吳　倩

致富之道，一字記之曰：勢(shì)。以趨勢(shì)投資之道。香港投資權(quán)威曹仁超過去40年轉(zhuǎn)戰(zhàn)于股市、債市、房市乃至金市，赤貧出身賺取了億萬之財(cái)。曹仁超在攜新書“創(chuàng)富三部曲——論勢(shì)、論戰(zhàn)、論性”之第一本《論勢(shì)》現(xiàn)身廣州之際，接受媒體專訪與投資者分享對(duì)股市最新的看法，同時(shí)，也暢談了房地產(chǎn)的盛衰之勢(shì)以及對(duì)房地產(chǎn)投資的看法。

曹仁超認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是過早地透支了未來若干年的經(jīng)濟(jì)增長成果，平均價(jià)格可再跌10%~30%。未來等人均收入上升后，樓價(jià)才會(huì)進(jìn)入新一輪上升期。他同時(shí)提醒投資者，投資內(nèi)地房地產(chǎn)股份，要加倍小心，切記避開債臺(tái)高筑的房地產(chǎn)公司。

2009年房價(jià)仍須面對(duì)三大利淡因素

曹仁超投資主張“勢(shì)”，無論買股、買債、買貴金屬或房地產(chǎn)，一切都依趨勢(shì)為依據(jù)，投資每每踏對(duì)“點(diǎn)”。2001年買黃金，2008年3月離場(chǎng)；2003年第二季度開始進(jìn)軍港股，2007年10月撤退；1995年至1997年投資倫敦物業(yè)，2006年至2008年大撤退。

內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷后，3月份開始出現(xiàn)“小陽春”，又露出向好的勢(shì)頭，曹仁超為其“把脈”疑為“虛火”。

曹仁超指出，房價(jià)調(diào)整已在全國蔓延，平均價(jià)格可再跌10%~30%，就算首都樓價(jià)也不能幸免。

據(jù)曹仁超分析，2009年全國房價(jià)仍須面對(duì)三大利淡因素：外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境阻礙中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整仍未完成；上市房企存貨金額4583億元人民幣、負(fù)債3119億元，不少高價(jià)地皮尚未消化。

“目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是過早地透支了未來若干年的經(jīng)濟(jì)增長成果，造成樓價(jià)升幅與人均收入升幅脫節(jié)，自然要面臨調(diào)整。”在曹仁超看來，與收入水平相比，目前，中國房價(jià)還太昂貴。

曹仁超稱，評(píng)估房價(jià)是否合理，第一種方法是將房價(jià)與購買力作橫向比較，聯(lián)合國認(rèn)定合理標(biāo)準(zhǔn)是3：1，即一個(gè)家庭3年收入相當(dāng)于樓價(jià)；世界銀行認(rèn)為5：1可以接受，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）國家的大都會(huì)一般是6：1。如果這樣看，中國大多數(shù)城市是8：1，甚至是15：1，目前房價(jià)的確昂貴。

30年后京滬深房價(jià)或與香港現(xiàn)價(jià)看齊

過往幾年，內(nèi)地老百姓收入的升幅遠(yuǎn)追不到樓價(jià)上漲的腳步，長期累積的“虛火”有待慢慢消退。對(duì)“虛火”消退后的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，曹仁超覺得仍有一輪上升期。

“隨著人民‘富起來，人均收入上升后，一般人自然會(huì)想安居樂業(yè)，那時(shí)候樓價(jià)便又進(jìn)入新一輪上升期，其中又以上海最可看高一線?！辈苋食烙?jì)，從未來收入水平的增長前景來看，30年后，深圳、北京、上海的普通職員每月薪金大概可達(dá)2萬元人民幣，高層職員則可達(dá)10萬元人民幣，到時(shí)候，深圳、北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格或許會(huì)和香港現(xiàn)在差不多了。

“2009年如一定要投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，寧可看好上海，也不愿在東京、倫敦或紐約置業(yè)。東京屬于昨天，倫敦和紐約屬于今天，上海才是明天。”他強(qiáng)調(diào)。

不過，盡管未來上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投資者，投資內(nèi)地房地產(chǎn)股份，要加倍小心。

曹仁超說，“因?yàn)殚_發(fā)商運(yùn)營的不確定性愈來愈大，緊縮的信用環(huán)境可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況惡化?！?/p>

對(duì)此，曹仁超解釋道，簡(jiǎn)單點(diǎn)說，就是怕開發(fā)商周轉(zhuǎn)不靈而倒閉收?qǐng)?，故切記避開債臺(tái)高筑的公司！

供樓開支充其量占總收入一半

普通老百姓買樓除了看重其升值潛力，不少人更想幾十年后，靠著一套房收租養(yǎng)老。對(duì)于此種養(yǎng)老方式，曹仁超似乎并不太認(rèn)同。

“傳統(tǒng)買樓收租的退休生活，自金融風(fēng)暴之后，在香港已不再風(fēng)行。”曹仁超指出，1967年至1997年間，香港人幾乎把所有資金都放在住宅上，房子愈買愈大。當(dāng)時(shí)投資房地產(chǎn)是正確的決定；但1997年以后，還繼續(xù)把資金過分投入住宅而不是開始投資理財(cái)，就是嚴(yán)重的錯(cuò)誤了。

“經(jīng)過金融風(fēng)暴洗禮后，香港的社會(huì)走向二元化，80%勞動(dòng)人口的收入停滯不前或減少，只有約20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、維修成本上升，普通住宅樓房的投資價(jià)值已經(jīng)不大?！辈苋食治龇Q，事實(shí)上，現(xiàn)在香港普通住宅的租金回報(bào)率只勉強(qiáng)達(dá)到4%。除豪宅外，2009年的樓價(jià)仍比1997年的樓價(jià)低約40%。

曹仁超告訴記者，放長遠(yuǎn)來看，房價(jià)將兩極分化，未來香港豪宅還有升值的空間，中低價(jià)樓價(jià)格每年下跌3%。

“很多人不明白豪宅與中低價(jià)樓的區(qū)別，其實(shí)這指的就是‘投資市場(chǎng)與‘用家市場(chǎng)中買家心態(tài)的區(qū)別?！辈苋食蛴浾呓忉屍鋬?nèi)在的邏輯，中低價(jià)住宅樓宇的買家，追求“物有所值”，由于中低價(jià)住宅供應(yīng)充足，價(jià)格一旦稍微偏高，便難以出售，反之，豪宅買家是富有人士，較少強(qiáng)調(diào)價(jià)格和負(fù)擔(dān)能力。

曹仁超建議，投資者在決定租樓或者買樓之前，應(yīng)考慮升值機(jī)會(huì)，如果沒有什么升值機(jī)會(huì)，便索性只租不買。即使決定買樓，在正常情況下，供樓開支只能占總收入的25%，充其量也只能占總收入的一半。如果超出此數(shù)，一不小心，很容易在買樓這條路上跌倒。