孫 艷

摘要:論文分析了我國(guó)物業(yè)管理的不足,然后就物業(yè)管理的發(fā)展模式展開(kāi)了討論,針對(duì)物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中涉及到的主要方面進(jìn)行了詳細(xì)闡述,這些模式并不是互相矛盾的,而是可以共存的,只有積極的發(fā)展物業(yè)管理,真正意義提高人們居住的水平。

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理物業(yè)發(fā)展管理模式房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人

引言

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)大量的住房作為公產(chǎn),管理主要由代表政府的房產(chǎn)管理部門(mén)和由各單位來(lái)進(jìn)行管理,不屬于具有市場(chǎng)意義物業(yè)管理。隨著城市住房制度的改革,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)計(jì)劃管理模式化正在逐步演變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式。一個(gè)住區(qū)內(nèi)是多元產(chǎn)權(quán)、多個(gè)業(yè)主共存的局面,這一復(fù)雜的物權(quán)定勢(shì),呼喚著對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理模式的迫切需求,推動(dòng)著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展。尤其是隨著中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的縱深發(fā)展,特別是物權(quán)法的頒布實(shí)施,以業(yè)主自治為核心,以專(zhuān)業(yè)化為主導(dǎo),以職業(yè)化為方向的物業(yè)管理新格局已赫然明朗,并逐漸成為人們關(guān)注的焦點(diǎn),業(yè)界內(nèi)外的共識(shí),時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。本文就物業(yè)管理的不足以及其發(fā)展模式、定價(jià)機(jī)制展開(kāi)探討。

1. 我國(guó)物業(yè)管理的不足

1.1發(fā)展滯后,法規(guī)不完善。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)訴訟已經(jīng)成為民事訴訟的第二大類(lèi),并且還有上升趨勢(shì)。房地業(yè)的訴訟主要由房屋銷(xiāo)售糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、物業(yè)價(jià)理矛后二大熱點(diǎn),其中物業(yè)竹理方而的糾紛愈來(lái)愈多,日益引發(fā)人們的關(guān)注。法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在已出臺(tái)的政策法規(guī)中,缺乏與物業(yè)管理相關(guān)的配套性政策,例如各地在房改及公房出售政策中,主要側(cè)重于面積、價(jià)格、計(jì)價(jià)方法、優(yōu)惠條件等問(wèn)題,致使公房出售后,物業(yè)管理跟不上,在一定程度上也相應(yīng)制約了公房的銷(xiāo)售速度。

1.2企業(yè)重視不夠。很多企業(yè)把物業(yè)管理公司當(dāng)成是安排下崗職工的地方,這也是造成物業(yè)管理公司服務(wù)水平不能提高的原因。同時(shí)由于不具備專(zhuān)業(yè)素質(zhì),這樣的公司也沒(méi)有能力開(kāi)拓物業(yè)管理之外的一些衍生服務(wù),這也勢(shì)必導(dǎo)致這種企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上會(huì)發(fā)生問(wèn)題?，F(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商,尤其一些小的開(kāi)發(fā)商手里已經(jīng)沒(méi)有地了,整個(gè)公司將面臨倒閉或是轉(zhuǎn)型,因此它不可能再為物業(yè)管理公司輸血,開(kāi)發(fā)商拋棄了物業(yè)公司之后,物業(yè)管理就沒(méi)有人做了。

1.3人們物業(yè)管理的意識(shí)不足。出現(xiàn)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門(mén)職能交叉、重疊管理的局面,既浪費(fèi)了人力、物業(yè)、財(cái)力,又帶來(lái)了諸多麻煩。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該是平等互利、雙向選擇的新型經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。但是因?yàn)閹资甑母＠?使很多老百姓頭腦中形成了管理服務(wù)應(yīng)該是免費(fèi)的觀念,在物業(yè)管理的過(guò)程中,業(yè)主少交費(fèi)或是拒繳費(fèi)用的現(xiàn)象特別嚴(yán)重,使物業(yè)管理企業(yè)入不敷出,無(wú)力支撐下去。

總之,物業(yè)管理在我國(guó)存在著諸多的問(wèn)題,要想解決這些問(wèn)題還有很長(zhǎng)的路要走,本文側(cè)重于發(fā)展模式以及定價(jià)機(jī)制的研究。

2. 物業(yè)發(fā)展的模式分析

2.1規(guī)模大、服務(wù)多的發(fā)展模式

在這種企業(yè)化模式下要向規(guī)模和拓展服務(wù)要效益。物業(yè)管理與中國(guó)原有房管制度的差別在于原有的房屋管理是一種行政性管理,屬于政府行為;物業(yè)管理則是把管理和服務(wù)作為一種商品由獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng),是一種企業(yè)行為。企業(yè)化就要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)規(guī)模。物業(yè)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模,單位管理成本就越低。所以物業(yè)管理公司應(yīng)不斷提高管理和服務(wù)水平,加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力,拓展物業(yè)管理市場(chǎng),提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)物業(yè)管理公司是在從事物業(yè)的管理和服務(wù)的同時(shí),也可以將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù),如房屋咨詢(xún)、中介、代買(mǎi)房屋、估價(jià),小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),通過(guò)努力開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)提高收益。

2.2現(xiàn)代化理念的發(fā)展模式

物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,面對(duì)物業(yè)管理的復(fù)雜、量大、細(xì)微、長(zhǎng)期等特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化是十分必要的。

物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而應(yīng)把建筑物與其周?chē)h(huán)境作為一個(gè)系統(tǒng)來(lái)管理,這個(gè)系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),它還包括了無(wú)形的精神文明。物業(yè)管理企業(yè)不僅是物業(yè)硬件的管理者和維護(hù)者,同時(shí)又是精神文明建設(shè)的倡導(dǎo)者和組織者。物業(yè)管理不能依靠行政手段 , 而要采用經(jīng)濟(jì)手段來(lái)管理物業(yè),通過(guò)有償服務(wù)、多種經(jīng)營(yíng)來(lái)保證管理系統(tǒng)的資金平衡和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)代化的物業(yè)為了保證服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量 , 必須建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),對(duì)服務(wù)行為發(fā)生的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行全面考核,管理標(biāo)準(zhǔn)要細(xì)化,并具有可操作性。這樣才能提供一流的管理服務(wù),企業(yè)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。

2.3創(chuàng)新性的發(fā)展模式

物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的重要組成部分,是建立現(xiàn)代開(kāi)放城市的重要標(biāo)志。我們必須承認(rèn),物業(yè)管理與建立現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的要求還有很大的距離,物業(yè)管理還存在許多不盡人意之處,實(shí)現(xiàn)體制創(chuàng)新,首先就要從理論和觀念創(chuàng)新開(kāi)始。

物業(yè)管理理論是物業(yè)管理實(shí)踐的思想和靈魂。物業(yè)管理體制創(chuàng)新必須首先從物業(yè)管理理論創(chuàng)新開(kāi)始,經(jīng)過(guò)十幾年的探索和積累,物業(yè)管理理論已經(jīng)初步形成。但物業(yè)管理理論缺少高屋建領(lǐng)之勢(shì),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展創(chuàng)新面前缺乏新意,統(tǒng)率力和指導(dǎo)作用已經(jīng)明顯不夠。這就需要在發(fā)展中積極的創(chuàng)新,勇于創(chuàng)新,用創(chuàng)新帶動(dòng)服務(wù),是一種獨(dú)特而有強(qiáng)大生命力的物業(yè)發(fā)展模式。

2.4建立職業(yè)經(jīng)理的發(fā)展模式

職業(yè)經(jīng)理模式將成為今后物業(yè)管理發(fā)展的主流模式,它將是目前“一體化”物業(yè)管理模式的進(jìn)化,其特點(diǎn)是社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的完美結(jié)合。職業(yè)經(jīng)理模式的核心是社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化與職業(yè)化,是指業(yè)主通過(guò)聘請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)家及職業(yè)經(jīng)理人,通過(guò)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化運(yùn)作來(lái)完成物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)任務(wù)與目標(biāo)。通常業(yè)主聘請(qǐng)一名物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人可以根據(jù)項(xiàng)目工作的量度,選聘若干名有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員作為助理,以處理物業(yè)服務(wù)相關(guān)日常事務(wù)。物業(yè)管理職經(jīng)理可以受雇于物業(yè)管理公司或物業(yè)管理事務(wù)所,也可以獨(dú)立執(zhí)業(yè),而業(yè)委會(huì)既可以與物業(yè)管理單位簽訂物業(yè)服務(wù)合約,也可以直接與物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人簽訂物業(yè)服務(wù)合約。

3. 總結(jié)

需要注意的是,不論各種模式對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō),人才始終是核心。一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、作風(fēng)好、品行正的人才隊(duì)伍是最關(guān)鍵的。物業(yè)管理必須加強(qiáng)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn),多學(xué)習(xí)、多取經(jīng),增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,同時(shí)積極參與物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),全面提升企業(yè)的知名度,為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。

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