別的對(duì)以同等保護(hù)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),不加考慮其成本和價(jià)值,完全對(duì)其拆除會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。若其購買者是那些高收入人群,他們買此方主要為了滿足其休閑娛樂居住得,政府可以將其所購買的小產(chǎn)權(quán)房,以一定得補(bǔ)償金給予收購,該補(bǔ)償金不得高于其購買小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)款(這是對(duì)有房著擾亂市場(chǎng)的一種懲罰措施)。對(duì)未建的或即將建的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決予以制止,對(duì)違法得政府追究其承擔(dān)行政責(zé)任和國家賠償責(zé)任,沒收其違法所得,對(duì)違法的開發(fā)商吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照并同時(shí)給予罰款。

對(duì)農(nóng)民而言,由于其法律意識(shí)的淡薄,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府得錯(cuò)誤引導(dǎo)以及其追求高利潤(rùn)的迫切心里,使土地喪失了其本應(yīng)有的效用。國家作為保護(hù)弱勢(shì)群體的直接責(zé)任人,應(yīng)對(duì)其損失承擔(dān)一定的責(zé)任。因此,國家應(yīng)從以不高于商品房的價(jià)款但不低于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)款支付農(nóng)民的房?jī)r(jià),但應(yīng)把購房者已支付的轉(zhuǎn)化給農(nóng)民得價(jià)款予以扣除,從而實(shí)現(xiàn)利益的平衡。

協(xié)調(diào)地方政府與中央政府,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和市縣政府之間的利益,平衡他們之間的權(quán)力,嚴(yán)格監(jiān)督其執(zhí)法權(quán),擴(kuò)大人民群眾監(jiān)督行政機(jī)關(guān)執(zhí)法的范圍,擴(kuò)寬監(jiān)督平臺(tái),加強(qiáng)上下級(jí)行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任,切實(shí)貫徹法制政府,以人為本政府,服務(wù)型政府。

四、結(jié)語

“小產(chǎn)權(quán)房”在我國存在有不同的看法,但現(xiàn)存的法律制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定著我們必須制止小產(chǎn)權(quán)房得進(jìn)一步擴(kuò)大,對(duì)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合理解決,加強(qiáng)政府間得責(zé)任和監(jiān)管,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)有序機(jī)制。