江　山

一個(gè)主題公園項(xiàng)目的總投資幾乎可以比肩2010年上海世博會的總預(yù)算金額，一個(gè)主題公園項(xiàng)目，可以催生上萬億GDP產(chǎn)值，并且?guī)訑?shù)百萬就業(yè)。這個(gè)主題公園就是三年來，不時(shí)掀起資本市場波瀾的上海迪斯尼項(xiàng)目。

房產(chǎn)：迪斯尼概念成樓市避風(fēng)港川沙房價(jià)逆勢漲三成

全國房價(jià)風(fēng)向標(biāo)在上海，上海房價(jià)風(fēng)向標(biāo)在浦東。2008年，浦東房價(jià)從23674元/平方米月成交均價(jià)最高點(diǎn)，走到12612元/平方米最低點(diǎn)，跌幅高達(dá)46％，走出了與市場大勢基本相符的大陰線。

然而，就在浦東，偏居?xùn)|南一隅的川沙板塊卻無懼大勢，房價(jià)波動性上升，到2008年10月，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)13595元/平方米，同期相比上漲招過28％。

從供求市場來看，川沙樓市也曾受到低迷市場形勢的影響。2007年10月～2008年10月，川沙商品住宅供應(yīng)面積141566平方米，但成交面積為94267平方米，供求比1：067。而商業(yè)項(xiàng)目卻因?yàn)楣┙o不足而倍顯稀缺。2008年3月，一個(gè)名為綠地東海岸廣場的項(xiàng)目入市，直接將商業(yè)項(xiàng)目成交單價(jià)從7800元/平方米直接拉升到26000元/平方米，以后維持20000元/平方米均價(jià)。

這一切，源自迪斯尼概念。

迪斯尼，一個(gè)風(fēng)靡世界近百年的卡通游樂品牌，將于不遠(yuǎn)的將來落戶上海。浦東，在經(jīng)歷與其它區(qū)域的幾輪激烈競爭后，將迪斯尼“準(zhǔn)生證”穩(wěn)穩(wěn)地握在手中。

迪斯尼主題公園落戶上海浦東的消息一出，上海與迪斯尼概念相關(guān)的本地股再次被全線封至漲停板。風(fēng)傳有土地資產(chǎn)位于川沙的界龍實(shí)業(yè)更是最近一段時(shí)間受到追捧的熱門股票之一，市盈率已經(jīng)高達(dá)85倍。市場對迪斯尼的熱望可見一斑。

除了欣喜于上海都市游樂文化再添新景外，迪斯尼可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)拉動作用成為市場最關(guān)注的話題，而房地產(chǎn)市場也是聞風(fēng)而動。

資料顯示，川沙位于上海浦東新區(qū)東南區(qū)，瀕臨東海，東南接上海浦東國際機(jī)場。上海市政府對其功能定位為“空港物流、現(xiàn)代居住和文化旅游”。

“所謂文化旅游很大程度上寄望迪斯尼主題公園的落成使用，隨之而來的是川沙區(qū)域房價(jià)的上升與商業(yè)、酒店、餐飲等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的全面啟動?！笨硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司上海區(qū)總經(jīng)理于丹丹介紹。

“目前大部分項(xiàng)目處于尾盤銷售階段，一旦迪斯尼項(xiàng)目啟動，配套設(shè)施有望快速完善?！庇诘さしQ。

迪斯尼落戶上海之所以帶來市場如此轟動，遠(yuǎn)不止土地資產(chǎn)升值和公園收入這樣簡單。

今年以來，隨著房地產(chǎn)和金融業(yè)遭遇下行風(fēng)險(xiǎn)，上海經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長受到考驗(yàn)。而2010年世博會和迪斯尼項(xiàng)目的啟動在此情況下更備受矚目。

“應(yīng)該說上海是全國率先嘗試產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型的區(qū)域，服務(wù)業(yè)一定是未來拉動上海經(jīng)濟(jì)的重要支點(diǎn)。迪斯尼建設(shè)和運(yùn)營對GDP的直接拉動作用其實(shí)不大，但隨著服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，它一定是個(gè)藏富于民的寶藏?！币晃欢嗄陞⑴c上海迪斯尼項(xiàng)目立項(xiàng)考察和可行性研究的專家告訴記者。

據(jù)了解，眾多專家持世博后啟用迪斯尼的觀點(diǎn)，其中原因之一是為了避免迪斯尼分流世博旅游消費(fèi)。但隨著上海重大項(xiàng)目投資的加速啟動，迪斯尼準(zhǔn)備工作可能提速。

“上海新國際博覽中心成立時(shí)，有專家表示每一元的門票收入將帶動8元的相關(guān)消費(fèi)。迪斯尼的經(jīng)濟(jì)拉動能力一定遠(yuǎn)不止這些?！睂＜曳Q。

另外，專家介紹，從盈利模式來看，迪斯尼品牌真正盈利點(diǎn)來源于衍生品市場，如卡通玩偶和音像制品的特許生產(chǎn)與經(jīng)營等。如迪斯尼中文電視頻道成功落戶上海，大量電視廣告收入也將成為衍生品盈利的重點(diǎn)之一。

對于上海迪斯尼與香港迪斯尼的微妙關(guān)系，知情人士告訴記者，2001年時(shí)，上海方面曾經(jīng)表示，迪斯尼項(xiàng)目由香港先行，上海要等候數(shù)年。但相比香港，對于廣大內(nèi)地消費(fèi)者而言，上海的優(yōu)勢在于“不要簽證”?！跋炔徽f全國的旅行消費(fèi)會有多少聚攏至上海，單單長三角2億最富裕的中國人口，就足以為上海旅游、娛樂文化業(yè)帶來新動力。”專家表示。

成立于1923年的迪斯尼公司經(jīng)過數(shù)十年完善與發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈影響日益擴(kuò)大。一位曾經(jīng)作為上?？疾靾F(tuán)代表之一在數(shù)年前參觀了奧蘭多“迪斯尼世界”的專家告訴記者。迪斯尼極富創(chuàng)新和娛樂精神的游園文化令人驚嘆。迪斯尼形象設(shè)計(jì)師們不斷發(fā)明增添最新的乘游項(xiàng)目，新景點(diǎn)和項(xiàng)目的更換頻率可以達(dá)到三年內(nèi)將游園項(xiàng)目翻新一輪。“在奧蘭多迪斯尼能夠看到中國主題區(qū)有地道的北京炸醬面和上海小籠包，聽著昆曲、評彈?！睂＜腋袊@，迪斯尼作為全球兒童和成人的娛樂夢想，已經(jīng)深入人心。

根據(jù)知情人士的介紹，引入上海的迪斯尼主題公園有望與美國迪斯尼形成同步的項(xiàng)目更新頻率，并由美方高管參與品牌輸入和輔導(dǎo)工作。

酒店、旅游、航空業(yè)：有望直接受惠迪斯尼項(xiàng)目

去年下半年以來，受內(nèi)外環(huán)境影響，我國經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步放緩，經(jīng)濟(jì)增長方式面臨轉(zhuǎn)變，通過建造迪斯尼這樣的巨無霸型商業(yè)綜合體來拉動地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。

2007年東京迪斯尼樂園及東京迪斯尼海洋樂園游客人數(shù)共計(jì)為2542萬人次，2008年巴黎迪斯尼樂園游客人數(shù)1530萬人次，2008年香港迪斯尼樂園游客人次預(yù)計(jì)為560萬(香港迪斯尼樂園規(guī)模最小)，保守估計(jì)迪斯尼落戶上海將為上海每年帶來至少1000萬的旅游人次，2008年上海旅行社接待旅游人次預(yù)計(jì)在1400萬左右，也就是說簡單計(jì)算迪斯尼樂園建成將會使上海旅游人次增長7成左右，當(dāng)然，其中有部分游客增長將是從現(xiàn)有旅游人次中的分流數(shù)字，保守預(yù)估，因迪斯尼項(xiàng)目上海游客人次增長應(yīng)該會在4成以上，這將對上海的酒店旅游業(yè)產(chǎn)生非常積極的影響。

從迪斯尼項(xiàng)目看旅游業(yè)的發(fā)展機(jī)會。在中國改革開放三十年的歷史節(jié)點(diǎn)上，我們需要思考在未來的三十年，“我們還能在過去的增長方式下保持這樣的增速嗎”?“答案似乎是不能!投資拉動、外向依賴、資源消耗型的增長方式似已難以為繼，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，啟動內(nèi)需，改變二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模式將是中國未來三十年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向”，而旅游業(yè)可能將在這樣的增長方式轉(zhuǎn)變背景之下獲得空前的發(fā)展機(jī)會。迪斯尼項(xiàng)目落戶上海應(yīng)該不僅是上海一地的選擇，而是暗含了與中國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變之大背景的挈合。2008年12月，北京市首次以市委、市政府的名義召開旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會并推出750億元旅游招商項(xiàng)目，之后市場傳聞首旅集團(tuán)申請建造好萊塢主題公園，雖然傳聞未得證實(shí)，但或可從一個(gè)側(cè)面反映出目前各地方政府在經(jīng)濟(jì)增長面臨下滑的局面之下，確有通過推動旅游業(yè)建設(shè)來拉動經(jīng)濟(jì)增長的思路，旅游業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用受到了更多的重視，這無疑將對旅游業(yè)的未來發(fā)展起到積極的作用。

保守預(yù)估，因迪斯尼項(xiàng)目上海游客人次增長應(yīng)該會在4成以上，這將對上海的酒店旅游業(yè)產(chǎn)生非常積極的影響。

迪斯尼項(xiàng)目相關(guān)受益公司。迪斯尼項(xiàng)目是個(gè)商業(yè)綜合體，將會拉動酒店、餐飲、交通等服務(wù)業(yè)消費(fèi)，并將顯著提升周邊地產(chǎn)價(jià)值，在特許產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營、電視頻道廣告等其他領(lǐng)域也將提供更多增長機(jī)會。具體到酒店旅游類上市公司，錦江股份由于地處上海，將是目前上市酒店旅游公司中顯著受益的公司，此外，2010年上海世博會也將會為錦江股份帶來直接的客流增長，我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注錦江股份基于上海世博會和迪斯尼項(xiàng)目的主題性投資機(jī)會。

專家預(yù)測錦江股份2008、2009年EPS分別為0.46、0.32元，對應(yīng)當(dāng)前股價(jià)PE分別為20倍和18倍，鑒于2009年錦江股份可能遭遇經(jīng)濟(jì)不振導(dǎo)致業(yè)務(wù)增速下滑超過預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，暫時(shí)維持“增持”評級，但強(qiáng)烈看好其2010年以后的發(fā)展空間和主題性投資機(jī)會，我們將基于更深入的研究適時(shí)調(diào)整其投資評級。

商業(yè)百貨：迪斯尼長期利好上海商業(yè)

對于迪斯尼落戶上海的消息，上海交家電商業(yè)行業(yè)協(xié)會秘書長韓建華認(rèn)為，迪斯尼可以稱之為是一個(gè)“人氣產(chǎn)品”，迪斯尼落戶上海必然會對上海的旅游、商業(yè)、酒店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有非常明顯的刺激和提升作用。就家電行業(yè)來說，隨著來滬游客的增多，家電賣場中的禮品、小家電、照相機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品將會受寵消費(fèi)者，并有望出現(xiàn)較大幅度的銷售增長。

上海第一八佰伴總經(jīng)理辦公室主任溫宇清表示，商業(yè)講求人氣，其與旅游、購物均密不可分，同時(shí)也與整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好壞有關(guān)。迪斯尼落滬對上海的人氣提升肯定有極大的幫助，尤其是那些境內(nèi)的游客，由于迪斯尼的存在，會有更多的父母帶著孩子選擇到上海旅游，無論是生活環(huán)境、語言、購物習(xí)慣還是旅游成本，對他們來說都是一個(gè)比較理想的選擇。相對而言，上海迪斯尼對境外游客的吸引力或許會較境內(nèi)游客少一些，但也未必，主要還是要看上海迪斯尼的規(guī)模大小、游玩的娛樂項(xiàng)目的完善程度以及周邊商業(yè)、餐飲、酒店、交通等配套產(chǎn)業(yè)規(guī)劃究竟怎樣。相信針對迪斯尼的建造，上海市政府一定會有一整套非常合理、完善的規(guī)劃方案。另外，隨著迪斯尼落滬，商家對于迪斯尼衍生品銷售的熱情或許也會水漲船高。

有證券分析師告訴記者，迪斯尼落滬對上海經(jīng)濟(jì)會有明顯的拉動作用，對上海商業(yè)的正面影響也將是中長期的。

我們在尋找投資方向時(shí)，一方面關(guān)注市場占有率高的商業(yè)企業(yè)，規(guī)模效應(yīng)會帶來競爭優(yōu)勢，另一方面關(guān)注有特色品牌經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，因?yàn)檫@會對旅客形成額外的吸引力。

長江證券認(rèn)為，按照香港的經(jīng)驗(yàn)，迪斯尼項(xiàng)目影響最大的是酒店娛樂業(yè)，其次是零售，尤其是珠寶業(yè)，接下來依次是商業(yè)地產(chǎn)、基建和交通運(yùn)輸，這些行業(yè)啟動的時(shí)間也不盡相同。上海迪斯尼與香港迪斯尼有較大的不同點(diǎn)，除了園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)在未知外(不過預(yù)計(jì)主要設(shè)施項(xiàng)目沒有太大的變化)，上海迪斯尼項(xiàng)目占地面積更大，未來接納的游客數(shù)量可能更多，由此酒店、交通和百貨零售業(yè)等行業(yè)將明顯受益。

長江證券分析師邵穩(wěn)重表示，上海近幾年消費(fèi)呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢，商業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的延伸，直接受益上海旅游大發(fā)展。從香港的經(jīng)驗(yàn)來看，迪斯尼樂園開園后，香港零售業(yè)的增長穩(wěn)步提升。此外，從香港股市對迪斯尼主題的投資取向來看，商業(yè)零售類個(gè)股獲得了集中的關(guān)注，因此這一方向是值得深入挖掘的領(lǐng)域。我們在尋找投資方向時(shí)，一方面關(guān)注市場占有率高的商業(yè)企業(yè)，規(guī)模效應(yīng)會帶來競爭優(yōu)勢，另一方面關(guān)注有特色品牌經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，因?yàn)檫@會對旅客形成額外的吸引力。

股市：迪斯尼掀漲停巨浪

在A股市場上，迪斯尼如同一個(gè)資本魔方，盡管相關(guān)概念已經(jīng)被翻來覆去地炒作，但常炒常新。就是相關(guān)上市公司發(fā)聲明稱“未參與迪斯尼項(xiàng)目洽談”，也阻擋不了其股價(jià)被牢牢封于漲停。是信息不對稱?投資者不理性?還是二者兼而有之?短線愛好者熱炒迪斯尼概念，不要忘記對前期已經(jīng)翻番品種的規(guī)避。

上海迪斯尼項(xiàng)目的每一小步，都會在A股市場上激起大浪。

資料顯示，1999年10月底迪斯尼公司與香港特區(qū)正式達(dá)成協(xié)議，在簽約后短短兩個(gè)月時(shí)間里，旅游類、商業(yè)類股票全面大漲，如香港中旅漲幅達(dá)121％。而隨著香港迪斯尼樂園于2003年3月開始動工修建，香港的迪斯尼概念股進(jìn)入了長達(dá)兩年的“黃金時(shí)，弋”，商業(yè)、珠寶、百貨、旅游、酒店、基建、地產(chǎn)等行業(yè)均成為熱點(diǎn)。服裝零售商堡獅龍(0592HK)到2005年股價(jià)飆升了近10倍。

1月12日，受“迪斯尼與上海市政府簽訂關(guān)于迪斯尼項(xiàng)目的框架協(xié)議”消息刺激，“迪斯尼”概念板塊再次集體飆升，金山開發(fā)、外高橋、雙錢股份、中路股份漲停，新世界、錦江股份、豫園商城、龍頭股份等漲幅超過6％。

而有樂觀的專家稱，建成后的迪斯尼樂園將拉動上萬億GDP。盡管相關(guān)個(gè)股股價(jià)均處于高位，分析師仍認(rèn)為上海本地股在未來存在不斷炒作的空間。