[摘 要]短期償債能力是指企業(yè)在一定期間內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力,它反映了企業(yè)償付日常到期債務(wù)的實(shí)力。企業(yè)有無(wú)償債能力 ,是投資者、債權(quán)人以及企業(yè)利益相關(guān)者都非常關(guān)心的問(wèn)題。本文以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)償債能力考核評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)指出在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí)所用指標(biāo)存在的不足。并提出提高房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的指標(biāo)考核評(píng)價(jià)應(yīng)將定量分析和定性分析相結(jié)合,改進(jìn)短期償債能力指標(biāo)分析等對(duì)策,提高房地產(chǎn)企業(yè)償債能力考核評(píng)價(jià)指標(biāo)質(zhì)量,以降低對(duì)企業(yè)短期償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 償債能力 評(píng)價(jià)分析

作者簡(jiǎn)介:黃韋華,女,浙江工商大學(xué)財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)學(xué)院財(cái)務(wù)0601班學(xué)生。

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展起著重要的作用。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是一種主要靠負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形式,行業(yè)平均負(fù)責(zé)率達(dá)60%以上,具有較高的風(fēng)險(xiǎn),由此越來(lái)越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力,例如:股東及潛在投資者需要評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力,以作為企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和盈利的一項(xiàng)重要指標(biāo);企業(yè)管理者需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,以改善經(jīng)營(yíng)方式和提高經(jīng)營(yíng)效益;金融機(jī)構(gòu)和其他債權(quán)人在發(fā)放貸款前更是要對(duì)其償債能力進(jìn)行評(píng)估;政府部門需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,尤其側(cè)重于評(píng)價(jià)性分析和監(jiān)察性分析。因此,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理實(shí)踐作用,對(duì)其償債能力進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力指標(biāo)存在的不足具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

(一)高負(fù)債率

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過(guò)60%。2007年,房地產(chǎn)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63.13%,其中龍頭老大萬(wàn)科的負(fù)債比率達(dá)66.11%。也就是說(shuō),一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開(kāi)發(fā)中,自有資金不到40%,所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金,同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。因此,分析償債能力及該能力相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確度對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。

(二)存貨價(jià)值大,且與市值相差大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。因此與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個(gè)存貨價(jià)值巨大的特點(diǎn),且房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng),在建設(shè)期間市場(chǎng)變化萬(wàn)千,所建樓盤市值可能已發(fā)生重大變化,而存貨的計(jì)量卻是采用歷史成本法,這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的存貨與市值之間有巨大差異。

(三)表外因素影響重大

對(duì)于房地產(chǎn)這樣普遍的高負(fù)債行業(yè)來(lái)說(shuō),流動(dòng)比率和速動(dòng)比率的數(shù)值已經(jīng)不是各利益相關(guān)者最關(guān)心的數(shù)值了。對(duì)于到期債務(wù)是否能夠得到償還才是企業(yè)是否能夠繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。而到期債務(wù)的償還關(guān)系到眾多因素,不僅僅只有財(cái)務(wù)報(bào)表反映的數(shù)值,表外因素同樣會(huì)產(chǎn)生重大影響。例如企業(yè)聲譽(yù)對(duì)企業(yè)短期融資能力有重要影響。如果一個(gè)企業(yè)聲譽(yù)良好、品牌過(guò)硬,那么它在短期內(nèi)籌集到所需要的資金的可能性就要比一個(gè)聲譽(yù)不佳的企業(yè)大很多。而對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型的行業(yè)來(lái)說(shuō),不良的表外因素所產(chǎn)生的對(duì)樓盤銷售情況以及在企業(yè)資金鏈脆弱時(shí)及時(shí)獲取資金的能力的影響都有可能對(duì)企業(yè)造成致命的打擊。聲譽(yù)的變化對(duì)萬(wàn)科的影響就具有一定的戲劇性。在06年萬(wàn)科獲得了“中國(guó)最受尊敬企業(yè)”的稱號(hào),同時(shí)榮登“中國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜首。在07年之前,萬(wàn)科還扮演著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的角色,擁有著良好的信譽(yù)并顯示著充分的實(shí)力,能夠較快地通過(guò)發(fā)行債券籌集到短缺的資金。但在2008年,隨著中國(guó)樓市的大幅度下跌,萬(wàn)科為了保證資金鏈以及抱著乘機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額的想法在全國(guó)范圍大幅降價(jià),一石激起千層浪,萬(wàn)科的行為引起了全國(guó)范圍的爭(zhēng)議,使其信譽(yù)和企業(yè)形象受到很大的影響。短短一年多的時(shí)間,一個(gè)企業(yè)的形象便有了如此重大的轉(zhuǎn)變,顯而易見(jiàn)08年萬(wàn)科的短期籌集資金能力已與06年不可同日而語(yǔ)了,那么照此分析,在資金鏈脆弱時(shí),萬(wàn)科公司的破產(chǎn)可能性似乎也應(yīng)該增加兩層。另外,表外因素中的不良資產(chǎn)和或有負(fù)債對(duì)企業(yè)也同樣有著重大影響。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn),以及短期償債能力指標(biāo)本身的一些缺陷,在此,我想指出某些指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不適用性,以及試著尋求解決途徑。

二、存在的問(wèn)題

首先,對(duì)于企業(yè)償債能力的分析是以清盤變賣為基礎(chǔ)的,這與最基本的持續(xù)經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)假設(shè)相違背。在正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,企業(yè)不會(huì)去考慮清盤變賣的價(jià)值。對(duì)于股東來(lái)說(shuō),他們更多的關(guān)注的是一個(gè)企業(yè)的盈利能力與凈利潤(rùn),對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō),他們關(guān)心的是企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能否帶來(lái)足夠的現(xiàn)金流來(lái)償還利息,以及在債務(wù)到期時(shí)能否償還本金。因此,他們更多得會(huì)關(guān)注企業(yè)的凈現(xiàn)金流量,以及企業(yè)在債務(wù)到期時(shí)獲取足夠資金的可能性。因此,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),不論是債權(quán)人還是股東,他們更多的不是看高達(dá)60%幾的負(fù)債率,而是關(guān)心相關(guān)企業(yè)的凈現(xiàn)金流量和企業(yè)聲譽(yù)。這樣的情況在浙江麗水的一批房地產(chǎn)公司中就有明顯表現(xiàn)。在08年這樣一個(gè)艱難的時(shí)刻,在普遍的高負(fù)債率下,某些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或面臨破產(chǎn),而另一些則能依然挺立,不能不說(shuō)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與企業(yè)聲譽(yù)在其中產(chǎn)生了重大影響。

第二,介于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊流程,一般為住戶先交款,房地產(chǎn)公司再建房,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生大量預(yù)收賬款,形成一項(xiàng)重大負(fù)債。例如萬(wàn)科07年財(cái)報(bào)中的預(yù)收賬款就超過(guò)了216個(gè)億,約占該年流動(dòng)負(fù)債的44.3%。

而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),只要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常,能夠按期交出樓房,這筆負(fù)債就可以消除,因此預(yù)收未結(jié)的賬款不僅會(huì)對(duì)前后兩年的財(cái)報(bào)產(chǎn)生重大影響,同樣也會(huì)對(duì)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等產(chǎn)生很大影響。

第三,由于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng),樓盤從開(kāi)工到交付需要經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間,因此許多的房地產(chǎn)企業(yè)存在短債長(zhǎng)投的現(xiàn)象,這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常危險(xiǎn)的一件事,這也是影響企業(yè)償債能力的一個(gè)重要方面,尤其是在償還到期債務(wù)方面,但這在現(xiàn)有的償債能力分析指標(biāo)中卻沒(méi)有直觀體現(xiàn),需通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量表中的投資現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量進(jìn)行分析才能發(fā)覺(jué)。

第四,房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中的存貨的價(jià)值非常巨大,如萬(wàn)科07年財(cái)報(bào)中的存貨的價(jià)值高達(dá)664.7億,占流動(dòng)資產(chǎn)的比重約為69.7%。一方面,如此巨大的存貨會(huì)造成流動(dòng)比率與速動(dòng)比率之間很大的差額,使得企業(yè)流動(dòng)比率不能很好得反映一個(gè)企業(yè)真正的償債能力,另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)又有別于普通企業(yè),其存貨多為已經(jīng)建造完成或尚待完工的樓房,這些樓房較別種存貨更容易變現(xiàn),并且隨著時(shí)間的推移其實(shí)際價(jià)值會(huì)有較大變動(dòng),使得不論是流動(dòng)比率還是完全去除存貨影響的速動(dòng)比率都不能很好得反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)短期負(fù)債償還能力。而恰恰是變現(xiàn)速度及變現(xiàn)數(shù)量都存在極大不確定風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)收賬款卻沒(méi)有在流動(dòng)比率或速動(dòng)比率中得到剔除。這也給兩個(gè)指標(biāo)的準(zhǔn)確性帶來(lái)一定的影響。

三、相關(guān)建議

基于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及以上提出的某些短期償債能力指標(biāo)的不足或不適用性。在此我想針對(duì)某些指標(biāo)的不足提出一些對(duì)策以及嘗試給房地產(chǎn)企業(yè)提出一點(diǎn)建議。

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