劉艷花

摘要本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目為研究方向,在對(duì)項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)管理基本理論進(jìn)行分析綜述的基礎(chǔ)上,重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題。運(yùn)用常用的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法對(duì)項(xiàng)目的前期階段進(jìn)行全面分析和評(píng)價(jià),提出了風(fēng)險(xiǎn)決策和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目是指在一定建設(shè)時(shí)期內(nèi)、在有限的資源條件下,在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到要求的規(guī)模和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的一次性任務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括四個(gè)階段,即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售與資產(chǎn)管理階段。

前期準(zhǔn)備工作階段是指投資決策以后到建設(shè)開發(fā)之前的這段過(guò)程,主要涉及開發(fā)期各種合同、條件的談判和簽約。

前期工作的具體內(nèi)容包括:(1)對(duì)擬開發(fā)地塊的特性、規(guī)劃用途、使用范圍及獲利能力進(jìn)行調(diào)查研究。(2)購(gòu)買土地使用權(quán)。(3)進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作。(4)獲得規(guī)劃許可證。(5)進(jìn)行相關(guān)的談判及協(xié)議簽訂工作。

2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開發(fā)利潤(rùn)的多種因素,而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制,使得企業(yè)實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)料利潤(rùn)發(fā)生背離,因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。

3 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是指開發(fā)商有目的、有意識(shí)地通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析,采用合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以防范與處理,以最小成本獲得最大安全保障的一種管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等四個(gè)階段,各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系,其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。

3.1前期階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的前提和基礎(chǔ)是有效識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目地風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是確定何種風(fēng)險(xiǎn)事件可能影響項(xiàng)目,并將這些風(fēng)險(xiǎn)特性整理成文檔。

前期階段存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有:

3.1.1詳細(xì)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)

詳細(xì)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)就是市場(chǎng)研究不充分和產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確造成的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目詳細(xì)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位中,所有關(guān)于項(xiàng)目定位,目標(biāo)消費(fèi)群定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷概念定位等重要的原則,全都在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案里體現(xiàn)出來(lái)。

3.1.2前期手續(xù)報(bào)批和規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

前期手續(xù)報(bào)批和規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目定位一致性,以及項(xiàng)目規(guī)劃和各種報(bào)批技術(shù)文件合規(guī)性、法律法規(guī)的變化性、政府審批部門嚴(yán)謹(jǐn)性和審批人員差異性造成風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3施工圖設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

施工圖設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)、施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量低、技術(shù)不完善等對(duì)項(xiàng)目安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性造成風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)因素有設(shè)計(jì)單位選擇風(fēng)險(xiǎn),不符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)法規(guī),設(shè)計(jì)安全系數(shù)過(guò)大或不安全,造成不能實(shí)施或?qū)嵤┖蟠嬖陔[患。

3.2前期階段的風(fēng)險(xiǎn)分析

識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)僅能從宏觀上了解和辨別風(fēng)險(xiǎn),若要了解風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確情況和確切的根源,尚須對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步的分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析就是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

3.2.1詳細(xì)市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)分析

該階段風(fēng)險(xiǎn)分析就是系統(tǒng)設(shè)計(jì)、收集、分析并分析項(xiàng)目市場(chǎng)研究、價(jià)格定位、客戶定位和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)劃和設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的原則。包括市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)、市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)、市場(chǎng)趨勢(shì)的分析等。

3.2.2前期手續(xù)報(bào)批和規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

該階段風(fēng)險(xiǎn)分析主要有:總體判斷該區(qū)域前期手續(xù)報(bào)批總體風(fēng)險(xiǎn)和面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素,以及相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目報(bào)批影響的定性分析。

3.2.3施工圖設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析

該階段風(fēng)險(xiǎn)分析主要任務(wù)是確定選擇施工圖設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量影響最大,評(píng)價(jià)施工圖設(shè)計(jì)階段總體風(fēng)險(xiǎn)。其次根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況,分析造成影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。

3.3前期階段的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見和辦法,其目的是為了提升實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的機(jī)會(huì)、減低對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅。在房地產(chǎn)行業(yè),風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)最常用的方法有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)損失減輕,風(fēng)險(xiǎn)自留等幾種。

3.3.1風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期中某些風(fēng)險(xiǎn)事件的存在和發(fā)生的可能性太大,不利后果也太嚴(yán)重,又無(wú)其它策略可用時(shí),主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的方案。由于風(fēng)險(xiǎn)回避通常是放棄中止某些決策,使開發(fā)商因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性不存在,但也使開發(fā)商丟掉了可能獲得的收益。因此規(guī)避是一種消極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,不宜經(jīng)常采用。在前期工作階段可以采用放棄原有投資房地產(chǎn)類型,重新規(guī)劃和設(shè)計(jì),但會(huì)造成時(shí)間和管理成本增加。

3.3.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中,設(shè)法將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)連同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)只是將管理風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任轉(zhuǎn)移給另一方,但是不能消除風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移主要采取的途徑是合同和保險(xiǎn)。在前期階段由相關(guān)部門下屬或指定單位簽訂相應(yīng)合同,履行報(bào)批手續(xù),如日照分析報(bào)告、環(huán)境影響報(bào)告報(bào)告、交通影響評(píng)價(jià)、測(cè)繪報(bào)告等。

3.3.3風(fēng)險(xiǎn)損失減輕

風(fēng)險(xiǎn)損失減輕是指在風(fēng)險(xiǎn)事件出現(xiàn)時(shí)或出現(xiàn)后,采取措施減少損失發(fā)生范圍或損失程度的行為。風(fēng)險(xiǎn)損失減輕也是一種相對(duì)積極的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法,與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防相比,風(fēng)險(xiǎn)損失減輕不能降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率,但能降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后帶來(lái)的損失。在前期工作階段減輕風(fēng)險(xiǎn)的措施有:選擇合作單位合作報(bào)批、選擇專業(yè)公司報(bào)批、通過(guò)招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、專業(yè)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。

3.4前期階段的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般經(jīng)歷三個(gè)階段:風(fēng)險(xiǎn)積聚階段、風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)階段、造成后果階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是通過(guò)制定和實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范和處理措施。

在風(fēng)險(xiǎn)積聚階段,通過(guò)建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除各種風(fēng)險(xiǎn)隱患。在風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)階段,啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案,積極應(yīng)對(duì),將有風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的損失減少到最低限度。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后,即在造成后果階段,迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損夫進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,在盡可能短的時(shí)間內(nèi),排除直接損失對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾,同時(shí)減少間接損失。

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過(guò)程需要有效的監(jiān)督和控制的,如果沒有監(jiān)督和控制,風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的措施不會(huì)很好落實(shí)。另一方面,在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,情況發(fā)生變化,外部?jī)?nèi)部環(huán)境的標(biāo)化,需要重新對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,制定新的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃,因而需要風(fēng)險(xiǎn)的控制和監(jiān)督。